学区房的三个真相 | 叶建英

文丨叶建英

公民同招以后，学区房不仅没有降温，反而引起了更多鸡娃父母的关心。

鸡娃的父母们，本来是冲着民办，守着公办，看上去有退路的，今天反而没有了退路，必须一步到位。

那些有着九年优质学区的学区房，虽然房源并不多，但涨价的信息传得满天飞。

公民同招另外一个结果是，那么多所谓的民办学校齐刷刷地在转公。原因是，这些民校本来就知道，教育的质量是学校和生源共同努力的结果，没有了掐尖招收优秀学生的权力，这些民校本来的质量就有可能变得不那么靠谱。

所以，这些转公的新学校，或者是挂靠在所谓民校下的公办新校区，又成为杭州楼市关注的热点。

可怜天下父母心。今天我们聊一聊学区房的三个真相。

1

那些冠名名校的新校区，不到招生那一刻，其实都有变数。

 

这几天，萧山正在公示今年计划启用的7所中小学的学区范围。其中，这几年萧山南部新城最期待的、也有可能分流高桥初中部分生源的萧山中学附属通惠初中，已经定于今年9月启用新的校舍和新的公办招生模式。

萧山中学附属通惠初中这个名字其实就是原来民办的萧山中学初中部，公民同招以后，学校转为公办。

这所位于通惠南路的公办初中，在2015年立项的时候，其实是叫做回澜初中教育集团通惠南路初中。然后在2020年招聘教师的时候，已经是高桥初中（通惠校区）。几个月后，在这几天正式划分学区的时候，又正式确定为萧山中学附属通惠初中。

五年间，这所冠了名校的新学校可以说是换了三个爹，一方面我们说这三个爹一个比一个好，另一方面，翻过来也可以说，今天楼市在热传的那些冠了名校牌子的新学校，其实不到招生那一刻都有变数。

2

虽然我们说杭州没有几所真正的民办学校，大量的所谓民办其实都是伪民办，这些暂且不说。因为，即使有像萧山科技城惠灵顿这样的顶尖民校，放在杭州此前的「伪民校」面前，也不值一提。

原因很多，比如「伪民校」是掐尖招生生源质量好，比如「伪民校」的教师是公办编制，教学水平高，比如「伪民校」的学费与真正的民办学校比，几乎低廉等等。

但是，最主要的，在奋斗的鸡娃父母眼里，学区房的学区不仅是消费品，还是投资品。

一套学区房，自己的娃可以用，用完还可以转手卖掉，还能赚差价，相当于用了低廉的学费上了名校，还能赚到学区房升值的价差。

只是这样的击鼓传花的游戏，到底能传到哪一位父母身上，现在谁都说不好。

我们再来分析，一套高价的学区房，到底有多少是学位的价值，又有多少是房子的价值？

其实可以作一个推算，因为你会发现同一小区的学区房，面积越小，单价越高，而面积越大，单价越低，原因就在于学位的价值是一个大致的定数，不随着房源的大小而变化。

假设这个定数是N元，学区房的报价减去N元，然后除以各自的面积，可以得出一个与房源品质基本吻合的单价。

我们在学军的学区房里，随机挑了求智弄和下宁巷共6套房源，推算出学军的学区价值大概是450万元，而如果扣除学区的价值，那么这些老破小下宁巷均价约5万元，求智弄的均价在5.3万元左右。求智弄这批房源并不太旧，大概是1995年的房子。

在萧山、余杭、富阳、临安四个新城区的市中心，也有当地的学区房。

比如，萧山区的高桥。高桥新村规模较大，我们随机挑了6套，推算出的学区价值大概是120万元左右，而扣除学位以后的均价在约1.7万元。

△制图：叶帅起高楼

3

我们说，一个好学校是学校和家长一起养出来的。

举一个例子。

高桥初中称得上是萧山最货真价实的名校，高桥小区的老破小也是萧山高价的学区房，那么高桥为什么会成为名校，而谁又能在接下来挑战高桥呢？

秘密还真的在房价。

先看一下高桥初中的施教范围。其中，南市花园，泰和花园，再到四季花城，这都是这些楼盘在售时全萧山最贵的商品房，而高桥小区的老破小又是萧山鸡娃父母最喜欢的学区房。

所以，高桥的生源优势是20年前的高档商品房和鸡娃父母。

为什么要强调这个20年前？因为，一般的新兴区域，都还是年轻夫妇婚房需求的多，从交付到有批量的小学生，大概要六七年，而要有批量的初中生，大概要有十二三年。

也就是说，养一个优秀的双学区，至少要十二三年。

那么接下来谁又能挑战高桥初中呢，我们的预测是北干初中。

北干初中的施教范围，不仅有着绿茵园、开元名都等当年的高档商品房，而且也是近年来萧山高档商品房密集的区域，如绿城钱塘明月、龙湖天钜、融信永兴首府和融信江南学府等，都将为北干初中输送优质生源。

△制图：叶帅起高楼

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