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| 只要方向变了，每个城市都不缺宅地 今日主答丨叶建英 1 问：目前杭州楼市大多是高周转高负债房企在唱主角，叶老师，三道红线会不会影响他们，房价会不会因此跌下来？ 叶帅起高楼：当然会影响整个楼市，杭州也不会例外。 在利润空间内的促销会多起来，但像2014年这样的北海公园第一降，已经不可能重现了。事实上，北海公园即使对清盘房源实施一次性大降价，其售价也远高于2012年一期开盘的均价。而北海公园交付后的品质，与二手房市场的溢价，也都是高于边上小区的。 下图是国盛证券根据2019年的年报，对上市房企触线情况的盘点。 龙湖集团董事长吴亚军8月28日发了内部信，谈及「三道红线」，有个很形象的比喻，债务如酒，喝时一时爽，吐时翻肚肠。 只是，这样大吃大喝大酒大醉的场合，跟普通购房者越来越没有关系了。 因为，房地产金融化以后，房企的竞争更多是行业内的博弈。像泰禾一样，资金链紧张，想到的是找同行接手，而不是简单地降价给购房者了。 一是，现在很多土地也都是微利，没有多少降价的空间。再降下去，没有保证的楼盘品质就是社会隐患了。 二是，照样还有很多房企有钱，要在土拍市场上抢地，项目收并购与股权合作已是常态。那个倒牛奶的故事，为什么不给喝奶的人也要倒掉，说的也是这个道理。 房价稳稳的。 2 问：叶老师，这几天深圳住建局长高调宣布，向新加坡学习，未来60%市民住在政府提供的住房中。你怎么看？新加坡只是一个城市国家，中国这么大，能学吗？ 叶帅起高楼：澄清几个事实： 1，这不是深圳这几天的新政，自2018年深圳启动二次房改以后，一直就是这么个说法。 2018年8月，深圳就在全国启动了新一轮房改。当月发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。依据这份文件，深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房。其中，公租房、安居型商品房和人才住房，总量共100万套，达到了60%左右。 2，深圳住建局长说得非常实在：「新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。」深圳是社会主义先行示范区，又是7月24日参加国务院约谈的12城市之一，深圳住建局长的表态，意味着新加坡模式会成为一城一策的参照方向。 到于杭州能不能学新加坡？当然可以。曾经，杭州也是全国各个城市学习的榜样。深圳能学，杭州当然也能学。 深圳与杭州的区别，在于城市化的阶段不一样，杭州还有着大量的土地，而且杭州这几年的房价也是被控制住的，杭州的公共租赁房建设也是领先全国的。所以，从目前来看，杭州还没有到需要像深圳这样高调学新加坡的阶段。 3，深圳一些具体的措施，更有示范性，也更可能被其他城市借鉴。比如说，土地层面要加大供地，交易层面对增值税满减、二套房首付和离婚家庭买房作出更严的制约措施，很可能纳入其他城市的工具包。 仿效者已经来了。 8月29日，无锡市出台楼市新政，参考的就是深圳的配方：（1）增加住宅用地供应，2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。（2），离婚两年内买房的按离婚前算套数计算。（3），二套房首付比例由40%提到60%。（4），增值税征免年限由2年调整到5年。 3 问：为什么像深圳这样缺地的城市，都能加大宅地供应？ 叶帅起高楼：商品住宅用地，只是占了很小的一部分。如果方向转变了，每一个城市都不缺宅地。 有三个大背景，一是城镇化进入到大都市化的阶段，用地更加集约。二是，包括土地审批权下放等一系列新政，人口流入城市的土地指标进一步放松。三是，城市经营从饥饿供地，转变到抢人大战，要抢人就必须人来了有活可以干，有房可以住。 而对于土地财政来说，如果地价控制了，也只有加大供应，也能满足财政上的缺口。 我们近期的房企内训演讲主题，是中国楼市进入下半场后的特征和应对，提出中国楼市下半场的三个主要特征是：稳价慢牛、城市分化和加大供地。有兴趣的读者，可以关注下面的起楼联络员，索取PPT。 - END - 添加起楼联络员， 加入叶帅的买房私享群 请已分享的网友在后台留下地图邮寄地址，我们会尽快寄出。 责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊 |
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