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居住权是2021年1月1日正式实施的《中华人民共和国民法典》中的一大亮点。居住权是自然人根据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要而设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。 它不仅仅是大家所理解的对于房屋享有居住的权利，同时居住权的设立和使用也存在着一些限制。居住权的设立对于生活中可能遇到的难题的妥善解决非常具有必要性。  信义君举几个日常生活中可能会遇到的情况来说明： 情景一 王老太太膝下有一双儿女，但是自老伴去世以后一直都是独自生活，随着年龄不断增大，王老太太就想着将自己名下的一处房产过户给子女，但是又害怕过户之后子女对其不孝，自己可能无依无靠，无处安度晚年。 过户之后即会丧失房屋的所有权，对于房屋的再出售也无法干涉，王老太太无法保障自己能够一直在此房屋内一直居住下去。但自《民法典》实施后，王老太太此种担忧就能够被解决，其可以通过设立居住权的方式来保障自身的权益。 王老太太可以与儿女签订设立居住权的合同，双方可约定在房屋过户之后，仍保有王老太太的居住权，有生之年可以一直居住在此房屋中而不受房屋再次出售的影响。但是要注意的是在房屋所有权过户的同时，应当对于该合同所设立的居住权办理居住权设立登记。 在居住权设立登记之后，即使遇到了不孝子女，父母可以通过行使居住权来保护自身的权益，也可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。 情景二 小林和小陈在婚后共同购买了一套房屋，后因感情破裂导致离婚，双方对于此套房屋进行了约定，男方小林享有全部的房屋所有权，但需要补偿女方小陈90万元。不过小陈担心在其放弃房屋所有权以后，小林无法按照约定向其支付上述款项。而为了保障自己的权益，此时双方就可以约定在小林全额支付款项前，小陈对于该房屋享有居住权，有权一直居住在该房屋内。 小陈虽然失去了房屋的所有权，但是因为居住权，就可以在该房屋内一直居住下去，直至小林向其全额支付了款项，双方便可对于该居住权登记予以注销。 在居住权存续期间，小陈对于房屋所享有的居住权可以对抗小林的房屋所有权，即使小林将该房屋另行出售，但因为该居住权已经登记，小陈对于该房屋所享有的居住权是可以对抗新的房屋买受人的。 情景三 赵某自中年丧偶之后便独自一人在国内生活，唯一的女儿也在国外工作，往来很少，便聘请了一位保姆钱某照料自己的日常起居，钱某已经60多岁，举目无亲。赵某感念钱某多年的悉心照顾，想要给其一个居所保障，但又怕自己的女儿反对，会造成矛盾。 在《民法典》实施前，赵某的心愿只能通过遗赠或签订遗赠抚养协议的形式实现，但是房屋所有权落到他人名下，势必会引起子女的反对。而《民法典》出台后，赵某就可以为钱某在该房屋上设立居住权，居住权的存续期间可以以钱某的有生之年为限。 这样女儿可以继承取得房屋的所有权，而钱某也能够一直居住在该房屋内，只要办理了居住权设立登记，赵某的女儿在钱某有生之年都不得妨碍其在该房屋内居住，也不得将该房屋再次用于出租。当然，保姆钱某也只能居住，没有资格进行转让，其子女也无法继承。 居住权的设立不仅仅是上述三个情景中会涉及，相信未来居住权会覆盖到更多其他的领域。 《民法典》第三百六十八条规定 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 但是信义君要提醒大家注意的最重要的一点：“没有登记，则不产生居住权。” 《民法典》第三百六十八条规定设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
居住权是一种绝对权利。通过登记而设立了居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，居住权人的利益可得到最大程度的保护。如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出售了房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，居住权人不会因为所有权人对于房屋的处分而造成其居住权无法实现，即使完成了房屋不动产权证的过户登记，新受让人也不得赶走居住权人。 由此告诉我们，在今后购买二手房时，又增加了一条必备的手续，就是购房人在购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，这一点非常重要。 |
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