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文/溜爸 原创 前言 总所周知，溜爸的主业是研究成都学区房。 学区在前，房在后，学区房本质上也是房地产的一种。 房地产的范围很广，根据土地性质不同，还有工厂、商铺、写字楼、公寓、住宅等多种方式呈现，但和我们老百姓息息相关的，主要是住宅。 本文主要讨论二手商品房即住宅价格的影响因素，商铺、写字楼、一手商品房住宅不在讨论之列。 不动产的价值 2016-2018年两年时间成都房价暴涨，给安逸生活、知足常乐的成都人深深的上了一课。人们这时才发现，房子资产增值原来是如此可怕。 一部分先觉醒的小区业主，不动产增值意识开始萌芽。体现在诸如： 1、改正物业费是一种开销的观点。开始重视小区物业服务，宁愿多交物业费提升小区品质，保证房价增值。 2、小区品牌维护意识强烈。消灭小区的负面评价、家丑不可外扬；对外多多宣传小区的优点，形成攻守同盟。例如著名的翡翠城房价指导委员会。 一套二手商品房的价格，真的靠小区同盟就能维护吗？ 一手商品房在开发商手中，价格由开发商决定，BtoC的销售过程可以通过炒作、饥饿营销、捂盘惜售等多种方式抬高价格（政府限价不在讨论之列）。 二手房在每个业主手上，CtoC的销售过程卖多少全看业主心情，价格同盟是否是一种自说自话？ 读不懂地段论 李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 但当你沿袭首富的指导，去选择二手房的时候，你会发现，“地段”，更是一个仁者见仁智者见智、很个性化、并没有统一标准的东西。 不信？我们拿两个典型小区作对比。 一套装修好的卓锦城一期162平方，成交价仅335万，单价刚过2万。 而一套清水房城南一号193平，成交价720万，单价已经接近4万！ （这还是高新区单独限购政策加绑的情况下。） 这两个楼盘，直线距离不过7公里！单价就可以差一倍？！ 卓锦城业主表示严重不服！ 你叫金融城，但我叫三圣乡啊！ 你是大平层，我也是，而且赠送面积更大啊！ 你是大盘有一二三期，我更是大盘，都一二三四五六期了！ 你有商业配套，我也有卓锦曼购啊！ 你有锦城湖公园，我也有白鹭湾湿地公园啊！ 你有一号线地铁，我也有2号线地铁啊！ 你有泡小分校，我还有盐道街小学分校那！ 三圣乡以前都是田坝坝？你金融城那一圈以前更是农田，油菜花开的只旺盛！ 凭啥子单价低一倍？ 你是南帝我还东邪，哦不，南拓，我还是东进那！ 在政府报告里，东进还排在南拓的前面！ 我们的地段更好！ 我们要成立价格指导委员会！ 卓锦城销售单价不能低于3.5万！ 你看看，所谓的地段，很难有衡量标准。 虽然民众调查觉得金融城该比三圣乡贵，但都无法拿出量化的数据说服彼此。 现在理论依据来了！ 溜爸提出二手房房价的决定因素，主要有以下四点： 地段和配套40%+学区40%+房屋属性20%-风水5%。 宏观层面 地段价值30%权重 地段的价值，本质上是土地的价值。土地的价值我说了不算，你说了也不算，得听政府的。我们来看看成都各区的土地价值（以下图例及数据取自于成都市国土资源局官方网站）。 先看看2014年1月1日做的评估。 住宅地价分一级、二级、三级到六级。 最贵的是一级地，9390元/平方米。 （注：这个价格和房价没有直接换算关系） 再来看最新2017年1月1日对成都主城区住宅地价的评估。 一级地已经变为24300元/平方米。 哪些土地才算一级地？覆盖范围也发生了重大变化。已用红圈标出。
辣眼睛的是一级地范围的变化。
从2014年深红色的只有一小坨 到
2017年深红色的变成一大坨。。。 改动实在是太大了！有木有？ 成都主城区的一级地主要覆盖青羊区、锦江区、武侯区及高新区。 看出端倪的读者，现在能明白为何溜爸最爱提到青羊锦江高新3P组合。 最值钱的土地上一定会堆砌所有的资源，教育也只是资源的一种。 长远发展看，马太效应形成，青羊锦江高新将会一骑绝尘。金牛成华将泯然于众人。武侯区受益于青羊锦江到高新是必经之路以及华西医院这个巨无霸，因此也将追随青锦高，争取不掉队。
对于大家关心的天府新区，基准地价参见下图。评估时间为2018年1月1日。一级地价为14700元/平方米，基本相当于主城区一级地价的一半。 本文就不再详细讨论。 2014-2017，短短三年，主城区一级地从9390元/平方米，跳涨到24300元/平方米，上涨260%！我们不妨预估下2020年1月1日国土资源局会如何评估？一级地有可能上40000元/平方米吗？
来来来，打个总结。 通过以上学习，我们可以明确二手商品房房价的第一要素： 1、地段。 你将购买的住宅处于几级地。一级地最优。 在同等条件下，一级地的房子比其他级别的贵，非常合理。 配套10%权重 2、公园。 住家附近有大型公园。加分！ 这个很好理解，饭后百步走，活到九十九。 住家附近有超级大的公园，无论老人散步还是陪孩子嬉戏，都是独有的资源。从当前的房价也反映出这些区域的资源稀缺。 例如浣花溪片区。
锦城湖片区。
桂溪生态公园。
3、地铁。 住家附近有步行十分钟之内可到的地铁。加分！
4、商业配套。 住家附近有大型的商业配套。加分！ 太古里商圈。
铁像寺水街。
鹭洲里。
地铁便于出行。 万达综合体、伊藤、家乐福等便于购物。 这都非常好理解。此处不再赘述。 学区40%权重 溜爸给了学区40%的权重，是有原因的。 不妨细细思考下，作为一个普通家庭，不买新房，却买二手房的驱动力是什么？70%以上的成都人都有新房癌哦！非新房不住哦！ 除了小的换大的、差学区换好学区、再或者买个小房子挂户口，再没其他原因。 学区房一定要考虑住家近，小学六年就近接送是第一原则。 所以二手房的选购，和就业强相关、学区强相关。 5、学区因素。 你选中的二手房在成都市公立小学40强名单里面，学区因素加分！
有兴趣的读者可仔细研读溜爸40强名单推导过程。（蓝色字是链接，可以戳戳） 实际上能做到兼顾居住+读书就近的房源，少之又少。 正所谓钱多事少离家近，陪娃赚钱两不误。 这也是为啥盐道街小学本部对口的学区房蓝光皇后国际房价超高，单价已过4万的原因。
那么，在学区方面有没有减分项呢？ 有的。 在未来几年成都市主城区的知名小学继续爆仓的大背景下（如金沙小学2018年招生28个班、东城根街小学本部15个班、盐道街小学通桂校区22个班等），形势一年比一年严峻。（可参见溜爸分析成都小学学位将面临严重不足的文章--蓝色字是链接，可以戳戳哦） 所有为了读好小学而买学区房的家庭，都会回避爆仓的小学，这算减分项之一。
潜在即将爆仓的小学建议也要回避。 来两个实例对比下：
富华北路西侧小学即丹麦霍森斯小学。划片仅包括三个小区。 东城根街小学作为老五朵金花，划片包括了几十条街道。是否会爆仓不言而喻。 最后，就是要核实房子学位是否被占用。若房东有小孩在小学就读，说明学位已被占用。成都已在部分热点小学实施一套房子6年一个学位的政策，所以被占用学位的房源也要减分。 微观层面 房屋自身属性20%权重 6、房屋自身属性如朝向、楼层、户型、采光、是否临街、是否挨垃圾房、梯户比、装修情况等等，只占你决策购房的20%权重。 溜爸最近陪朋友挑二手学区房。看到老破大，装修稀烂的，朋友扁嘴；看到装的好的，很坑的溢价销售，立马眼睛放光。 溜爸只想：
装修好坏，是购买一套二手房最最最不重要的决定因素好嘛！ 扣分项主要有： 房屋临街。 溜爸个人对房屋临街非常排斥。临街的噪音会严重影响睡眠质量，使人失眠、多梦、浅度睡眠，最后造成神经衰弱。临街灰尘也特别大，这都是临街房源扣分项。 房屋采光不好，有暗房。 成都地处盆地多雾，尤其冬天阳光更是稀缺资源。房间能否晒到太阳是重要的权衡指标。这一点上门看房子时观察一下即可。 购房时需注意不动产证上是住宅还是公寓。此处的公寓并非指40年商住产权。而是70年住宅产权，但因为日照不够，因此叫做公寓。请注意区分。 梯户比太高。 部分黑心开发商将新盘修的比鸽子笼还密。 如三梯八户，甚至五梯十六户 以后每天你都会花至少10分钟等电梯。 吃瓜群众说：那我买的两梯两户就很84了哦？
叫你炫富。 商住混合。 这个很好理解，办公和住宅混合的小区居住不纯粹，如奥克斯广场。同为泡小天府的学区房，房价就一直大幅度低于旁边的中海城南一号。 装修。 最后才考量装修。装修作为一个每年贬值6-11%的投入，50万装修款，基本在十五年后，就必定需要全部翻新。 风水-5%权重 7、风水。 风水是减分项，不作为加分项。 普通家庭不需要过于考虑这一点。 主要针对异形户型，以及凶宅需要回避。
最后，我们再回顾下本篇的学习内容。 二手房房价的决定因素，主要有以下四点： 地段和配套40%+学区40%+房屋属性20%-风水5%。
吃瓜群众：溜爸！你这么辛苦码字，这么无私的分享，真是好人啊！ 嗯嗯，好人做到底。 |
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