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用尽可能低的总价，买墅居类产品，且不离市区太远，有做第一居所的可能性，这是大多数改善升级的买房人，心中的一个夙愿。 愿望归愿望，但在北京实现起来很难。 如果让墅居具备第一居所功能，按照北京别墅市场的现状，意味着起步总价将在1000万左右，产品以叠拼为主，若想再纯质一点，像联排或合院这种产品，没有个1500万是下不来的。 但是如果继续压低总价预算，在北京只能在远郊区去寻找，如密云、平谷等区域，这里的墅居产品大多作为第二居所使用，除了度假和养老，平时利用率也不高。 所以说，高性价比墅居产品在北京潜在需求量很大，人们既想升级别墅感的生活，又想保持与城市的距离，并不付出太高的买房成本，这种产品暗合购房者心理，十分受欢迎。 不过，要想实现这一切，必须是多种要素的平衡，区位选择还相对容易，最关键的地块指标条件和产品的创新。 1、容积率1.1以下，保障墅质体验 过去墅居看重区位要素，如今规划指标其实最稀缺。为何这么说？ 区位是可以随着交通设施改善不断提升的，高速的增加，轨道的贯通，交通时间可以转换区位带给人的实际感受，但土地的规划指标却是无法变化的，因为它直接影响墅居体验。 2020年北京出让44块商品住宅用地，容积率在1.1以下的仅有2块土地。 而今年，接下来将在5月8日集中拍出的30块土地中，容积率在1.1以下的只有1块地，这意味着未来可规划出4层及以下低密住宅的项目将寥寥无几，将严重制约墅居产品供应。 所以说，墅居体验主要来自于两个方面，一是社区规划指标是否低密，建筑高度是否适宜，居住氛围是否强化别墅感受； 二是就户型而言，墅居产品是否纯粹，空间尺度和院落空间、功能，能否满足传统别墅标准。这点来看，与创新有很大关系。 2、产品“有天有地”，总价毫无压力 低总价一般指向入门级的墅居产品，但“入门”不代表降低标准，这是容易被混淆的概念。 比如说，一些号称别墅的产品，其形态更接近洋房，建筑密度较大，产品与其说是别墅，还不如描述成跃层或复式更准确，这就是容积率降不下来而导致的产品“纠结”。其主要问题是：户型面积大，总价门槛高；有天没地，或有地没天，甚者没天没地，完全丧失了别墅特性。 在总价上，最凸显优势的是叠拼产品，不管是两叠拼，还是三叠拼，主要看三个方面的体验：一是院落和露台。所谓“有地”就是有院，有天就是有“露台”，这是墅居最显著的特征，如果没有，就像人少了重要器官； 二是独立入户配私家电梯。墅居产品的尊贵和特殊，很大程度上体现在独立入户上——进自家的院，坐自家的电梯，入自己的室内空间，这是墅居体验的完整体系，塑造出一种优越感； 三是空间的舒适尺度。市场上很多所谓的别墅在丢失舒适性，最大问题就是南向面宽窄，单层面积小，功能不完整。如果空间感不够，居住不舒适，那人们为何要屈尊换别墅？ 所以，别墅概念不重要，重要的是墅居体验。是别墅，你一看就是，不是别墅，怎么说也不是，买房人自有明断。 那么，多低的总价，能买到理想的墅居？ 如果『地产营销人』说：总价400万能在北京买真叠拼，你信不信？ 最近，在大兴采育就遇到了这样的项目，仔细研究产品之后，发现墅居体验做得相当到位。 几乎与刚需限竞房相当的总价，却创新出“有天有地”的纯粹墅居生活，路劲御合院的叠拼新品，绝对是北京市场头一个。 最牛叠拼，户户做到有天有地 路劲御合院坐落在大兴的核心区位亦庄经济开发区采育板块。项目以1.05容积率，在区域优渥生态之上，融合中国传统礼制与现代生活方式，打造新国风院墅。其产品业态涵盖合院、叠拼及洋房，满足不同阶段家庭需求。 近期建面约138-310㎡叠拼样板间即将面世，一时间引发市场轰动！此次，路劲御合院三叠拼产品的设计，三种产品均实现了突破式创新，可谓是开创了该品类别墅产品的先河。 从剖立面看，中、下叠产品地上均只有一层。下叠包含地上一层、地下一层以及地下二层，并享有南向超大入户花园；中叠涵盖了地上二层、地下一层，附赠南向露台以及一层北侧花园；上叠产品则由地上三、四层组成，四层享有南北双露台。 每一户都有属于自己的私家电梯。几乎每一叠都做到了“有天有地有私密”。在用地指标受限的前提下，路劲御合院在当下变异的墅院产品中，已经将空间布局做到极致，在功能性、舒适度上，远超同类低总价产品。 下叠建面约222-230㎡为三室两厅两卫的设计，享有丰富的拓展空间，负一层面积约80㎡，负二层面积同样有约80㎡，整体使用面积最大可达310㎡；并赠送面积约60-160㎡的南向庭院，以及私家电梯。 整体户型南北通透，三面宽设计；南向主卧套房，面宽3.5米，配有独立卫生间；餐客厨相连，空间开阔大气；南向带有地下采光窗，有效保障地下空间的通风和采光。 地下一层可做全家的娱乐、会友、休闲空间，并带有独立卫生间；地下二层可作为收藏、健身、运动空间。该户型总价约580-620万，非常具有吸引力。 中叠建面约138-199㎡，户型方正，南北通透；拓展面积丰富，二层面积约130㎡ ，负一层40㎡，并赠送40～65㎡北向花园，以及8㎡的南向露台，同样做到了有天有地有私密。 户型布局为地上三面宽朝南设计，南向主卧套房设计；南向次卧带有露台，北向次卧、书房、厨房的布局。根据不同家庭需求，进行空间灵动拆分组合，可调整为豪华厨房模式，亦或是打造成连通的双儿童+厨房的格局。 中叠同样配有私家电梯，可以直达负一层地下空间；负一层空间可以做SPA、瑜伽、健身等；该户型总价仅约400万起，性价比超高。 上叠建面约178-183㎡，四室两厅两卫的设计；三层面积约160㎡，为南向三面宽布局；餐客卫相连，南北通透，空间开阔；四层为豪华主卧套房设计，设有独立衣帽间及卫生间；并赠送55㎡南北露台，一层附带约5㎡入户花园，拓展空间丰富，总价约500万左右。 路劲御合院全新的三叠拼产品，做到了每个户型的均好性，为居者提供的是花最少的钱，感受真正墅院体验，极具创新性。 现代风格，融合中国传统礼制 除了产品上的创新外，路劲御合院建筑、园林打造的也非常出彩。其以现代的设计语言来打造富有中国传统韵味的空间，将空间注入崭新的东方意境风格，让世界审美重回东方。 意境中式的立面表达，独有的线、面、体的立面哲学，更好的契合“一院国门上，唯此育风华”的空间景致。经典三段式体量，结合中式起源的古典细节，营造精致奢华的气质，简洁的竖线条大框架结合丰富的线脚细节，由繁至简，精工细琢。 园林整体规划为“一轴一环三园五重礼”式布局， 中正礼序的格局下，高端定制的邻里的美学生活由此展开；打造多重归家体验，五重礼序，着重刻画空间节点，这不仅体现东方居住美学理念，更彰显尊奢身份。 亦庄新城，仅有的低密度墅区 路劲御合院区位价值同样稀缺。其位于亦庄新城低密墅区，地处亦庄、北京新机场和城市副中心三大板块交汇处，紧邻亦庄新城核心，这里是连接首都机场与新机场的核心纽带，距副中心和新机场约25公里，距亦庄约15公里。 这里也是北京东部发展带的重要产业基地，是北京新兴经济开发区产业密集带的重要组成部分。未来将会是北京大兴国际机场临空经济区与亦庄开发区双重利好叠加区域，板块发展潜力巨大。 项目所处的采育板块也是大兴国际机场周边唯一集中供应1.05容积率低密土地的新机场中央别墅区，板块未来潜力以及低密墅区的定位，吸引了路劲、北京城建、住总、兴创、京能等诸多品牌房企争相布局此处，共同发展繁荣。 前天，在北京举办了“第十大别墅区暨采育发展高峰论坛”，专家和与会嘉宾对采育别墅区的未来充满期待和信心。随着众多品牌房企的进驻和开发，采育良好的生态环境、升级的新兴产业、完善的轨道设施，以及高性价比的别墅产品，正在成为北京最具代表性的主流别墅板块，其意义不亚于当年中央别墅区的诞生和演化。 如今，总价400万，在北京买到具有真正墅居体验的叠拼，纵览市场，机会唯一。据悉，近期路劲御合院叠拼样板间即将亮相，有兴趣的朋友可以亲临现场切身体验！  |
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