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这个问题是想说把房地产进入存量市场时代。 把房子看成是消费品，有保质期，也就是有更新的需求。 一种是让房子舒适度更高，另一种是房子住不了，必须置换。 前者主要是利好建筑行业，房子更新建造主要是建筑单位，但是这类需求有限，现在新开发的都是商品房，不是独院，要更新改造整个小区，需要全体2/3以上业主同意，协调成本很高，很多想提升居住品质的就直接换房来得更方便。 后者就是现在所说的集体拆迁，也就是前几年所说的棚户区改造，增加了一大批拆迁户，也推升了房价上涨。直接是对房地产行业有利的。 现在房子修的质量更好，也就是使用寿命更长，房子使用期限超过40年是非常正常的。 从缩短房地产使用寿命来提升置换率，从而催生需求，这个影响非常有限，一个使用期限超过40年的产品就是资产了，使用期弹性很大，多使用5年和少使用5年差别不大。 所以决定房地产发展的是城市的规划，城市的资源配套。 我们买房子不是只是为了买一堆钢筋会泥土，而是买房子的配套，地铁、商业、工作机会、学区等等。也就是买城市的资源。 房子参与的最重要的三方，是政府卖地、开发商盖房、个人买房，土地成本占房子成本的60%以上，所以重要的政府规划城市的资源，房子使用期限只是一个次要因素。 现在房子供大于求只是整体而言，一些偏远城市没人住，主要是政府没有提供就业资源、医疗和教育资源，只要城市发展得好，资源分配合理，就像现在一、二线城市，现在房子是供不应求，近一年来一、二线城市房价涨了不少。 房地产现在还是局部城市的增量市场，还没有到房子使用寿命影响需求的存量时代。 现在买房从来也没有人问，这房子能住多少年？ 房地产将是结构性机会，也就是拥有好资源的城市将会继续稳定发展。 发布于 2021-01-18著作权归作者所有 |
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