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最近很多粉丝问我：天河已经那么贵，未来是否仍然有成长性？ 现在买入天河，到底算不算高位接盘？只需天河1/2甚至1/3的价格，就能拥抱海珠、黄埔、南沙这些城市新势力，难道不香吗？ 我们都知道天河很优秀，但海珠、黄埔、南沙也在快速崛起，天河对广州经济的「统治力」还能持续多久？ 所有这些问题，都在拷问未来5到10年广州楼市的变迁逻辑。 01 天河和其他区，谁涨得更多？ 首先我们要搞清楚一个问题：过去多年，天河房价与其他区，谁涨得更多？ 安居客记录了最近9年广州各区房价的均价数据，从2012到2021年，天河区的均价从1.9万上涨至5.5万，相当于9年前的2.9倍，而同期，番禺、白云、黄埔、花都分别上涨2.5倍、2.4倍、2.4倍、2.5倍。 这几个区中，最贵的是天河，涨幅最大的也是天河。同理，越秀区从2012年的2.1万上涨至2021年的6万，涨幅达2.8倍，仅次于天河，也明显超过其他区。 看起来，市场不会因为你便宜，而会给你更多涨幅，相反呈现出某种“马太效应”：过去十年，核心区和郊区的差距，越拉越大。 以上说的只是均价数据，受到很多因素的干扰，如果我们以标杆盘来比较，这种马太效应就更明显了。 以珠江新城的中海花城湾和万博的雅居乐花园为例，2012年8月，花城湾均价为32885元/㎡，雅居乐均价为15571元/㎡，前者是后者的2.1倍。而到2021年4月，花城湾145039元/㎡，雅居乐38795元/㎡，前者已经是后者的3.7倍，差距进一步拉大。（安居客数据） 天河不仅赢了涨幅，更赢在流动性。以全市均价最高的珠江新城中区为例，贝壳显示，该板块二手房去化周期为11个月左右，而万博板块的去化周期超过36个月。 这么贵的房子，居然卖得这么快，只有在天河才会有这样的奇迹。 二手房好卖，一手房就更不用说了。 众所周知，最近五年来，天河的楼盘是开一个爆一个，从牛奶厂、到兰亭盛荟、再到珠江花城、保利天汇，千人抢购，逢开必爆。 别的区开盘，往往要愁着揽客，而天河区的楼盘，往往连中介渠道都不需要，仅靠自然蓄客，就能实现“开盘即售罄”。 02 天河的首位度到底有多高？ 天河的项目为何如此火爆？归根结底，经济好是首要原因。 和北京、深圳不同，而和纽约、伦敦更接近，广州的城市格局是一个强中心结构，天河之于广州，有着曼哈顿之于纽约一样的“统治力”。 大家知道，天河区经济总量已连续十四年位居全市第一，更厉害的是，天河区不仅总量第一，增速也是广州大部分区望尘莫及的。 从2010到2020，天河区GDP的增幅是290%，而同期越秀、荔湾、番禺、白云、花都的涨幅分别是210%、175%、216%、239%，全部跑输天河。 2010年，天河区占全市GDP比重为17.1%，2020年这一比重为21.23%，足足升了4个百分点。 如果看首位度（第一经济大区和第二大区的GDP比值），天河就更恐怖了。2010年，天河区的首位度是1.1，而到2020年，天河区的首位度升至1.45，这是非常非常难的。 要知道，最近这十年，广州大部分区都在开疆拓土，而天河的新增建设用地少之又少，经济增长几乎完全靠存量用地。  即使如此，天河区的GDP仍然是被低估的，为啥呢？因为有大量发生在天河的经济活动，被统计到其他区域了。比如一些总部在天河的金融巨头，注册和纳税却在珠海，还有相当一部分企业，实际办公在天河，但注册在南沙。 我最近还发现一个数据，足以证明天河无可匹敌的首位度。据广州楼宇经济促进会发布的数据显示，天河区商务写字楼面积总规模约850万平方米，占全市写字楼总面积的42.9%。 换句话说，广州的高档商务写字楼，几乎半壁在天河！天河以全市1.29%的土地面积，贡献了全市42.9%的写字楼，这种经济密度太恐怖了。 写字楼多意味着什么？高素质就业人群多、需求旺盛、购买力强！ 除了天河，广州没有任何一个区能够集聚如此巨量的产业，也没有任何一个区可以挑战天河的强中心地位。曼哈顿已经“统治”纽约长达200多年，天河再统治广州50年，不为过吧？ 据此可以相信，天河的房价，首位度只会越来越高。大家去看一看纽约，曼哈顿和周边区域的房价，最高可以相差10倍，深圳湾和周边区域的房价，最高也能相差五六倍。 以此类推，今后的天河房价，不敢想象。对很多人来说，如果此时不买天河，可能以后就没机会了。 03 天河金三角冒出一个天河壹品 天河项目逢开必爆，除了经济强，还有一个原因是严重失衡的供求关系。 以下是最近四年天河区新上市房源的数量，这么大一个区每年只有两三千套的供应，而郊区随便一个大盘都不止这个数。  2020年，广州常住人口增量超过50万，而天河区新上市房源才3520套。对50万新广州人来说，在天河抢一套新房的机会不到1/100。 足见，想在天河买一套房，买家竞争是有多么激烈。 经历五年的“供求失衡”和“逢开必爆”，天河楼市的“饥渴效应”更加凸显。 在此背景下，新的接棒者「天河壹品」来了。 能够冠名天河壹品，地理位置当然是杠杠滴。 打开地图，天河壹品地处天河高新区、天河科技园、广州金融城的几何中心，这三个产业新城在空间上构建出一个“天河金三角”格局，是广州先进生产力和高质量发展的象征。 天河科技园、广州金融城、天河高新区任何一地单拎出来，都是让其他任何一个区都要沉默的强势就业中心。 天河科技园是广州互联网公司的黄埔军校，网易、欢聚时代、多益网络等互联网巨头都是从那里走出来的，如今仍然是全国赫赫有名的网游产业聚集区。 广州金融城则是华南地区首屈一指的金融中心区，这里汇聚了一行两局，以及广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产、中国人寿广东省分公司等金融机构，未来将有数十万金融与科技从业者办公。 天河高新区（天河智慧城、天河智谷）则是升级版的天河科技园，这里汇聚了网易新总部、中国移动南方基地等2500多家科技企业，是广州科技中轴（第三中轴）的风暴眼。 在此意义上，地处天河“金三角”几何中心的天河壹品，可同时承接三大就业中心、百万体量高收入人群的购买力，前途不可限量。 04 天河壹品：与清华附中为邻 众所周知，金融与科技从业者，都是极为重视子女教育的。为了满足高端人才对精品教育的强烈需求，天河区创造性地引进了清华附中，将其落户于天河智谷，并命名为清华大学附属中学湾区学校。 据了解，这所学校为十二年制，涵盖小学、初中、高中，而天河壹品和它的距离仅300米左右。  建设中的清华大学附属中学湾区学校清华附中有多牛？这可是全国清北学子的供应大户，去年高考向清华大学、北京大学输送了113名学子，数量之多位列全国各中学第2。2018年理科一本上线率100% ，文科一本上线率100% 。 清华大学附属中学作为百年名校、北京市重点中学，具有全国顶尖的师资水平，清华、北大、中科院等著名学者、院士来校讲课已形成制度。据报道，清华附中湾区学校将于2021年9月首批招生。 近日，天河区教育局公布了2021年清华附中湾区学校（筹）、执信中学天河校区、天河外国语学校、华南师范大学附属中学4所学校义务教育阶段招生方案。 4所学校在保持原有公办中小学招生地段不变的基础上，根据宿位情况设定招生范围，采用电脑派位方式招生，叠加优质学位。 其中，清华附中的招生方案是： 小学一年级：面向广园快速路以北、广州环城高速路以南、车陂路以西、健明六路以东片区内符合“人户一致”的条件的适龄儿童，采用自主报名、电脑派位方式招生。 初中一年级：面向天河区穗籍小学毕业生（含符合条件的广州市政策性照顾学生、返区生），采用自主报名、电脑派位方式招生。 05 城央生活，闹中取静 明明可以靠地段吃饭，天河壹品偏偏还要靠产品。 项目位于天河智谷的低密腹地，属于中型小区，业主活动空间较大，整体容积率也控制在3.0左右，这在密密麻麻的天河，算是良心了。 而且，项目周边不靠高快速路、不靠高架桥，属于闹中取静的宝地，这个优势在繁华喧嚣的天河智谷，真的要加分。 目前项目主推的户型，包括70平2 1房、79平3 1房、89平3 1房、90平3 1房和128平4 1房，全方位满足各类人群对城央生活的需求。 大家知道，天河区这样寸土寸金的地方，冒出个新盘是很不容易的，项目总货量不多，非常稀缺，爱天河的人一定要看。 正所谓，仁者乐山、智者乐水、勇者乐高。 每个追求卓越的广州人都应该去到天河，登顶高峰，体验驾驭城市的荣耀。 |
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