天府二街学区房，今年卖得怎么样?

“今年卖得怎么样？”系列已经出过5期，详细可戳：

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今天来看看，天府二街小学的成交情况！

天府二街上的小学主要有3所，包括墨池小学，益州小学，大源学校：

先来看下这3所小学的对比~

生源上

益州小学和墨池小学对口楼盘均为商品房，生源纯粹；

而高新大源学校相对来说比较一般，因为对口基本都是安置小区。

新招班级数

益州小学6年时间，新招班级数直线上升~

2014年一年级新招才5个班；

2015年新招6个班；

2016年招生8个班，人数超标；

2017年又新招生9个班，因为已无空置教室，于是开始修建新校区；

2018年，学校新招10个班，由于校区还在修建中，所以只有去墨池小学借读~

2019年新校区启用，小学划片范围也随之扩大，对口楼盘增加：无国界、航天城上城、两江国际、香月湖、绿地之窗.....等等，新招生班级数也增加到11个。

墨池小学2016年才开校，第一年新招生4个班，到2019年新招班级数增加到8个~

师资方面

益州小学教学体系成熟、师资比较稳定和负责，而目前的学校校长很有能力和想法；

墨池书院，2016年9月才正式开学，学校老师很年轻，平均年龄28.5岁；

高新大源学校为九年一贯制学校，整体师资比较一般。

课程方面

益州小学的教学理念很先进，其中的英语课尤其特别！二年级的英语课你知道有多少节吗？

一周至少6节，最多的一天要上3节！

而且二年级还率先引进了香港全新英语电子教材！

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墨池书院小学的课程，除了国家基础课程/地方辅助课程，还开创了校本拓展型课程，比如：英语口语/国学。

并且课时也分长短课时，一般课程还是40分钟，而科学、体育、思德、音乐、美术每课时就只有35分钟。

高新大源学校的课程没有收集到资料，所以跳过~

对口初中

其中大源学校的小学生毕业后就直升本校初中；

而益州小学对口的教科院初中，是高起点的学校，师资阵容强大，也成体系。

另外，墨池小学还未有毕业生，对口初中暂未明确，预测未来对口石室天府锦城湖校区概率较大~

关于学区房成交：

2020年1-6月，益州小学学区房成交量排名第一，墨池第二，大源学校一共只成交了5套，垫底~

益州小学

益州小学学区房在今年上半年一共成交了132套，其中成交量最高为18套；最少只有1套。

成交量TOP1、成交单价最高、成交最快楼盘：
中海兰庭

2007年，中海成为进驻大源的第一家开发商，其大源唯一代表作即是中海兰庭，可以说是开起了大源村蜕变的大门。

作为供应大户，益州小学对口楼盘一共22个，出售房源最多的是中海兰庭！

中海兰庭占地125亩，不过小区容积率4.2，绿化只有30%，但车位比很紧张~

而中海兰庭在去年还是成交量第二名，今年虽然成交量相较有小幅度下降，但是站上了冠军位置！

所成交的60%房源都是套四户型，总价在245-363万之间；

另外33%房源是套三户型，总价在220-248万之间；

而套二户型只成交了1套，总价为208万。

其中，中海兰庭在上半年的成交单价最高飙到了37641元/平米，是一套88平米K4户型，赠送下来面积大概在170平米左右~

折算单价2万不到！

所以！！这套房源从挂牌到成交只用了1天时间，2组带看！！

成交最快楼盘还有：华润凤凰城二期，华府西苑

凤凰城二期上半年一共成交了9套，其中套一户型成交占比在44%~

但是成交最快的是1套104平米的套三，总价258万！1天时间1次带看秒杀！

而华府西苑上半年一共成交了10套，其中6套都是60平米左右的套一户型，其中一套成交总价136万，总价单价都不是最低，但是成交最快！

1天时间，2次带看，搞定~

中海兰庭、凤凰城二期、华府西苑，
各自都有什么优劣势？

中海兰庭一共12栋，其中1-4栋为一期、5-12栋为二期，户型面积以89/118/125/147平米为主，其户型面积赠送比较大。

而且小区内部景观/配套丰富~

不过小区年代偏老，停车位不足/无人车流，部分临益州大道。

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华府西苑占地50亩，有9栋高层，整个小区绿化不错，不过配套一般~

其优势在于：它是益州小学老划片中的最低价楼盘，人车分流，户型/总价/单价有优势，门口就是益州小学，还是无底商纯住宅，另外就是户型选择多~

劣势就是：小区还是比较老旧，停车位紧张，大部分房源临街。

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凤凰城二期，也是共9栋高层，无底商，小区容积率2.1，绿化率31.53%，其内部配套同一期差不多~

小区面积区间56-178平米，户型主要为套一和套三。

成交量top2、成交总价最高楼盘：
华润凤凰城一期

去年上半年的成交冠军——华润凤凰城一期，在今年下滑到了成交量第二名，一共成交13套！

虽然成交同比去年减少了10套，不过成交均价上来看，今年有所上涨，每平米涨了1566元~

所成交的房源，以125-135平米的套三户型为主，总价区间为312-355万；

其次是套四户型，面积区间145-173平米，总价在355-466万之间；

而套二户型只成交了2套，面积为88平米，总价分别是215、230万；

其中成交总价最高飙到466万，是其中户型最大的，为173平米的套四~

凤凰城一期如何呢？

最初来到大源的开拓者，中海以外，就是华润，打造的第三座城-华润凤凰城，一共分为三期。

一期共8栋27F的高层，小区容积率2.41，绿化率36%，中庭有花园景观，内部还配备了室内游泳池、各类球场、儿童游乐场所等等。

而户型方面，其中70%都是120平米以上的大户型。

成交量top3楼盘：航天城上城

今年上半年，航天城上城共成交12套，同比去年翻了一倍！

所成交的所有房源，总价在142-350万之间，其面积区间为65-183平米，户型主要是套二：

该楼盘怎么样呢？

航天城上城一共十三栋，但是只有10/11/12栋是高层住宅，其余都是公寓写字楼。

住宅为封闭式小区，有中庭，内部绿化还是不错，配套基础，配置上均为2梯5户。

其优势就是：去年新划进益州小学范围，前期房价被炒作较少，另外就是临月牙湖，而且户型选择多样；

劣势在于：部分楼栋临益州大道。

成交总价最低楼盘：IMC国际广场

2020年1-6月，IMC一共成交有5套房源，其中成交总价最低的房源有2套，均为48平米左右套一，总价仅98万~

小区如何呢？

IMC国际广场一共有4栋，分别是2栋住宅（1-5楼是底商，6楼以上住宅）+1栋公寓+1栋写字楼，因为是开放式小区，环境很一般，而且梯户比是2梯10户~

这个小区目前是益州小学的最低门槛~

另外，这个小区因为是新交付，刚下产权~所以还有增值税。

成交单价最低楼盘：蜀都中心一期

蜀都中心一期在2020年上半年一共成交了7套房源~

其中6套都是86-88平米的套二，总价区间132-163万；另外还有1套是115平米的套三，总价216万。

而成交单价最低仅14907元/平米！也是成交房源中的最低总价！

蜀都中心一期是个什么样的楼盘呢？

一期共五栋，1+2栋是写字楼/3栋是公寓/4+5栋为住宅，楼盘为开放式，绿化比较少，配套只有简单的运动设施。

配置上是3梯8户，户型方面有86-88平米套二，104-115套三。

总结楼盘的优势是：套二门槛低；

劣势是：临天府二街主干道，租户较多~

墨池小学

成交量TOP1、成交最快楼盘：都城雅颂居

雅颂居，连续2年上半年都是成交量冠军！

今年的成交量同比还有所增加，一共成交26套，而成交均价上只有小幅度增长~

所成交房源中85%都是套二户型，面积90-94平米之间，总价最低188万/最高227万；

剩余12%是套三户型，面积130平米左右，总价区间288-355万；

另外还有1套是190平米的套四，总价500万！

从每月来看，雅颂居在6月成交量最高，为9套；而成交均价基本都维持在22000元/平米！

成交最快的1套房源，为91平米套二，成交总价最后还是213万!

平均每天1次带看，3天时间成交~

小区如何呢？

都城雅颂居一共有八栋住宅，其中1-7栋精装交付，面积为90/92/137平米；9栋是清水大平层，面积为188-190平米。

其优势在于：低密纯住宅，配套齐全且人车人流；

劣势是：靠近剑南大道~

成交量TOP2、带看率最高、成交总价最高楼盘：

世豪瑞丽

上半年，世豪瑞丽共成交12套房源，同比去年大幅增加，而成交均价同样上涨~

所成交的所有房源，总价在170-280万之间，其面积区间为80-124平米，户型主要是套三：

其中，5月19日成交的面积81平米套二，比较抢手~

从挂牌（173.8万）到成交（174万）耗时19天，期间带看53次！

而成交总价最高达到500万，是都城雅颂居上半年唯一成交的1套套四，面积190.63平米~

这个楼盘有什么优劣势呢？

世豪瑞丽建成于2013年，一共有6栋，内部环境整洁~但是整体配置偏刚需，比如2梯5户/2梯6户设计；

户型也是主打套二套三。

其小区优势在于：周边商业配套齐全，比如紧邻世豪广场；

缺点就是：容积率偏高，而且租户相对较多。

成交量TOP3、成交总价最低、成交单价最低楼盘：

清凤时代城

在2020年1-6月，时代城共成交9套房源，和去年一样保持在成交量TOP3位置！

虽然成交量同比去年减少1套，但是均价方面就是大幅上涨~

去年成交的10套房源，成交单价全部在2万/平米以下；

而今年成交的9套房源，只有1套成交单价在2万/平米以下；

所成交的房源主要是套二户型（73平米左右）+套三（90平米左右）户型，而套二成交总价区间为146-169万，套三成交总价在204-227万之间。

该楼盘除了2/3月无成交，其他月份成交量都在2-3套左右~

而从1-6月，成交单价波动不大：

其中成交总价最低146万，来自4月4日成交的73平米套二~也是整个墨池小学学区房上半年的最低成交总价！

而成交单价最低的也是他！19815元/平米！

墨池小学学区房上半年成交房源中，唯一一套成交单价低于2万/平米的！

楼盘如何呢？

小区一共5栋住宅，整体偏刚需，3梯8户配置，以73平米左右套二户型为主~

其优势就是：负一楼就是沃尔玛，商业配套齐全，旁边就是幼儿园和墨池小学。

成交单价最高楼盘：保利百合花园

该楼盘上半年一共成交只有5套房源，其中成交单价最高为36508元/平米！

而这套房源总价370万，也是保利百合花园上半年总价最高得主！

为什么卖这么贵呢？

该楼盘所有户型全部都是跃层，赠送比较大，所以单价高~

比如建面78平米，实得120平米；

98平米，实得142平米；

101平米实得151平米；

129平米实得200平米。

但是，其中除了129平米户型，其他户型都没有阳台！

大源学校

大源学校对口的楼盘，只有3个在今年上半年有成交~

其中成交量最高的是：双吉社区48号院

小区是安置小区，又叫双吉锦苑，总高18F带电梯，外观比较沧桑，内部环境一般，地面也有停车，另外小区也没有物管费，只有清洁费~

通过上半年成交数据

● 3所小学学区房1-6月成交量排名：益州小学＞墨池小学＞大源学校；

其3所小学今年的成交量同比2019年，均出现上涨，其中益州小学涨幅最大~

● 相对来说，虽然对口墨池小学的都城雅颂居成交量最多，但是整体来看，对口益州小学的楼盘，在今年1-6月成交更活跃。

● 2020年上半年，墨池小学学区房最低成交价146万＞益州小学最低成交价98万＞大源学校最低成交总价60万；

其中墨池小学学区房最高成交总价达到500万，而益州小学最高为466万，大源学校才124万；

成交最高单价（37641元/平米）的楼盘，对口益州小学；

成交最低单价（13726元/平米）的楼盘，对口大源学校。

●成交周期平均下来，墨池小学＞益州小学。

益州小学区房平均成交周期184天，最快1天成交！

墨池小学学区房平均174天，最快3天成交！

大源学校有且只成交5套房源，平均成交周期75天，最快32天成交！

● 益州小学学区房成交的户型以三居室为主，比例为34%，其次是套二，占比33%~

墨池小学成交户型占比更高的是二室，比例38%；其次才是三居室，占比31%：

大源学校成交户型只有一室+二室，占比60%是二室。

●分开来看：

益州小学学区房成交量在今年3月达到高峰期，成交一共35套；

而每月成交均价来看，从3月开始逐步上升，6月达到峰值，25385元/平米：

墨池小学学区房的成交顶峰期出现在6月，共成交25套；

而月成交均价分别来都稳定在26000元/平米左右，但是在4月/6月分别出现低谷。（2月只成交1套，不计算在内）

大源学校成交量很少，但是成交均价来看，还是处于上升趋势~