蓝光首次回应卖身风云：不甩卖公司、不考虑出让控股权、不离开上海！

西谚有云：No news is good news.

相信蓝光的上上下下如今对这句话都应该感同身受，毕竟连日来，提起蓝光，就如同一场悬疑剧，媒体、同行都关注着蓝光最后的结局。

蓝光卖不卖似乎已经被排除出可能之外，大家都在关心着，它会被谁买下。

但今年的一些消息似乎让事情又出了变化，蓝光的未来又开始扑朔迷离。

在今天的投资人电话会议上，蓝光发展高层重申：没有考虑过出让控股权、不甩卖公司。

少东家杨武正也在会上证实了这个态度：

其实之前，蓝光为了能够缓解债务危机，已经抛售了多次资产。

2021年3月22日，碧桂园服务和蓝光嘉宝发布联合公告，要约人碧桂园物业香港控股有限公司与卖方四川蓝光和骏实业有限公司订立协议，紧随该等协议完成后，蓝光嘉宝将由碧桂园服务集团拥有71.17%。

蓝光嘉宝将成为碧桂园服务的附属公司，其财务业绩将综合并入碧桂园服务集团的财务报表。协议签订后，碧桂园服务就准备将蓝光嘉宝从联交所除牌。

今年二月底，蓝光发展发布公告，将旗下的全资物业子公司蓝光嘉宝的64.62%的股份转让给碧桂园服务，据悉，收购价格高达48.46亿，刷新了物业服务行业的最贵纪录。

蓝光嘉宝在管面积高达1.3亿平米，在全国物业公司排名第16，将如此重要的产业卖掉，足可看出蓝光发展集团的资金压力。

不过这已经不是第一次了，在2019年，蓝光卖掉了壳公司迪康药业，剥离了与生物医药的关系。

然而，尽管接连卖掉干儿子和亲儿子，蓝光卖卖卖的节奏依然没有终结，几个月来已经有多家媒体爆料：蓝光接下来还打算进一步卖出自身资产，并终结“上海-成都”双总部模式，将上海总部迁回成都。

不过今天的电话会议上，蓝光高层也表示：并没有搬离上海的计划。

回顾蓝光的发展史，也曾有数属于自己的高光时刻：

在2012年刚刚突破百亿销售大关后，蓝光管理层就对外宣布，2013年将耗资150亿元继续驰骋土地市场，并要以60%的年复合增长率来达到未来“9年1000亿”的销售规模，实现全国化布局。

这一度令蓝光集团成为众多房企中的励志典型，在2015年，他们只是一个销售额不到200亿的区域性中型房企，但2019年他们实现销售金额1159亿元，同比增长36%，一举跨入千亿级别的豪门。

去年凭借第四季度的发力，蓝光以1036.3亿的销售额排名全国第38，保级成功，留在了千亿俱乐部中。

但扩张速度太快，冒着风险大规模拿地，或许也是造成了其资金链的紧张的一大因素。

去年上半年的蓝光发展半年报显示，报告期内，公司实现营业收入 158.04 亿元，同比增长 8.72%；实现利润总额 20.50亿元，同比增长 0.15%；实现归属于上市公司股东的净利润 13.62 亿元，同比增长 7.45%。

看起来是增长的，但是公司的销售额和销售面积都有较大幅度下滑。

 

也就是说，蓝光的面临的系列问题并非始于最近。

01

逆潮流而动

扎根三四线

 

一个人的命运，既要靠个人的奋斗，也要看历史的进程。

就像你在光绪31年苦练八股文，累得要死要活也没用，因为第二年科举就取消了。

企业也是这样，柯达曾经把胶卷做到了极致，但数码相机一来，胶卷做得再好也白扯。

蓝光的战略在早年发生一定偏航。在2018年，蓝光发展一共增加了85块土地储备，建筑面积约1496万平米，所购地块集中在二三线城市较多。

除了16块是二线城市外，其余的均为三四线城市。

在当时，业内对2019年三四线城市的房地产市场就并不乐观。

其中一个直观体现就是：曾经大张旗鼓进军三四线城市，号称“走到哪涨到哪”的碧桂园，紧急叫停了三四五线全覆盖的项目，加快资金周转，达不到要求的宁可不做，有些项目利润率为负也要抢现金流，快点离场。

恒大则采用了全国楼盘降级促销的方法，保证自己尽快撤离。

头部房企纷纷跑路的原因很简单：因为货币化棚改力度在减弱，三四线市场也正趋于饱和，不管是本地的住房改善人群，还是返乡置业者，也不管是周边低能级城市人群，在经过几年的发展之后，基本都已经满足了自己的住房需求，很多城市甚至已经出现了高库存。

此时蓝光却把大笔资金投入三四线城市，这就为他们埋下了危机的种子。

2020年上半年，少东家杨武正成为蓝光常务副总裁和COO之后，蓝光依旧没有停下向三四线城市下沉的脚步。

2020年，蓝光前三季度新增建筑面积774.78万平米，其中三四线城市占比55%，而在2019年蓝光投资的布局还集中在一二线和强三线城市。

这也让很多投资者摸不到头脑，有人在股吧中写过："蓝光管理层看不清大势，今年（指2020年，笔者注）还在（三四线城市）疯狂拿地，市场在用脚投票。"

果然，到2020年，一二线城市量价齐涨，而三四线的楼市却一片萧条，在推出土地面积、成交土地面积和土地出让金三个数据上，分别同比减少了49%、48%和45%。

根据知情人士透露，蓝光的投资模型十分重视地货比，导致其在沿用投资模型的情况下，只能投资地货比在1:5左右的三四线城市，而很难进入1:2左右的一二线城市。

此时蓝光无法将三四线城市的地块及时出售、回笼资金，自然也就陷入困境了。

02

精兵强将

曾试图力挽困局

 

在有外忧的同时，蓝光也曾积极力拔干将，积极探索。

2018年，当时只有35岁的少壮派余驰获任蓝光发展董事兼首席运营官，后又升任蓝光地产总裁。

 

08年就入职蓝光的余驰见证了蓝光一路走来的风风雨雨，曾经作为老板秘书的他颇受信任，在公司也极具威望，他也成为了蓝光历史上最年轻的总裁。

 

这种根正苗红的成长经历当然令其具备了绝对的忠诚度和执行力，在业内也拥有不错的口碑：好领导、执行力强、有干劲。

 

蓝光也曾经从外界引入强援，其中比较著名的就是为华润置地效力20年的央企老兵迟峰。

 

蓝光当初引入迟峰，也是看重了其在华东领域曾经有过的赫赫战功。早在2006年，迟峰就负责华润新鸿基无锡公司筹建及太湖国际社区项目发展，将太湖国际社区打造为高品质住宅与现代商业中心为一体的标志性项目，令华润在无锡确立领跑地位。

 

此后他又在江苏省公司解决了团队搭建问题，培养出了一批有担当有能力的年轻骨干，储备了大批的专业人才。

 

2009以及2012前后，华润在江苏经过了两轮发展，不仅将无锡模式复制到江苏全境，还根据华润置地“住宅+持有物业+增值服务”的战略开始获取“住宅+商业”的综合项目。

 

2019年12月，当迟峰成为蓝光CEO时，公司已经在上海成立了第二总部，进军华东的野心已经昭然若揭。

 

但最终蓝光在东进之路上并有所有建树。

新区域的增长乏力，功勋老臣也一个个离开，在蓝光扩张过程中扮演重要角色的张巧龙以及上文提到的余驰都在近一年内先后离职。

03

借新还旧

 

2021年是“三条红线”政策全面实施的重要节点，这一重要融资新规通过穿透式监管严格控制房企有息负债规模增速。

 

像蓝光这种在短时间实现规模跃升的房企，习惯于利用借贷高杠杆快速扩张，实现规模跃升。可一旦债务规模遭遇严格限制，借新还旧受阻，企业就会出现巨大的资金缺口。

今年2月8日，蓝光发展发布了业绩公告，公司2020年的总负债继续上升，由报告期初的1627.7亿元增长至2115.2亿元，涨幅高达29.95%。

其中有息负债总额增长26.89%，达到了722.4亿元。

去年八月三道红线提出后，蓝光三道线全踩，直到年底蓝光才好了点，净负债率降至92.93%，剔除预收款项后的资产负债率为73.7%，除了现金短债比仍然大于1之外，蓝光已经有两道红线达标。

但也有人认为，净负债率的下降主要靠少数股东权益增长、净利润累积和永续债增长。而这种少数股东权益增大又有可能存在明股实债的风险。

明股实债实际便是通过信托公司、私募基金公司和投资管理公司等很多房企的所谓股权合作开发进行债务融资，这样可以隐匿债务。

但毕竟债务还在那，你隐匿了它也在。

另外，蓝光依旧在借新还旧，3月12日，蓝光发展完成发行10亿元中期票据，票面利率7.2%。

而靠互相担保的方法，蓝光也在不断融资，截至2021年1月31日，蓝光发展及控股子公司对外担保余额已经高达约702.3亿元，占公司2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的365.52%。

当中，母公司为子公司担保，子公司为母公司担保，子公司和子公司之间又互相担保，702亿总担保余额里，这种互相担保的余额有670亿。

焦点财经曾经采访过深谙资本运作的业内人士，其认为：“如果它的担保标的暴雷，母公司当然会被拖累。如果母公司偿还不了债务，母公司也会倒下。”

04

折戟多元化

难守大本营

曾经一段时间内，房企都削尖了脑袋往文化产业挤，仿佛马斯洛需求理论第五层的自我实现一般，非要在文旅方面分一杯羹。

蓝光也不例外。

2018年两会上，蓝光老板杨铿踌躇满志地表示：“在我看来，如果不做颠覆式的商业模式再造，只是一个纯粹的地产商，今后很难生存，所以一定要尝试新的商业模式。”

此后，蓝光成立的文旅集团就开始跑马圈地，大幅扩张，触手遍及东南西北，在天津、昆明、都江堰、济南等地签下项目，合计规划超过4000亩地，计划投资超过425亿元。

蓝光文旅推出了水果侠主题世界IP，号称要填补国产文旅的空缺。

2017年4月，号称投资20亿元的蓝光水果侠主题乐园在都江堰落户，疫情爆发后，该乐园暂停营业直到今天，而当初多地签下的项目，也只有三两个依然在建。

副业“然后就没有然后了”，蓝光的主业也步履维艰，甚至大本营——四川成都也岌岌可危。

作为曾经当仁不让的四川房产一哥，蓝光2019年还以97亿的销售额排名四川房企第六，但到了2020年，他们居然已经跌出前十。

2020年半年报的数据显示，蓝光成都大本营在销售面积上同比大跌43.15%，销售金额也同比下跌38.03%。

龙兴之地都风雨飘摇，蓝光的日子确实太难了。

05

蓝光的曙光

如今的蓝光地产，谁会成为他们的“白衣骑士”呢？

很多人认为，融创极有可能。

融创老板孙宏斌在业内一向以敢买闻名，当初150亿投资乐视、接盘万达、2019年初还用126亿拿下泛海系在北京、上海的两个核心地块。

此等事迹，不绝如缕。

 

如今步履蹒跚，急需回血的蓝光如果能得到融创伸出的橄榄枝，或许也是个不错的选择。只是刚刚接盘彰泰的融创还有闲钱嘛？或许会考虑接盘蓝光西南几个项目？

当然，也有业内人士分析称，不排除国资进场的可能，或者是国资与民企两种路径相结合，由几家开发商买走项目资产包，蓝光上市的壳则由四川国资收下。

只是，一切都需要时间给我们答案了。

 

参考资料：

最不会算账的“接盘侠”？孙宏斌咋那么敢买？，江瀚

蓝光发展：“保级”成功后将会走向何方？，蓝鲸财经

智库丨一线城市发力 三四线城市持续萎缩 2020年房地产行业回顾与前瞻（土地篇），新浪财经

700亿担保:杨铿给蓝光发展埋下一颗雷，焦点财经

大批高管密集离职，千亿负债压顶，蓝光的“危机”近在眼前，地产谈资

主编：张艳

责编：丹尼尔