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物业公司与业主之间，从法律层面讲，其本质就是一种合同关系。物业合同在整个物业管理活动中处于核心地位，它是建立业主与物业公司之间关系，以及明确相互之间权利义务的基础性法律文件。 单纯从理论上讲，业主是物业合同的“甲方”，处于“主导”地位。就是说，业主可以决定是聘用这家物业公司，或者是聘用那家物业公司。你物业公司干好了可以续聘，干得不好可以随时解聘，当然业主还可以决定自治，不用物业公司，这都是由业主说了算。 但从当下的物业管理实践来看，业主一方在物业合同中的法律地位，难有“存在感”可言。而所谓的“交易地位不对等，信息掌握不对称”，这也是造成物业纠纷矛盾频发的根源之一。 当业主认为物业的服务不能达到自身的满意度，进而拒绝支付物业费“维权”时，物业公司可以依据合同向法院提起诉讼。而那些在物业费官司中应诉的业主，多数都不知道物业合同为“何物”，更别遑论什么做“针对性的抗辩”了。 那么物业公司在物业费官司中会出示哪些合同呢？换言之，常见的物业合同都包括哪些呢？ 一、《前期物业服务合同》——甲方开发商，乙方前期物业公司  这份合同非常“奇葩”，因为它与原《合同法》所确立的原则存在诸多“相悖”之处，至今在法律理论界仍有较大争议。连我们普通老百姓都知道，订个合同要“平等”、要“公平”、要“自愿”等等，合同合同，顾名思义，要“两合而同”，方成“契约”。 而《前期物业服务合同》，说穿了，它是甲方开发商和乙方前期物业，它们两方关上门先私下定好了内容，要求购房者无条件承诺接受的这么一份合同。就是说，开发商“替”你选了个物业，虽然它们签合同时你没有参与协商，你也不是合同的“当事人”，但你要受到合同的“约束”，你要按它们的约定来交费，你不交，那就是你违约，物业就可以凭这份合同“告”你，还一告一个准儿。 此外，前期合同的期限可谓是“遥遥无期”，只要小区没有成立业主大会，选出业委会并另聘物业公司，另签合同。那么这份前期合同就可以“长期有效”。刚刚实施的《民法典》，再次明确了，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有“法律约束力”。那么怎么才算是“依法”呢？ 前期物业招投标往往流于形式，中标的基本都是开发商的“子物业” 按照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，开发商应该通过“招投标”方式选聘物业公司（投标人少于3个，或小区规模较小的除外）。这个招投标要遵守原建设部发布的一部法规——《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，而且《前期合同》还需在当地的住建部门进行“备案”。 那么对于物业费官司中的被告业主方，当物业出示的是《前期合同》时，（其实在你的购房合同中就包含这份前期合同，你应该仔细研究）你可以提以下的“质证意见”： 1、该《前期合同》为“私下”签订，未经“招投标”程序，且未备案，应属“无效”。2、对于合同中违反法规和你当地物价部门确定的收费标准的约定予以质疑，要求确认无效。3、对于合同约定的高于正常的“违约金”约定比例，要求予以调整等等。（仅供参考） 二、《物业服务合同》——甲方业委会（业主大会授权之下），乙方物业公司。  这份合同，理论上说是业主一方“当家做主”选出业委会后，主导选聘物业公司签订的。总的来看，大多数算是比较“中规中矩”，因为基本是按照相关部门的“范本”予以“填充”，不会像前期合同那样更多的保护开发商及前期物业的利益，不会存在太多的“出格”之处。 但是鉴于当下物业管理市场的混乱，不排除某些合同系业委会与无良物业之间，在“沆瀣一气，内外勾结、营私舞弊、暗度陈仓”的背景之下签订，进而侵犯业主一方的合法权益。 不管是《条例》、原《物权法》以及刚实施的《法典》，均明确规定，选聘解聘物业公司这个事儿，必须由“业主共同决定”，就是要召开业主大会进行评议，这个事情，绝非是业委会这几个委员们可以“替”全体业主做主的。 物业费官司中，如果物业出示的是其与业委会签订的《物业服务合同》。业主方可以质疑一下，该合同“未经业主大会表决同意”签订，应属无效。 三、社区居委会“代签”的《物业服务合同》。 这类合同比较少见，一般是那些业委会“瘫痪”，不能发挥作用，且物业合同即将到期的情况下；或者某些老旧小区，由相关部门代为引进物业管理整治小区等等。 应该说，居委会作为“甲方”，代签的物业合同，对小区业主是否具有法律约束力，这个问题有争议性，因为居委会并非签订物业合同的“适格主体”。 住建部《业主大会和业委会指导规则》中的第58条规定，居委会可在某些客观条件下，暂代业委会的职责。那么，当物业公司拿着这样一份比较“另类”的合同，向欠费业主主张物业费时，人民法院会重点审查以下三点： 1、该小区是否符合上述58条中描述的那些的客观实际情况；2、社区居委会的暂代行为，是否得到了辖区街道办的指定和认可；3、居委会在与物业签合同之前，是否代行业委会职责，组织召开了业主大会，并得到了选聘物业所需法定票数的表决同意。 只有在符合上述三点的前提下，居委会代签的物业合同，对业主才会具有法律约束力。 |
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