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杨金片区的崛起，政策规划固然重要，但开发商们以优良产品塑造的绝佳口碑，才是这个区域实至名归的关键。
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 势在八方的郑州能量爆棚，各种城市发展利好鳞次栉比。随着城市框架的进一步拉大，郑州的触角甚至延伸到了新乡和许昌。然而，郑州向北的这个关键区域，却一直是人们争论的焦点。 1 杨金现状 ▽ 上周，郑州楼市五个项目开盘，杨金片区的伟业龙湖上城和福晟九州府占居两席，也用不错的开盘业绩再次吸引了购房者的目光，更有力的回应了市场的争论。
©上周开盘数据 伟业龙湖上城作为片区的拓荒者，项目开发到3期，自有一批固定粉丝，蓄客周期短，依然有近70%的去化，15850元/m²的毛坯价，诚意十足。而福晟九州府作为杨金新派代表，品质也还不错。约1.9万/m²的精装均价，近80%的去化率，代表了郑州人对这个区域和产品的认可。毫不夸张地说，杨金是郑州最为传奇的一个区域，天赋稀贵。
©杨金片区区位示意 杨金片区也叫金水科教园区，也叫郑东新区北部区域。不知道为什么，他有好几个名字。区域南接郑东新区北龙湖、龙子湖区域，西起中州大道，东至金水区界，南起连霍高速，北至黄河南岸，是距北龙湖最近的区域。最近总有人咨询杨金，仿佛杨金这个宝贝快要被人发现了似的。迎着秋高气爽的天气，从老城区穿越中州大道，又去了趟杨金片区。因区域限高50米，限容积率2.5，在建的项目多是小高层、洋房和别墅，定位改善。与老城的高楼林立，热闹非凡相比，这个区域虽然还在建设中，但似乎恬淡的气质已初见雏形。
现在杨金片区交通不畅依然是最大问题，还主要依靠杨金路与市区连接，不过东三环全线贯通后，进出片区不再只有中州大道，沿东三环也可以到达片区东部。
©片区内杨金路现状 沿杨金路一路从西往东，道路目前修建的非常好，干净整洁，两旁的城市绿化也颇有特色，甚至还有休憩的小公园。道路两侧没啥行人，但是大车、小车不时呼啸而过。因此，杨金路沿线分布许多产业园，如清华启迪科技城、聚方科技园、河南外包产业园、新科技市场等，部分已经建成投入使用。不可思议的是，一些产业园周围竟然很难找到停车位。
©新科技市场周围停满了车辆 不过，总体来说，片区还是很冷清，给人一种空置感，沿途不说商业，就是便利店都很难找到，买瓶水都不方便。成长中的杨金，其实更应给予一定的关怀与期待。其实，2016年之后，这个片区才真正迎来发展的春天。2016年7月，金水科教园区获批为省级高新区，杨金片区在郑州的行政地位算是得到正式认可，加之这一年房价飞涨及“富豪窝”北龙湖发展越来越成熟。一些致力于改善居住品质，又无缘北龙湖的人群，在这里看到了北龙湖的外溢价值，开始把目光投向这里。
©一路之隔北龙湖的天然优势 嗅觉敏锐的大牌房企永远是最快的行动者。随着碧桂园、康桥、美盛、绿城、瀚海、福晟、泰禾等众多知名房企，参与到区域建设中来，规划定位为“中原智慧核+郑州生态城”的杨金片区开始了大步迈进。
2 区域楼盘 ▽ 区域整体定位偏改善，楼盘集中分布在杨金路沿线。杨金路从西往东在售或待售的楼盘有10多个，均价在2万左右。 不可否认的是，杨金的房子最大的资源还是北龙湖，而区域自身的价值还有待发掘。金水产业园区规划虽超前，但交通、商业、教育、医疗，这些区域提升身价的关键点，无奈受限于现实无法高效率落地。以至于区域的槽点与争议，从来都没有间断过。
©片区匮乏的教育生活配套 2016年，无疑是郑州楼市的高光时刻，杨金不例外。当然，2018年楼市的寒潮，杨金也不免受到了波及。不过，这个区域的房价一直未有明显的下降，即使促销优惠的的声音都很难听到，尤其这次区域探盘感受最为直观。目前区域楼盘价格，从伟业龙湖上城毛坯均价1.6万元/m²左右开始，其次是东方宇亿万林府，毛坯约1.75万元/m²。一些精装交付的项目一般都在1.9万-2.3万元/m²之间。其中一些人气比较高的项目有碧桂园国控天誉、美盛北龙台、康桥东麓园、福晟九州府、泰禾东府大院等。
©杨金片区在售楼盘分布 碧桂园国控天誉，均价约19500元/m²，位于杨金片区的最西端，靠近中州大道，交通最为方便，但是临路楼栋不免受到噪音影响，距离污水处理厂较近，且北龙湖的辐射效应相对较小。美盛北龙台，均价约22000元/m²，位于中央大道和杨金路交汇处，位置比较好，未来可通过中央大道直通北龙湖，应该是距离北龙湖最近的一个项目，部分户型有赠送面积，比较具有吸引力。康桥东麓园，均价约23000元/m²，位于市东三环杨金路交汇处向西500米路南，紧邻惠城环路，项目产品比较纯粹，全部是2梯2户的设计，户型面积也基本都是130㎡以上，改善基因明显。
©区域内不利因素 泰禾东府大院，均价约25000元/m²，是杨金路沿线价格最高的项目，当然，就项目规划而言，无疑也是最高，无论是外立面、景观、还是精装细节都可谓上乘，如果能把规划全部落地，项目的确值得期待。不过，因为拿地价高，这个区域很多项目有一个通病，就是合同外溢价问题。如某项目均价约25000元/m²，其中包含有4000元/m²的溢价，而溢价一般不能走贷款。如此一来，首付门槛无疑高了许多。
©东三环附近的泰禾东府大院示范区实景 综合来看，如果从位置、规划、景观、户型、价格等多方面对比，个人认为，没有溢价毛坯交付、均价16000元/m²的伟业龙湖上城，和精装均价19000元/m²的福晟九州府性价比最高。 3 产品为王 ▽ 有一点必须承认，杨金的房子一开始就不是为刚需盖的，这点跟滨河国际新城的定位很相似。因为北龙湖的原因，这个区域似乎无形中又比滨河高了一筹，从房价上就能窥得一二。 
©位于商务区辐射范围的杨金房价示意 市场整体下行，楼市长期横盘，购房者似乎越来越淡定，选择也越来越多。杨金自身配套的缺失，让其劣势开始显现，而那些深耕于此的建设者们，是胜是负，却再也与杨金割舍不开。一个区域从青涩到成熟，总是需要时间沉淀，这是很多人的共识，要不然郑州的中产一族也不会把目光聚焦与此。翘首以盼康庄大道，就不会只盯着脚下的泥泞小路。更何况，即将贯通的四纵四横的交通网，不仅会打通杨金片区与北龙湖联系的“最后一公里”，也会加深了杨金片区与郑州其他区域的互动往来。
©杨金区域主要交通示意 区域多所知名公立学校正在建设中，万达广场等相当有规模的商业正待拔地而起，彼时，杨金将叠加共享北龙湖的各种配套，区域的配套劣势正在被抹平。而且，这个区域北邻黄河，南邻北龙湖，坐拥贾鲁河湿地、黄河湿地，两大天然绿肺，区域内贾鲁河和索须河流过，发达的绿色水网系统，让杨金自带天然氧吧，绿化环境极具优势。
©杨金的绿化环境更胜一筹 从宏观上看，片区低碳生态、智慧高端、宜居宜业、产城融合的规划理念，无疑是区域发展的指路灯。新型城镇化示范区、智慧型创新服务区、国际创新创意高端居住区、生态型城市精品区域，终会成为杨金的明天。定位如此高大上的区域自然需要好的产品，才不会掉价。事实上，杨金也确实真正迎来了产品时代。从一开始的荒芜、杂乱、野蛮生长，到如今的大牌云集，这个片区早已换了天地，而最终所有的正面PK，都会落到产品层面。
©告别野蛮生长进入产品主义时代 只是，眼下资金问题是很多房企不得不面临的终极挑战。信托、海外融资，银行贷款、销售回款，无论那一条资金回笼通道都困难重重。是坚守品质还是降标减配，今年或许是开发商良心的大考之年。杨金，这个带有城市光环的片区，是郑州中高端楼盘的集中地，说是城市封面也不为过。同时，这个片区的产品和服务也是郑州房产市场的一面镜子。实事求是地说，杨金片区的崛起，政策规划固然重要，但开发商们以优良产品塑造的绝佳口碑，才是这个区域实至名归的关键。
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