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说实话，第一眼看到20%的毛利率还是很震惊的，20%毛利率就是行业中游水平，和那些财务激进的房企差不多。 但是财务激进的房企的成本含了多少资本化利息，跟万科是没法比的。 此外万科的成本管控能力及投资能力在行业内也是顶级，收入端和成本端的优势至少可以保证其行业上游的毛利率水平。 可是，一季报的毛利率实实在在的出现了，600亿体量的结算额，今年如果结算4200亿的话，那么占1/7，占比也不低了。 毛利率的下滑也让很多机构快速剁手，以外资机构为甚，今天的港股杀得多猛就看出来了。 这次下滑给市场带来的最大疑问就是，万科7000亿的合同负债背后有多少真实的权益利润。 如果按照20%毛利率，扣除税费附加、三费、所得税，那么全口径净利润8%，权益净利率5%左右，即7000亿合同负债只能结算出350亿归母利润。 事实情况是否真的如此呢？ 2019年销售额和2020年销售额对应的权益利润其实都是明牌，消息人士、行业研究员、部分机构应该都清楚。 据万科近两年销售结构推测，2019-2020年销售额对应的权益归母净利率在6-7%区间，仅供参考，不作投资依据。 这个权益净利率倒推出来的毛利率远在20%以上，因此我认为一季报的毛利率不是常态毛利率水平。 不过话说回来，今年万科结算毛利率下滑是大概率事件，毕竟去年的基数是29.3%。 毛利率下滑并不意味着归母净利润必然要下滑，加大结算规模、土地增值税税负率下降、费用控制等手段可以做到有效对冲。 诸多券商的研报的归母利润预测也处于430-440亿的区间。 以上其实都是存量业绩，反应的都是两年前的业绩，我一直想说的，今年的核心是持币2000亿的万科在行业供给侧改革的形势下是否能实现产能高质量扩张？多元业务是否能继续保持高增长？ 如果这个逻辑存在，那么这个价格的万科值博率还是比较高的，同时安全边际也足。 因此，我个人认为市场反应过度了，顺势也把手上的资金加仓了。 |
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