重磅！抵押不动产新规来了！

54号文主要做了两件事：

一、修订补充旧规定的缺失，主要是针对多年来我国不动产登记行政管理制度不统一不完善，从而导致登记实务无法落实法律规定的弊端，以《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》的实施为契机，对登记制度中与规定不符的相关规定一次性进行补充和修订。这体现在第一条禁止公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产设立抵押；第二条和第四条明确记载抵押担保范围，“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“担保范围”，“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目。

二、落实民法典新规定，主要就是指《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》中不动产抵押物依法转让的重大修订，这体现在第三条保障抵押不动产依法转让及第四条在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

关于第一件事54号文完善和规范了不动产抵押登记制度，提高了工作效率和可操作性，而第二件事则意义更为重大，其将对抵押不动产转让提供有效的制度保障，从而增强不动产的流通交易能力和抵押融资担保能力。本文将就此做更为深入的探讨。

一、 我国抵押财产转让法律规定的历史沿革

附表：我国抵押财产转让相关法律规定历史沿革列表

我国立法对于抵押财产转让的态度发生了重大变革，抵押财产转让制度也是担保法律法规几个最重要的制度变革之一，其主要经历了三个阶段：

1、担保法及担保法司法解释阶段

担保法规定抵押财产转让后，抵押权人对抵押财产没有追及效力，即抵押权人不能要求对已经转让给受让人的不动产进行拍卖、变卖来实现其抵押权。

担保法第四十九条有以下几个要点：

a.抵押物可以转让，但抵押权人只能就转让抵押物所得的价款主张抵押权，提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，对抵押物本身没有追及权利。

b.已办理登记的抵押物转让必须通知或告知抵押权人和受让人，否则转让无效。

c.抵押权人有权在抵押人明显低价转让抵押物时，要求抵押人提供额外担保，不提供的可要求不得转让。

5年后担保法解释公布时，法律环境已经有了很大的发展，学术界对担保的理论研究和司法界对担保的裁判实践都有了很多成果，担保法解释对抵押物转让的规定作出了很大的改进，规定了抵押物部分追及效力，担保法解释第六十七条规定：

a.当转让抵押物，不告知也不通知的时候，如果抵押物已登记，转让不再无效，抵押权人仍然可以行使抵押权，对抵押物有追及效力，受让人如果要保留抵押物则需要替抵押人代偿，以消灭抵押权；

b.如果抵押物未登记，则适用动产善意取得的制度，受让人在取得物时不知道上面有抵押权，所以按照善意取得制度取得所有权，抵押物没有追及效力，抵押权人既不能要求对已经转让给受让人的不动产进行拍卖、变卖来实现其抵押权，只能向抵押人要求承担损失赔偿责任。 

担保法解释的规定开始赋予抵押权人对抵押物以追及权利，但是前提是抵押物必须已经登记，因此是部分追及力。

担保法及担保法司法解释时期还没有颁布物权法，抵押物追及效力缺乏上位法的支持，无法有效的保护抵押权人的权益，因此担保法解释只能从善意取得制度的角度规定部分追及效力，抵押物转让的制度在这一时期是不完善的。

2、物权法阶段

2007年物权法颁布，物权法为抵押权人对已转让的抵押物行使追及权利提供了上位法支持，使抵押物追及效力有了法律基础，但是物权法本身并没有完成完善抵押物转让制度的工作，在某些程度上物权法的规定反而有所倒退。

物权法第一百九十一条规定：

a.  抵押物转让必须经抵押权人同意。

b.  抵押物转让经抵押权人同意的，应将转让价款提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人

约定的第三人提存，而不是追及抵押物。

c. 抵押物转让未经抵押权人同意的，有两种法律效果，一是转让无效，二是如果受让人同意代偿，抵押权消灭。

物权法的规定综合了担保法和担保法解释的规定，抵押物转让后抵押权人有两种实现权利的方式：不追及抵押物，转让价款提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存；追及抵押物，受让人代为清偿。但物权法并未完全发挥抵押物追及效力的作用，在抵押权人同意转让的正常转让情况下，不规定行使追及效力，而是加重抵押人的义务将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；不同意转让但受让人同意代偿的非正常转让情况下，追及效力才发挥作用，受让人以代偿消灭抵押权。

物权法对转让的条件要求则是一个倒退，比担保法和担保法解释更高，必须经抵押权人同意，除非受让人同意代为清偿消灭抵押权，担保法只是要求通知，担保法解释连通知都不要求。而对于登记的效力，物权法对登记与否不做要求，担保法要求是登记的，担保法解释也对登记不做要求，只不过登记的有追及力，不登记的没有追及力。

3、民法典及民法典担保制度司法解释阶段

民法典最终完成了对抵押物转让制度的完善。民法典第四百零六条规定：

a.  抵押物可以转让，抵押权不受影响，抵押物有追及效力，但是当事人可以约定禁止或限

制转让，只是当事人的约定不得对抗善意第三人。

b.  抵押财产转让应及时通知抵押权人，不通知的也不影响效力，但抵押人需对抵押权人承

担违约责任。

c.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，才可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

民法典对抵押财产转让进行了最大程度的法律支持，除了当事人可以约定禁止或限制转让的情形外，抵押财产转让都是有效的，而且当事人的约定还不能对抗善意第三人；对抵押财产转让的条件也很宽松，只需要通知抵押权人，即使不通知也不影响转让效力，只是需要对抵押权人承担违约责任；落实抵押物追及效力，除非抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，可以将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，否则都应通过拍卖、变卖抵押物来实现抵押权。

民法典担保解释进一步对“抵押合同禁止或者限制转让抵押财产的约定”进行细化，分为登记与未登记两种情况，继而出现四种情况：约定未登记、约定未登记但抵押财产已经交付或者登记、约定已登记、约定已登记且抵押财产已经交付或者登记四种情况，这四种情况的法律后果如下：

a.约定未登记，不能导致抵押物转让合同无效，不具有对抗第三人的效力；

b.约定未登记但抵押财产已经交付或者登记，不能导致抵押物转让合同无效，但可对抗恶意受让人；

c.约定已登记，不能导致抵押物转让合同无效，不具有对抗第三人的效力；

d.约定已登记且抵押财产已经交付或者登记，不能导致抵押物转让合同无效，但抵押权人可主张转让不发生物权效力，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的，抵押权人不能主张转让不发生物权效力。

民法典担保解释进一步强化抵押物转让的效力，即便当事人约定禁止或限制转让也不影响抵押物转让合同的效力，只有约定已登记且抵押财产已经交付或者登记、非受让人代替债务人清偿债务时，抵押权人才可主张转让不发生物权效力，从最大限度上促进抵押物的流通。

二、 54号文对抵押不动产转让登记的制度保障

从上述民法典及民法典担保解释相关条款的分析可以看到，目前对于抵押不动产转让无论何种情况转让合同都是生效的，抵押权人唯一可以主张不发生物权效力，即不对转让的不动产进行拍卖、变卖实现抵押权的只有当事人事先约定禁止或限制转让且约定且抵押财产已经交付或者登记，非受让人代替债务人清偿债务这种情况下，所以对“当事人事先约定禁止或限制转让”进行登记就显得很关键，54号文的相关规定之所以重要，正是由于其抓住了核心问题，对“当事人事先约定禁止或限制转让”进行登记作出了可操作的规定，因此能够有效的保障法规内容的落实。

根据54号文的规定：

a.  在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

b.  如果该事项填写为“否”，抵押物转让则不受任何影响始终有效，只要受让人和抵押人共同申请即可办理转移登记。

c.  如果该登记事项为“是”，原则上须经抵押权人同意才能办理转移登记，但是因为还存在抵押财产是否交付或登记两种情形，进而抵押财产已经交付或者登记还要看是否存在受让人代替债务人清偿债务的情况，因此会产生多种法律后果，所以更加灵活的规定受让人、抵押人和抵押权人共同申请，可以办理转移登记，更具备操作性。

d.  新旧法适用衔接，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。《民法典》施行前办理了抵押登记的不动产仍适用《物权法》相关规定，仍须抵押权人同意才能够转让抵押物。

结语

上述论述清晰的揭示出54号文为什么如此重要，其必将有力推动《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》相关不动产新规的落实，对不动产市场产生深远的影响。