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程律师普法之购房注意事项 最近绍兴土拍兴盛，拆迁甚多，修建地铁高架、学区概念等各方面原因带动房价飞涨，购房纠纷层出不穷，最近刚接到一个咨询，买方随意签订一份200万的购房合同，交付了10万定金，却未按约支付中期款构成违约而被卖方没收定金，损失惨重。 房屋是家庭的重大资产，购买房屋时涉及大笔资金往往高达百万甚至千万，现在《民法典》又规定了可以设置居住权，买房者签订房屋买卖合同时应慎之又慎，不要轻信卖方甚或中介口头说辞，因为一旦合同签字就必须按合同约定履行不然可能面临很多法律纠纷，建议请专业律师审核，关于房屋买卖合同有几点注意事项： 1、最重要的就是了解房屋情况： （1）房屋有无《房屋所有权证》及《土地使用证》或《不动产权证》，如无的则确认是否可以办证及何时可以办证； （2）确认房屋性质，交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房，这点必须明确。防止购买无效； （3）确认房屋产权人是个人还是共有房产，尤其注意共有房产（夫妻共有还是家庭共有，有无牵扯继承纠纷），签订购房合同时共有人均应签字防止不必要的纠纷； （4）房屋有无抵押情况及租赁情况，有抵押情况的需要和抵押权人沟通何时可以办理解抵押手续； 如有租赁情况的要注意租期问题，根据买卖不破租赁规则，租赁期内即便租赁房屋被卖租房人仍有权继续居住，这将影响买房者对房屋的使用；同时租赁人享有优先购买权，买房时应要求卖方提供租房者放弃优先购买权的书面声明以免不必要的纠纷； （5）了解房屋的面积：套内建筑面积、使用面积、公摊面积等； （6）了解房屋的使用年限：一般来说，住宅的土地使用期限是70年，但商住房是40年。同时需要确认是否可以落户或者是否属于学区房。需要贷款的还得问下房屋是否可以贷款，一般老房子贷款较难，商住楼贷款比例低。 （7）根据民法典最新规定，房子可以设立居住权，而被设置居住权的房子，一旦买了这套房屋，不能居住，不能出租，等于使用价值为0，等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后，房屋才恢复价值。 一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。因为，新房东也不能赶走居住权人。 2、明确价格、付款步骤、税收费用承担。 （1）房屋的成交价格：写清楚房屋房款总额是多少。 （2）房款支付方式：写清楚是全款购买还是按揭购买，如果是按揭，什么时候付首付，什么时候付尾款等，同时也约定清楚贷款如未获得批准的解决方式（可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果）。 房款交付时间可以选择以下几个时间为节点： 1）合同生效后 工作日内支付定金； 2）房屋交付后 工作日内支付 元； 3）买方迁出户口后 工作日内支付 元； 4）办理完过户手续后 个工作日内支付尾款。 （3）还要确认税收、水、电、暖、燃气等费用的承担情况。 3、明确违约责任 房屋买卖合同纠纷中常见的卖方违约情况主要有以下几种： 1、卖方逾期交房 2、卖方未迁移户口 3、卖方延期过户 应根据不同的违约情况约定具体的违约责任条款 举例 “卖方因积极配合买方去房屋产权登记机构办理过户手续，如因卖方原因造成过户逾期，每逾期一天卖方需向买方支付房屋成交价格的0.1%作为违约金，如果逾期过户超过10天的，视为卖方根本性违约，买方有权解除合同，合同解除后，卖方须在解除合同之日起三日内双倍返还买方购房定金，并同时归还买方已经支付的除定金外的其他房款。” 最后，如需要房屋买卖纠纷的可以找我咨询。
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