湖北中医学院教工宿舍项目可行性分析报告目录第一章项目的宏观市场研究一、武房指数分析二、宏观经济指标三、武汉供
应市场分析四、武汉需求市场分析第二章项目概况第三章规划建议第四章项目可行性研究一、投资与成本估算二
、总成本费用汇总表三、项目销售成本及收入测算市场分析第一章项目的宏观市场分析一、房地产走势分析在国家扩
大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储
备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不
断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。根据2003年第二季度武房指数，全市房地产没有出
现大的波澜，虽受“非典”等不利因素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原有基础上有少量
上涨。宏观经济数据本季度房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了30.63点。各类物业武房指
数分析宏观经济指标宏观经济指标：开发量2）施工面积稳步增加宏观经济指标：开发量宏观经济指标：开发量3）竣工面积稳步
增加宏观经济指标：开发量宏观经济指标:开发量新建商品房销预售增幅较大宏观经济指标:金融支持力度加大1)公积金情
况:2003年归集11.7亿元，同比增长46.3%；发放11.7亿元，增长46.3%。宏观经济指标:金融支持力度加大宏观经济
指标:金融支持力度加大2)房地产商业贷款情况:商业贷款总余额：2003年，总余额达282.2亿元，同比增长22.7%；宏观经
济指标:金融支持力度加大商业贷款发放总额：2003年发放202.2亿元，同比增长34.8%。宏观经济指标:金融支持力
度加大个人商业贷款发放：2003年发放66.52亿元，同比增长15.87%。分析宏观经济数据结论开发投资持续稳步增长项目
开工规模增长较快商品房供应结构逐步趋向合理住宅销售价格稳步上扬市场供应方面住宅品质不断提高武汉市出现了
湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。市场供应方面
热点区域成为供应主体①三区五片继续成为楼市主角从数量上看，约占全市总规模的40%
从开发面积上年，约占全市总规模的45%②武昌热点版块向外延伸徐东路向中北路东湖方向延伸
光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸市场供应方面外地企业纷纷进入武汉
由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州
保利、浙江卧龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅
的质量。市场供应方面创新意识不断增强房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼
盘项目纷纷寻找独特的楼盘卖点，绿化、生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场
上涌现了多种主题住宅小区。市场供应方面大盘项目频频亮相近年来楼量在20万方以上的大盘频频亮相。大盘以
其完善的配套、良好的环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是城市中心区，尽显大盘的魅力，吸引了大量的购房者。
市场供应方面房价较低的区域有较强劲的上升势头在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展水平相对较
低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这三个区域
将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。市场需求方面需求结构明显变化由于经济和个人偏好等因素导致了对
住宅的多样化需求，因此“大面积一统天下”的时代已经成为过去。市场需求方面跨区域及异地置业数量增加
由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区消
费的旧格局已经开始打破。市场需求方面中青年成为购房的主力军目前购买房产的消费者年龄主要在35—45岁之间，
25—35岁的消费者数量虽然较少，但增速较为明显.在购房置业中，二次置业者占有相当比例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经
济收入的水平和提前消费的观念。从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营企业主成为购房群体的中坚力量。市场
需求方面贷款消费观念逐渐形成从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行
购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款，“用明天的钱办今天的事”已经被越来越多的人们所接受。市场需求方
面总价是购房消费的关健在目前的房屋需求者中，收入水平较低的工薪阶层占有相当的比重，因此对大多数购房者
而言，房地产总价是极为敏感而且是决定其购房消费的最关键因素。市场需求方面知名企业得到追捧品牌的
魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因。知名度和美誉度较高的都受到了消费者的青
睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。市场需求方面产
品品质要求不断提高无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。消费者不喜欢空洞的“概念”，
而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在的要求。市场需求
方面住宅户型功能是关健户型、面积一直是购房者十分关注的问题，目前对房屋的需求更多的是功能的齐全，而并非面积的大小。
据调查，目前武汉市53.6%的购房需求者倾向三房二厅，另37.6%的需求者则中意于二房二厅。市场中三房二厅户型多半在1
30㎡以上，但从市场接受程度来看，100-120㎡的三房二厅和70-90㎡的二房二厅户型更能引起大多数人的兴趣，可以看出，户
型需求正在向小面积适用型回归。项目概况地理位置：位于武汉市洪山区青菱乡107国道旁。与中医学院新校区相距约三公里。
规划的黄家湾大学城也将在此地落成。道路交通：紧临白沙洲大桥，目前仅有539、34路到达。市政配套：周边市政配
套较差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。学校：江汉大校（武昌分校）、白沙州中学、青菱乡职业学校等。大型企事业单位：
市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。规划建议该项目总占地面积155844平方米，市城市规划设计研究院的《地块规
划控制指标》可知：容积率为1.3，建筑密度小于25%，结合本项目的实际情况，初步确定为总建面为202597平方米，住宅层数6层
，总户数约1700户。项目技术经济指标根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下：1、总占地面积
155844平方米2、容积率1.33、总建筑面
积202597平方米3、建筑密度<25%4、绿地率
35%--40%5、单栋层数6层6、总户数
1700户规划建议本项目为中医学院建设教师公寓，针对的是素质较高的群体，他们对
住宅要求较高，考虑到本项目周边配套较差，建议在小区内建议一个会所，使其成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密的最佳去处，建议设
置：A.娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等B.健美设置：健身慢跑道、健身房、台球室与乒乓球室、美容美
发形象设计室、室外运动器械C.休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙D.书香驿站设置：网吧、时尚阅读室具体规划
构思户型设计：以120平方米的三室二厅主打户型，另外辅以140—180平方米。房型要求多样化，
平层、错层、复式等。具体规划构思园林设计：可以根据项目所在地的特点，在小区内建成以绿地、小景、花卉小品、抽象
雕塑等构成的景观。园林设计不求华丽，给人以平静、自然、安逸的感觉。总成本费用汇总及分摊表项目可行性研究
一、投资与成本估算（1）投资与成本估算A.土地成本：土地成本：25万元/亩(含10%土地转让收益)计：约5844.
12万元,楼面地价为288.46元/平方米投资与成本估算C.建安工程费：773元/平方米×202597平方米=15660
.6万元投资与成本估算投资与成本估算投资与成本估算投资与成本估算G．不可预见费，取上述A-F项之和的2%：
27.15元/平方米，约550.15万元开发成本开发成本合计：28057.89万元单方成本：138
4.91元/平方米开发费用估算a.管理费用：取A－D项之和的3%为：约702.15万元，单方成本约34.66元/平方米b.财
务费用：开发成本×3%=841.74万，约41.55元/平方米c.税费：销售额×5.65%=1923.05万，约94.
92元/平方米开发费用开发费用合计：3466.94万元单方成本：171.12元/平方米建议销售
单价定向销售单价为：168
0元/平方米项目成本及销售收入测算1、投资成本估算1557元/平方米×202597平方米＝31544.35万元2、销售
收入的估算1680元/平方米×202597平方米=34036.30万元3、每平方米税前差价：123元4、每平方米净利润（扣除
33%的所得税）为82.41元5、项目净利润：1669.60万元。结论该项目由于是定项销售，专为湖北中医学院新校区建设教
工宿舍楼小区的规划以多层为主；户型设计上要求多样化。以120以上的大户型为主。该项目地理位置较偏，生活配套
不完善，在小区内建设一个生活配套完善，舒适、优雅、清新、健康、怡情的会所。小区内均为素质较高的教师群体，对环境要求较高，以绿地、
小景、花卉小品、抽象雕塑等构成景观。园林设计上给人以平静、自然、安逸的感觉。结论开发成本合计：28
057.89万元单方成本：1384.91元/平方米开发费用合计：3466.94万
元单方成本：171.12元/平方米定向销售单价为：1680元/平方米
结论投资成本1557元/平方米×202597平方米＝31544.35万元销售收入1680
元/平方米×202597平方米=34036.30万元净利润约1669.60万元具体规划构思建筑设计
：采用“畅开空间”的设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼，采用“后现代主义”建筑风格，外形简洁，显示建筑的
高贵典雅与气势宏伟的特色，又不失一种清新明快、舒适悠闲的情调。155731544.35合计94.92192
3.05（3）税收41.55841.74（2）财务费用34.66702.15（1）管理费171.123466.9
42、开发费用27.15550.15（8）不可预见费46.5942.08（7）后期开发费用1563160.56
（6）前期开发费用801620.8（4）基础设施费77315660.6（3）建安工程费13.8279.58（2）
前期工程费288.465844.12（1）土地成本1384.9128057.891、开发成本注：投资分摊原则1
、所有的总投资分摊到可售的面积中去；2、车位部分成本也计入公建设施开发成本中；3、按可售面积20.26万平方米计算。单位成本
（元/平方米）总额（万元）成本项目B.前期工程费279.5813.8元/㎡合计202.610元/㎡施工图设计费
36.471.8元/㎡地勘费40.522元/㎡规划设计费计价（万元）计算依据项目162.098屋面瓦
952.2247门窗及栏杆15660.6773合计769.8738室内水电安装364.4918外墙装修
12398.94612土建工程1012.9950桩基工程总投资额(万元）单位成本（元/M2）项目投资与成本估算
D.基础设施费（红线内外工程费）8061561081025单方价(元/㎡)121.56照明工程303.
90园林绿化121.56安防工程1620.8合计202.60排水工程162.08道路工程202.60
供水工程及设施506.50供电工程及设施金额(万元)项目E.前期开发费用607.8130其它费用243
.1312垃圾处理费3160.56156合计30.391.5白蚁防治费20.261抗震审查费70.913
.5消防配套费202.6010教育配套费364.6818人防易地费1620.7880市政配套费交纳税额（万元
）单方价(元/㎡)类别F.后期费用942.0846.5合计648.3132物业管理基金81.044房产办证费162.088房屋维修基金10.130.5室内环评费20.261竣工验收费10.130.5房屋测丈费10.130.5竣工测丈费交纳税额（万元）单方价(元/㎡)类别1205.981109.341281.662004第一季度1175.351095.711219.062003第四季度1129.911089.651176.772003第三季度1144.681080.501159.612003第二季度1129.911065.541146.752003第一季度1115.721050.071136.632002第四季度综合物业价格指数写字楼价格指数住宅价格指数宏观经济指标房地产开发量继续增长1）房地产开发投资创新高 |
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