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去年由于内房受三条红线等政策收紧融资，行业亦正进行去杠杆，短期内没有太多好消息，大部分内房都在发呆，直至今年某部分内房再次受到市场青睐。 
什么是三条红线？ 2020年下半年中国监管部门为房企定下三个标准，如果不达标准的会被限制发有息债，这三个规则分别为： 「剔除预收款项后资产负债率」大于70% (总负债-预收)/(总资产-预收) 「净负债率」大于100% (有息负债-货币资金/股东权益) 「现金短债比」少于一倍 (货币资金/短期有息负债) 根据「三条红线」的触线情况的不同，房企会被分为红，橙，黄，绿四个等级，三条也踩中为红色，企业将不得增发有息负债；触及两条为橙色，有息负债规模年增速不得超过5%；若企业踩中一条，便是黄色，有息负债规模年增速不得超过10%；全部没有超标的为绿色，有息负债规模年增速不得超过15%。 由此可见政府除了限制红线企业发行有息负债外，连本身全部达标的企业的发债增速都有所限制，反映政府希望房企尽快去杠杆。 Wind以2020中报统计数据集合了37家房企，万科的剔除预收款项后资产负债率(75.5%)，处于行业中游水平；净负债率方面中海外(27.6%)，万科(29.6%)，新城(30.8%)，位列最低三甲；万科的现金短债比高于一倍(1.97)，显示短债偿还能力较佳。 成绩上万科只有一项轻微过界，其余两项均属于同业中较佳的水平，例如：净负债率低于30%只有万科中海外和两间，其余内房均在相对较高的60%-280%范围不等，由此可见，无论在负债率控制或去杠杆都有较好的表现，万科属于内房中较佳的公司。 万科的剔除预收款项后资产负债率由2020 Q3至2020 FY，由74.2% 降至71.7%；净负债率由27.6%，降至18.1%，远低于红线标准；现金短债比由 1.97倍，持续改善至2.21倍，显示储备相对较为充足。 近年公司的销售增速开始放缓，由2017年最高的同比增长45.26%，到2020年同比增长只有11.6%。而销售面积亦从2018年开始由4037.7万平方米增长至2020年4667万平方米，基本上每年没有太大增幅。反映公司已经过了高速扩张时期，增长放缓的同时提供了机会给万科优化内部债务结构，大大减轻了债务对公司带来的负担。 整体来说公司内房业务已经由过往进取扩张模式转变为稳定发展，虽然未来未必能够为公司带来强力的增长，但已经发展成为公司的稳定收入来源。除了内房业务趋向稳定之外，其他业务都渐入佳境，公司横向发展有多个有潜力的业务，包括：物业管理，物流地产，住宅租赁和商业地产收租，这些普遍都是龙头内房转型的方向之一。 例如:多家房企都会有将自己的物业管理公司上市，如：金科服务，融创服务，华润万象等都有可观升幅，可见这些物管子公司在市场上颇受欢迎，而住宅租赁和商业地产收租业务更是内房转型的重要部分，可见万科在转型的道路上已有充分准备，其中三者更已经取得成果。 物业管理业务 2020年年报，万科物业更名为「万物云空间科技服务股份有限公司」简称「万物云」。冠上「科技」之名，还要加上「云」明显准备上市前拗估值。一般物管都以30倍PE左右上市，「科技物管」概念可能令市场给予更高估值。 万物云年内收入增长27.36% 收入达182.04亿元人民币，在管面积5.66亿平方米，规模与龙头碧桂园服务相若，最近公司和戴德梁行(DTZ)合作推出「万物梁行」品牌。在商业物管方面充分布局；万物云与海康威视(002415)合作，成立万御安防服务科技有限公司，在安保科技上进一步加强。 物流地产业务 截至2020年末，万纬物流，业务覆盖中国44个城市，新开业195万平方米, 累计开业建筑面积700万平方米，其中高标库占95%，稳定期出租率94%；冷库占5%，时点使用率77%。 物流地产行业现处于高速发展期，在公司的新开业建筑面积看出，未来几年的增长理应不低。另一方面万纬物流与新加坡政府投资公司(GIC)合作，成立合资公司作投资平台。2020年中，万纬物流REITs在深交所上市。除了获得资本市场认可，更获得政府认可，疫情期间万纬物流厦门，宁波，成都，3个物流园区被政府指定为进口冷链食品保存仓库。 住宅租赁和商业地产业务 住宅租借赁务方面公司旗下品牌为「泊寓」开业规模和管理规模上均位例行业第一。截至2020末，管理长租公寓18.44万间 ，新增开业3.3万间，累计开业 14.24万间，整体出租率超过95%。 商业地产方面，旗下的印力集团，包括拥有旗下印象城，印象汇，印力中心，印象里，四个不同产品定位的商业中心品牌2020全年收入63.22亿元，整体出租率达87.4%, 稳定期(开业3年以上)商业项目出租率达92%。 由此可见就算撇除了内房业务，其余物业管理，商业地产，物流地产业务进入收成期促使万科成功转型。 投资策略 内房容易受指数波幅影响而回调的机率颇高，中长线看好，可趁回调至某些移动平均线时分注买入，随指数回调时密切留意，就算万科自己也有定期的调整波幅, 业务属稳健型，而且注码小，新手也可容易分注收集。 |
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