2003年度海南省海口市的房地产
商业市场调查报告
前言
2003年3月12日至3月17日对海南省海口市的房地产、商业市场进行了市场调查研究。目的是为海口市大同路椰树门广场地产项目作全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。
由于时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料的方式开展调研工作。
一、宏观经济
1、城市概况：
地理环境：海口市位于海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔18海里与大陆相望。海口市属滨海地区，地质主要由新老沉积物构造。地形主要为滨海平原，地势低平，南高北低。城市原有总面积244.55平方公里，规划面积1127平方公里，城市建成区面积34平方公里，城区人口７０多万。
气候条件：海口市地处低纬度热带北缘，属季风性热气候区。海口市年平均气温23.8,最高平均气温28.0，最低平均气温18.8。
城市规划：2002年11月4日经国务院批复，海口市进行了行政区划调整。撤消琼山市，撤消海口市秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236.4平方公里扩大到2364.8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40%，财政总收入占全省的50%，利用外资占全省的60%，固定资产投资占全省的55%，贸易总额占全省的70%左右。
道路交通：海口交通四通八达，海口——三亚的高速公路已完工，全线通车。市内交通也十分发达、便利。建省
后，拓宽、新建了道路、桥梁，城市道路由120公里增加到391公里，桥梁由20座增加到56座，南
大立交桥的建成，使南来比往的车辆进得来，散得开，源源流畅；海口美兰国际机场距海口市区20
公里,是中国第八大航空港。已开辟国内国际航线70多条，可供波音737、747、757、777和麦道82
等各种大中型客机起降；海口海港有2个万吨级泊位和24个3000吨以下泊位，已开辟国外货运航线
23条，国内货运航线47条，可达国内沿海各港口及香港、澳大利亚、新加坡等30多个国家和地区。
新海口四大城市职能：一、中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。
二、交通枢纽的职能。新海口是全国20个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市。
三、旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做好主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。
四、居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。
2001年～2002年海南省、海口市主要经济指标对比表：
类别
区域常住人口面积固定资产投资居民年均可支配收入消费零售总额GDP
海南省803.13万6790元704亿元625.45亿元
海口市150多万2364.8KM2225.5亿元191.2亿元
新、旧海口市2001年各项指标：
项目
区域人均GDP（美元）面积（KM2）人口（万）国内生产总值
原海口市300023683.03145.7亿元
原琼山市206966.9745.5亿元
新海口市19502305150191.2亿元
新海口市下设四行政区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。2002年底各区情况表：
区域
类别秀英区龙华区琼山区美兰区
面积511.5300.6939.5552.8
人口29.0243.9335.6951.05
年收入（亿）1.30966.78312.66.9027
GDP（亿）27.2176.255.456
人均国内
总值2010年
4000美元2007年
4000美元2010年
2500美元2010年
4500美元
2001年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）
种类指数单位3月本月止累计比去年同期±%
本月累计
一.调查户数户200200平平
二.户均家庭人口人3.513.49-2.5-3.6
#户均就业人口人1.761.763.54.1
三.人均期初手存现金元1102.2878.673.31.3倍
四.人均实际收入元603.92345.813.418.7
#人均可支配收入元603.42338.013.418.5
五.人均储蓄借贷收入元67.7483.9-26.01.2倍
六.人均实际支出元464.22087.4-3.824.6
#人均消费性支出元424.51678.35.120.9
1、食品元190.4711.6-1.21.9
2、衣着元16.9111.130.021.7
3、家庭设备用品及服务元37.6149.155.488.0
4、医疗保健元22.155.34.7-10.8
5、交通与通讯元42.6136.5-1.430.7
6、娱乐教育文化服务元34.6202.5-14.441.1
7、居住元62.7236.227.269.2
8、杂项商品与服务元17.676.0-11.68.9
七.人均储蓄借贷支出元162.0464.31.2倍1.2倍
八.人均期末手存现金元1147.71147.762.762.7
2、海南省、海口市综合环境：
市场的综合环境是房地产项目开发过程中的不可控因素，房地产开发商的整个生产、经营活动是否与之相适应相协调，会对项目日后的运作产生不可估量的影响。因而本案对市场环境因素从如下几个方面展开调研：
政策环境：
●自海南建省以来，十多年时间海南房地产行业经历了热潮——冷却——低谷——复苏的周期过程。国家和海南省政府出台了一系列的优惠政策使海南房地产业终于步出了低谷，进入复苏阶段；
●2001年11月份，国务院和海南省政府在北京召开关于海南省存量房处置专题会议，为了吸引国内外投资商的投资热情，颁布了?存量房转化为经济适用房的相关规定?和与之配套的财政补贴（200亿元）政策、税收优惠（消费者买存量房转经济适用房减付50%契税、免交易费）政策、贷款优惠政策；
●海口市为了鼓励招商引资，市政府专门成立重大招商引资项目服务中心，对外来重大投资项目进行专人负责的追踪服务；
●海口市城市主导经济定位由观光型旅游经济向休闲度假型旅游经济转变；
●海口市在西海岸线经济带营造环境，大力发展旅游房产，以此重新带动房地产的发展，并改变海口市房地产低廉售价的舆论导向。
法律环境：
●泡沫经济曾经导致海南市场极为混乱，经过近十年的风雨洗礼后终于得到理性回归，经济的法治环境得以根本改观；
●近几年海口市经济发展的迟缓速度与内地经济的快速发展形成了一个较大的落差，随着经济环境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其经济必然步入新一轮高速发展的快车道；
●据海口市统计局的统计资料显示，2002年海口市经济和刑事犯罪案件由1992年最高峰时的3652件下降到497件，社会治安环境明显好转，为新一轮经济发展创造了良好的投资软环境；
经济环境：
?国民经济保持较快增长：据初步统计，全年实现国内生产总值133.49亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，超过预期增长目标1.2个百分点。其中，第一产业增加值3.18亿元，增长7.8%；第二产业增加值34.37亿元，增长11.3%；第三产业增加值95.94亿元，增长9.9%。三次产业结构由上年的2.5:25.5:72调整为2.4:25.7:71.9。按户籍人口计算，全年人均国内生产总值23897元，比上年提高5.7%。
?商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积127.19万平方米，比上年增加16万平方米，增长14.5%，其中住宅施工面积111.4万平方米，增加20万平方米，增长22.1%。商品房竣工面积大幅增长。全年商品房竣工面积33.65万平方米，比上年增加11.4万平方米，增长50.9%，其中住宅竣工面积31.28万平方米，增加11.39万平方米，增长57.2%。
全市主要经济指标（2002年1-3月）
全市主要经济指标单位3月本月止累计比去年同期±%
本月累计
一.全部工业总产值亿元7.9124.8914.314.1
^工业增加值亿元1.465.0032.128.8
^工业总产值亿元7.3023.2915.215.6
二.货物运输周转量亿吨公里20.1150.18-20.1-17.7
旅客运输周转量亿人公里7.4721.9823.427.9
三.固定资产投资额亿元--14.57--1.35倍
四.社会消费品零售总额亿元6.9920.739.79.0
五.口岸进出口总值亿美元0.461.236.20.4
进口总值亿美元0.310.78-3.8-15.9
出口总值亿美元0.150.4533.550.8
六.外商直接投资亿美元0.150.3864.150.2
七.接待旅游者人数万人次35.5689.3432.018.4
旅游营业收入（上月数）亿元1.212.6415.422.0
八.财政收入亿元1.835.2113.424.9
财政支出亿元1.002.2841.37.9
九.金融机构存款余额亿元512.88（比年初减少5.14亿元）
#储蓄存款余额亿元168.42（比年初增加5.33亿元）
金融机构贷款余额亿元586.36（比年初减少10.98亿元）
十.城镇居民人均可支配收入元603233813.418.5
城镇居民人均消费性支出元42516785.120.9
十一.居民消费价格指数%98.799.4
全省主要经济指标（2002年1-3月）
单位2月1--2月累计累计比上年同期±%
一.工业增加值（现行价）亿元5.6412.5512.2
工业总产值（现行价）亿元17.9040.1413.4
二.货物运输周转量亿吨公里7.9414.20-33.0
旅客运输周转量亿人公里6.7815.0824.4
港口货物吞吐量万吨159.7318.59.0
邮电业务总量（90年不变价）亿元0.220.37--
三.全固定资产投资额亿元—17.3499.2
四.社会消费品零售总额亿元15.4531.418.5
五.进出口贸易总值亿美元1.181.1819.8
出口总值亿美元0.770.7747.6
进口总值亿美元0.410.41-11.2
六.实际利用外资额（外商投资）亿美元0.210.27-35.8
七.接待旅游者人数万人次85.95181.9114.0
旅游收入亿元6.4515.7028.6
八.一般预算收入亿元2.515.9913.5
一般预算支出亿元3.069.5721.1
全社会银行各项存款期末余额亿元829.70-1.9
全社会银行各项贷款期末余额亿元614.941.0
九.城镇居民人均可支配收入元622131213.0
十.商品消费价格指数%98.9----
社会消费品零售总额（2002年1-3月）单位：万元
社会消费品3月本月止累计比去年同期±%
本月累计
社会消费品零售总额698862072719.79.0
按行业分
1.批发零售贸易业4329712675913.910.7
（1）限额以上123723737612.211.2
（2）限额以下及个体户309258938314.610.5
2.餐饮业59881944511.611.1
3.其他20601610671.44.9
制造业60317922.71.6
农业生产者19185561966.05.3
对外经济（2002年1-3月）单位：万美元
对外经济3月本月止累计比去年同期±%
本月累计
一.口岸进出口总值4621123606.20.4
进口总值30727833-3.8-15.9
出口总值1549452733.550.8
（一）海口口岸进出口总值46051219441.99.2
进口总值3056766746.5-6.1
出口总值1549452733.550.9
（二）保税区口岸进出口总值16166-98.6-85.6
进口总值16166-98.6-85.5
出口总值--------
二.实际利用外资（外商投资）1515379364.150.2
外资企业44424113.8倍10.7倍
合资企业107110824.9倍-15.7
合作企业--300---71
投资环境：
?九五年前的外热是特定历史条件下的个人炒作，据了解这时的海南基础设施薄弱，没有工业基础，人口也少，交通不发达。因此，当时的房地产热必然导致盲目建设和过度投机。
?九五年至二00一年，经过七年的产业转型和基础建设，海南已经具备了大发展的条件，单拿交通来说，两个城市之间有三条高速公路连接，而海南的海口市和三亚市之间就是这样。海南这些年的道路、机场、港口等基础设施建设无不显示着经济容量的大幅度增加。旅游业的持续升温、热带农业和特色工业的兴起，为海南经济的转型和发展提供了较好的基础。
?独特的资源在寻找独特的眼光。为什么亚洲经济论坛会选择博鳌这样一个小渔村作为永久性会址？我们不能不钦佩这个会址的开发者具有独特的眼光。海南的不可再生资源有限，而可再生资源尚有发展空间。特色工业、生态农业都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，别的城市一般都在控制，而海南相比较而言要宽松的多。毕竟整个海南省现在只有700万人口，却管辖着3万4千多平方公里的陆地和100多万平方公里的海洋。相对于它的姐妹岛——台湾岛的2000多万人口来说，海南岛的人口密度还有增加的空间。人口的增加将意味着市场潜力的增加。
?中央政府已意识到“海南大特区”的独特性，依然为海南经济发展保留有各种特殊政策。
海南省、海口市社会政经大事：
?2002年调整海口市行政区域原海口市与琼山市合并，设立新海口市。
?2002年海南汽车集团受让海口保税区800亩土地，海南马自达总装厂投产，两年后汽车产量可达15万辆，销售收入200亿；
?2002年喜来登登陆三亚；
?2002年麦当劳在东方广场开设海南第一家分店；
?2002年连续3年跻身中国零售业第一强的联华超市正式在海口开店。
?2003年粤海铁路正式开通“火车开上海南、粤海铁1号进站”是海口市、海南省人民政治经济生活的
大事。正如房地产商的看法：随着大海口的诞生、粤海铁路的通车，房地产市场大有可为。
3、城市规划建设与城市定位
?海口行政区划调整——新海口行政区划设
秀英区：辖海口市原秀英区的行政区域和原琼山市的石山镇、永兴镇、东山镇以及遵谭镇以海榆中线公路为界的西侧地区，区人民政府驻秀华路。
龙华区：辖海口市原新华区的行政区域和原琼山市的龙桥镇、龙泉镇、新坡镇、遵谭镇以海榆中线公路为界的东侧地区以及府城镇的薛村、大样村，区人民政府驻民声东路。
琼山区：辖原琼山市的府城镇（薛村、大样村除外）、龙塘镇、云龙镇、红旗镇、旧州镇、三门坡镇、甲子镇、大坡镇和海口市原振东区的国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会，区人民政府驻建国路。
美兰区：辖海口市原振东区的行政区域（国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会除外）和原琼山市的灵山镇、美兰镇、三江镇、大致坡镇，区人民政府驻振兴路。
调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236．4平方公里扩大到2364．8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40％，财政总收入占全省的50％，利用外资占全省的60％，固定资产投资占全省的55％，贸易总额占全省的70％左右。
目前，海口市业已建成美兰机场、秀英港客运站、轮渡码头及连接环海南岛的高速公路。现正建设全国第一个生态型火车站—海口火车站，势必成为椰城新“名片”。
根据大海口的新城市建设规划，新海口市将通过完善城市基础设施来增强城市功能和加强城市化进程。
城市发展目标：
年份总人口（万）城镇人口建成区面积
2005
2010
2020165
210
300120万以上
160万以上
240万以上70平方公里
130平方公里
190平方公里
城市基础设施日臻完善，服务水平显著提高，经济现代化、信息化，建设有实质性突破。
市政府提出新海口的城市内涵是：A、生态城市
B、热带大花园城市
C、旅游城市
D、历史文化名城
未来城市定位发展目标：有优良的环境质量、宜人的气候、独特的热带风光和美丽的海滨景色，建成全国人居环境一流的生态城市和全国理想的第二居住地。新海口是省内交通枢纽，环境优美，自然景观独特，历史人文资源丰富，有条件建设成为全国重要的集观光旅游、度假休闲、疗养康复、体育健身、商务会展、购物娱乐为一体的热带海滨旅游胜地。
二、商业篇
1、概述：新海口的商业定位是打造华南地区南部区域性商贸中心。为编制新海口市规划纲要，2003年2月下旬海口进行了由各区经贸局局长领导的商业普查。初步掌握的数据为：海口进行区划调整前，户籍人口60万（83万常住人口）。共有批零餐饮商业网点26931个，原来每千人有零售网点25个，餐饮网点4.5个，平均每千人拥有超过1平方米的商业网点，人均拥有数量与面积远超国内大中城市水平。
2、问题：目前海口商业网点建设中存在四大主要问题：
A、总体上缺乏统筹规划，布局不够合理，城乡结合的新开发的住宅区商业网点配套不足，群众购物不便。而热点地段网点过于集中，导致过度竞争。
B、商业企业规模普遍偏小，管理手段、经营方式缺乏创新，很多商业企业没明确市场定位，盲目入市。经营模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平竞争，经济效益欠佳。
C、批发市场发展不够，档次较低，没有形成一定规模，不能完成适应海口作为商业中心城市的物流需求。
D、由于人口构成比例、气候等因素，海口饮食消费比例较内地城市高，衣着打扮等消费较内地城市低。这是造成超市较好，百货零售较弱的根本原因。
3、商业市场调查数据
目前海口市有两大商圈：A、海秀东商圈B、大同、解放西消费商圈
其中海秀东商圈以常驻外地人和游客购物居多，区内商场规模较大。大同、解放西商圈以本地海口人和部分内地人居多，商业以传统专卖店、个体商场为主。
海秀东商圈项目：
1、概述
海秀东路位于海口市心脏地带，在这条路的附近，集中了约20多家宾馆酒店，是海口外地游客比较聚集的地方；而附近的原大英村一带，又是海口外地移民主要的集中地。同时海秀东也是海口目前最繁华的路段。该路段于1999年被评为“全国商业文明示范一条街”。在这条街上，共计有临街铺面28间，大型综合性商城5座。产品档次相对较高。购物环境优越、商业气氛浓郁，人流如鲫。
2、商业结构
1）临街铺面
表1表2
类别数量比例类别项目数量比例
书店1间4%品牌
专卖
店男装5间21%
品牌服饰专卖店24间86%女装7间29%
咖啡厅1间4%休闲5间21%
眼镜店1间4%鞋2间8%
士多1间4%非品牌男装5间21%
小计28间100%小计24间100%
租金：约700元/M2
2）超市
（1）、南国超市
南国超市：是海口生产海南特色产品公司，现位于金世经商业城—1层，商场室内面积很大，在一隅设置了海南特色产品购物中心，海南特色产品较丰富，室内布局与其它一般的超市相同，人流量方面较少。
（2）、大同超市
大同超市：海南大同货仓商场是海口市仓储式商场，位于泰龙商城二楼，商场营业面积3000余平方米，经营商是台湾企业，室内布局与规划都与其它超市相差不远。
（3）、万富隆超市
海口万福隆超市：海南万福隆超市是海南万福隆百货有限责任公司投资的，目前海南省规模最大的超级市场，面积为11000平方米。位于明珠广场底下一层，位于海口市商业最繁华、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地带，仅半径3公里的商圈范围之内便云集着海口市半数以上的常驻人口和绝大部分的流动人口。场外还有占地1万平方米的停车场地，位置及配套基本算海口市内独一无二。
评述：
海口有二种不同类型的超市共同生存，1、综合性百货超市2、海南特产超市
此二种超市针对的客户人群和人流量与布局、商品价格都不相同：
人流量：对比分析现场人流量海南特色产品较多，而且大部分游客会满载而归，但综合性百货超市，当地人评论“售货员多过卖东西的人”从这句可以看得出综合性百货超市“即不旺场、也不旺财”。
商品价格、档次：从几个综合性百货超市对比广州大型超市就感觉海南人收入低，但商品价格比广州贵。而且商品档次较低，多数商品是国内商内牌子，知名的较少。
商场布局：商场布局都存在一敝端，就是灯光普遍很暗，室内装修差，大部分都是货仓式的形式，商品功能分区混乱，管理不完善。
就论超市来说，当地超市都处于较低的层次，规划、布局、管理都非常差，南国超市曾因为道路规划问题导致顾客摔倒，从项目目前考虑，商场面积较大，超市是必然存在的，假如结合海南当地市场，充分发挥北京华联的管理完善，优质商品、再针对游客方面的需求，专门有质优价廉的特色产品区，在海南目前的经营档次上看，经营困难不大。
并与海南乐普生、DC商业城、第一百货商场、明珠广场一起形成了海口市的商业中心。
1、明珠广场
海南明珠广场坐落于海口市商业中心的最繁华地段—海秀东路。地下两层，地上九层，建筑面积10万㎡，是海南规模最大的商业大厦。设有1200㎡的透空大庭、6000㎡的大型户外文化广场、500个车位。明珠广场致力创建“大型购物中心”商业新模式，目前已开业五层（负一至四层），第五层以上楼层正作营业筹备和招商用途。目前已有肯德基、周大福等进驻首层。
明珠广场1999年9月正式发售1、2层商铺，是以开放式商铺形式发售。其中首层临主通道铺22㎡，以22000元/㎡单价出售。目前首层已知最高租金：首层烟酒、滋补品专柜500元/㎡，二层约350元/㎡
动态：2F西区经营调整中，将改为皮具皮鞋专柜。租金300~400元/M2，最高450元/M2，对品牌与对加盟者档次的要求并不太严格。
其设有铺面招商预告栏：
铺号面积（㎡）拟招商品类合作条件
1052＃、1065＃
1073＃、1082＃、1083＃
1065＃、1606＃47.4
38.1
80.0
男装保底联销
招商热线：
66768330
各层功能分布：
楼层功能经营面积
负一层万福隆超市11000㎡
一层金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、眼镜钟表、保建医药、高档烟酒、快餐茶座近8000㎡
二层皮具、鞋类、女士服饰近8000㎡
三层A、探奇乐园：经营家庭游乐、儿童用品、服饰、家饰
B、服饰名店廊：经营精品男、女服饰近8000㎡
四层创新文化超市：经营图书、音像、文体艺术用品、书吧近8000㎡
营业时间：周一至周五9：30～22：30周六、日：9：00～22：30
2、海南第一百货
纯百货大楼。有肯德基快餐进驻，品牌、档次较高，是当地较受欢迎的中偏高档商厦。
楼层功能
负一层超市、一百药堂
首层鞋、化妆品、首饰、钟表、皮具、肯德基
二层女职业装、女休闲装、床上用品、针织巾袜
三层男士服饰、运动服饰、运动器材、文具超市
四层童装、童鞋、儿童玩具、婴儿用品、欢乐天地、少儿书店
五层家具、家饰用品、五金灯具、家电、时尚用品
营业时间：周一至周五9：30～22：30周六、日：9：00～22：30
3、DC商城
经个体经营为主，档次较低、布局陈旧。由于近期二层准备重新招商，以清货为主。
动态：商业区划调整中，以提高项目档次。
3F现租金100元/M22F全面撤场整改，采用利润分成方式招租
{外国知名品牌为纯利20%、国内知名品牌为纯利的21%、国内一般品牌为纯利的22%、一般为纯利的24%}保证金1万元，加入门槛限制为中高档品牌
1F现租金100~400元/M2，租赁合同2003年9月20日到期，届时将收回采用联营代销、统一收银、利润分成的方式经营旅游特产。
楼层功能
首层化妆品、皮具、包箱、旅游纪念品、摄影器材
二层男、女服饰、鞋
三层电脑城（已业）
四层证券公司
营业时间：9：00～22：30
4、乐普生商场
位于海秀东路、明珠广场对面，是海口老牌商场。1994年开业至今已经营九年。1999年12月27日，海南乐普生投资（集团）有限公司与新加坡佳新集团共同组成合资商业管理公司，双方共同经营管理。佳新集团是新加坡著名华人财团，该集团于1991年与日本崇光百货合作，负责拓展中国及华人地区百货零售业。目前佳新旗下的商业机构销售额超过6亿美元。目前安徽乐普生亦受其管理。
由于设施日渐陈旧、商业布局落后，档次显得较低、品牌较差。但因地理位置优越，在近期举办的深圳服装特卖会等促销活动带动下，仍有一定客源。租金：首层近700元/㎡、五层约550元/㎡。
楼层功能
一层小超市、皮鞋、名表
二层首饰、化妆品、珠宝
三层男女休闲服、皮具、箱包
四层女职业装、女正装、孕妇服、中老年服装
五层男西服、西裤、T恤、衬衫、男士休闲服、男士饰品
六层儿童用品、童装、童鞋、童车、婴儿用品
七层运动器材、文体用品
八层电器、床上用品、家具
租赁咨询：0898—66716275、66709790王生、郑生
5、专卖店
海秀东路南侧专卖店较为密集，品牌在海口有一定代表性。自西向东依次是：精功眼镜、佛卡伦、掂、拼、雅伦经典、奥罗科（FORTUNDUCK）、REDEARTH、佐丹奴、奥斯曼（男装）、七匹狼、佑威、班尼路、S￡K、U2、G2000
租金：约400～500元/㎡
6、生生百货商场
位于滨海大道海口体育馆对面，该商场在8年多的经营竞争中坚持走中高档的品牌路线。有宝姿、百丽、Lefonde等品牌。由于定位明确，停车位充足，该商场虽不在商业旺地，仍能屹立不倒。商场力求体现休闲、时尚、精品的风格。
楼层功能
首层超市、化妆品、香水、珠宝玉器、海南工艺精品
二层女士服饰、童装、玩具、彩妆饰品、内衣
三层男士服装、鞋帽皮具、体育用品、小家电、文具、订制加工
7、其它：
新华南路电器一条街被授予全国购物放心一条街。其中电器行、专卖点、电器商城有数十家。
得胜沙步行街服装、鞋类批零一条街以服装、鞋类批发为主，十余个服装个体批发市场兼有少量包箱、皮具、杂货、美容、童装等批发行。
备注：海秀东商圈商业项目较为集中，交通有：2、10、16、24、32、36、28、29、40等10条线路的大巴、中巴可乘往。
解放西、大同路商圈
1、概述
解放西路传统商圈位于海口市振东区海口公园以北与海甸河以南的广阔地带，包括了解放路、大同路、新华南路、得胜沙步行街、广场横路等繁华商业街道，毗邻着风景如画的东西两湖，椰树门广场、青少年宫、市体育场等地。是海口市民传统休闲娱乐购物的去处。
1、东方广场
该广场位于大同路、解放西路口北侧，于2000年6月开业。海南省首家麦当劳已于2002年3月18日在此开分店。该商场装修、装饰近似太平洋、华联的风格。品牌有：皮尔?卡丹、百丽鞋、ONLY、PLAYBOY、乔士?雅戈尔等。
楼层功能
首层世界名品馆化妆品、皮具、鞋
二层超市、男士馆男西装、衬衫、男饰品、T恤
三层仕女服饰馆职业女装、淑女装、内衣、床上用品
四层儿童休闲馆童装、童鞋、婴儿用品、运动用品
五层儿童娱乐馆儿童欢乐园、儿童碰碰车
2、泰龙商城
泰龙商城位于大同路西侧，与椰树门广场斜对。其于1997年开业已经营6年，尚有5年经营期。该商城一层为个体经营为主，临街有佛卡伦、REDEARTH等品牌，二层为大同货仓（超市），该商城占地约有7000㎡，在海口个体经营产场中，品牌、形象、档次较高，均有一定口碑。
铺号月租金面积（㎡）租价转让费
中76＃15706.2253元/㎡三压12000元
32＃440014.5303元/㎡25000元
临街不详不详折后368元/㎡不详
3、解放西路租金调查表
名称楼层月租金
（元）租价
（元/㎡）转让费
（元）管理公摊
费（元）电话
一条街内铺首层临街300016685000不详0898—66217883
香港服饰商场（百货大楼二楼）二层不详75～95不详44.100898—66245389、
66245386陈生
百货大楼首层（独立铺）首层430035865000不详68180355唐生
千家发商城中A26＃首层临街3150350其它250～350不详5.80898—66248208
4、解放西路品牌、商铺普查示意图（详见附件一）
备注：解放西、大同路商圈交通有1、2、5、8、10、12、25、26、28、34等十条公交车、中巴乘往。
三、房地产篇
1、本次调查商业项目：A、中央商城B、周昌商厦C、嘉华城市花园商业广场
A、中央商城
位置：海口市滨海西路（秀英港对面）
发展商：海南环瑞置业有限公司
规模：占地百余亩、建筑面积10万㎡
配套：整个项目将建成集旅游、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的大型综合性休闲购物中心
面积规格：40.63㎡、53.08㎡、74.97㎡
价格：8000多元/㎡～12000元/㎡
卖点：“新商城、新坐标、新生活”、“海南第一摩尔”、海文化主题商城拟引入沃尔玛。
B、周昌商厦
位置：海口市国贸大道与玉沙路交汇处
发展商：海南周昌实业有限公司
规模：占地约2500㎡
面积：共15个临街铺
价格：35000元/㎡报价偏高，在招商中。
配套：屋顶花园、经典商务酒吧、儿童游乐场
卖点：为中小规模综合性商厦、曲尺形临街建筑、卖独立临街铺
C、嘉华城市花园商业广场
位置：金贸区金龙路8号
发展商：
面积规格：11.24㎡（案例）
价格：16800元/㎡
卖点：5成首付、10年返租、月收入8.2%；海口国贸商圈至旺地带；“一铺养三代”
2、住宅、高层洋楼、别墅市场调查表
楼盘
名称规模类别
最高价
（元/㎡）最低价（元/㎡）均价
（元/㎡）位置卖点
阳光西
海岸联排别
墅洋房430038004000滨海大道
169号与海相望、户型新颖、会所功能齐全、周边娱乐场所齐全
置地
花园共10幢高层高层
住宅42002688金贸区
明珠路2号发展商实力雄厚、园林逾万平方米、是海口成熟社区的代表作
紫荆
花园占地8757㎡、
总建33570㎡高层
住宅470029803600金贸区
紫荆路“纯居坐标、旨在实践城市品味之精髓”、“豁达空间、自由无限”、周边配套齐全
鸿联商
务广场26998.48㎡写字楼38004000滨海大道与文华路交汇5A智能化办公楼、绝版海景写字楼、地处金融商务区
阳光?
经典占地88867㎡
总建66437㎡别墅6000玉兰路9号“滨海第一居所”、“阳光一生经典百年”CBD的永恒明珠
黄金海
岸花园别墅980068008300海滨西201号海口少有的临海成熟别墅社区、送园内面积及绿化
长信海
景花园35幢独立花园
别墅、8幢复式
9幢多层公寓别墅
洋房别墅：6000
～7000洋房：
4200长秀开发区长怡路海口老牌近海成熟社区、发展商为海口老牌发展商、全区绿化率达50%
金海大厦21层单体楼住宅1478海秀中路167号交通便利、生活配套设施齐全、居家商住方便舒适
康盛商务公寓17层单体楼公寓220018202000海府路海景现房小户型、交通便利、商务生活两相宜
3、海口市写字楼个案
项目名称：鸿联商务广场
该项目位于海口市滨海大道与文华路交汇处，东临文华大酒店，北眺琼州海峡，背靠金融贸易区，地理位置优越，交通方便。是海口市滨海商务5A标准的智能化写字楼。由一栋12层近20000平方米的商务写字楼和二栋3层7000平方米的休闲文化广场组成。
建筑经济技术指标：
总用地面积：11856м2
建筑占地面积：4212.64м2
总建筑面积：26998м2（含地下1498м2）
容积率：2.15
绿化率：30%
售价：3800元/м2起，楼层差价为50元/м2。
销售情况：已售50%
建筑外观：简洁明快、凹凸配置，金属外墙漆配大面积中空钢化落地玻璃，铝合金白色喷涂。
点评：周边环境糟糕，商住气氛不浓，售楼处脏、乱、差，营销工作的重视程度不够。主推海景概念。
项目名称：银通大厦
该项目位于海口市金融贸易区的腹心地带，交通四通八达，地理位置优越。主楼高34层，顶楼设有旋转餐厅，是一座多功能写字楼。
售价：当时平均售价5800元/м2，其中1——12层被交通银行海南省分行整体购买。
租金：40元/м2?月（含物管费）。
入驻率：95%以上，多为整层租赁。
项目名称：南洋大厦
该项目位于滨海大道，近邻海南省体育中心、万绿园。曾号称“海南第一高尚写字楼”。
原售价：8000港元/м2
租金：20元/м2?月，物管费15元/м2?月
入驻率90%以上，楼层面积划分较小，50——80平方米较多。
写字楼租售调查表
楼盘名称楼层面积租金管理费
南洋大厦7楼100㎡40元/㎡含在租金部分
10楼160㎡25元/㎡11元/㎡
银通大厦34层250～500㎡40元/㎡全包
鸿联商务广场7层200㎡、316㎡
400㎡、540㎡售价4000元/㎡15元/㎡
04元/㎡（电梯费）
4、酒店业市场调查表
附表一、海口主要豪华型酒店
名称星级电话
寰岛泰得大酒店五星级0898—66268828
金海岸罗顿大酒店五星级0898—66259888
文华大酒店五星级0898—68548888
燕华和平国际大酒店四星级0898—66250888
海口宝华大酒店四星级0898—68536699
海口国际金融大厦四星级0898—66773088
附表二、主要普通型酒店
名称星级电话
海口宾馆三星级0898—65350266
海南华侨宾馆三星级0898—66772776
五洲大酒店三星级0898—68511811
奥斯罗克大酒店三星级0898—66778808
5、2002年楼市盘点——正是购房“建仓”好时机。
2002年海口楼市有以下特征：
A、中低档盘强劲反弹
2002年海口楼市出现异动的一个标志性事件是华发大厦甫一面市即遭抢购。华发大厦是海口商业中心区一栋带地王色彩的34层建筑，刚转化为经济适用房。发展商心里还惴惴不安，不料开盘不久被一批神秘买家一举拿下150多套。这批温州大业主一下飞机就赶到售楼处，对已购房者加价1000元/套进行收购。据业内人士介绍，与前两年岛外人士购房养老度假不同。此次岛外民间资本大举进入海口楼市，主要目的在于投资，而资金来源比较单一，主要是江浙和北京。当他们在海秀东商圈一带找不到房，又将目光转向国贸，拉动国贸地区处置房、二手房价格快速上升。目前上述地段房价已由1000元到1400～1500元不等涨至2500元/㎡。
B、海口楼市走上价值回归路
据业界介绍，这一波房价上涨行情发源于低端市场。目前尚未向中偏高或高端转移的迹象。江浙及北方资金抄底，来势极猛，促成房价回暖。首先，海口楼市练好内功。海口房价近8年连续下行，挤干了泡沫，市场比较干净，盘恒于楼市投机资金已全部撤出。其次，大海口的规划让人看到希望，海口市政府经营城市的理念深入
人心。生态城市、园林城市的前景诱人使发展商以海口整洁城市面貌的大动作倍增信心。海口楼市走上价值回归路，最终房价将体现省会城市应有的价格。
C、高档楼盘正在蕴集力量
与2000～2001年高档楼盘的无限风光相比，2002年的高档盘门可罗雀，景象极为惨淡。除了个别楼盘销售还算不错，许多销售率还不到30%，与中低档盘、二手盘、经济适用房的畅销形成鲜明对比。
分析人士表示，2000年高档盘大获成功，得益于海口当时的市场需求。初期海口没有像样的小区，绿化小、居住质量差。但同时一批中高收入阶层有提高生活质量的强烈愿望。他们首先希望改善居住环境。因适应了这一趋势，较早开盘的高档小区都取得了不错的业绩。这让头脑发热的开发商误判形势，急急杀入，价位一路上升。
从总量上看，海口的高档楼盘并不多，但从海口的人口构成及消费能力来看，高档房已外于相对过剩态势。从价格上看，与国内其它省市比也不低，由于高档与中低档盘价位差距过大，中间缺乏缓冲，出现高档房高价位徘徊，低价楼盘上放的现象。业内人士估计，当房价普遍升至1800元左右时，房价下行空间被封死后，高档盘才有优势可言。
D、警惕商铺风险
2002年楼市的另一特点是概念商铺的流行，每平方米一万多元的商铺正热卖。但从投资角度细细审视，海口商铺投资回报率不及中心地带普遍住宅。
业内人士指出，国际上流行商铺与住宅价格比为3：1，而目前海口的比例达到7：1或8：1。而这些地段在近几年看不到有黄金地段发展的趋势，远远超出了商铺可能获利空间，价格直逼广州、上海。部分发展商还用“返租”“包租”等国家明令禁止的形式售楼，以“高回报”引诱消费者，这将拖累海口楼市的健康发展。
目前海口商铺供应量少，黄金地段铺面供不应求。一些投资者被上扬的楼价迷住了眼，以为投资商铺定赚不亏。海口的商业环境、商业气氛及客流看，投资商铺未到黄金时代。随着新楼盘的推出，当更多商铺，更好地段铺位大量面市时，现有高价商铺价格必定回落。因此，投资者切要三思而后行。
6、2003年海口楼市展望
2003年，随着处置积压房地产的重点转向“一路一区”，海南省全面处置接收金融单位积压房产的工作转入实施阶段。业内人士认为：户型结构合理、环境优美的多层住宅更受欢迎，二手房、经济适用房将保持旺销，而高档楼盘受省外购买力影响较大，不确定因素增多。总的来说，海口楼市在2003年将有以下特点：
a、总价低、功能全受青睐
根据市场人士预测，从市场需求的角度来看，目前海口市场高档房市场需求不足，主流客户需求档次有所下降，因此低总价、功能全的户型开始逐渐受到青睐。这类客户购买行为理性，主要用于自己居住，120㎡以下产品
是其寻找的目标。近两年，海口新开盘的楼房公摊大，而且户型设计多以一层多户为主，通风透光性能不强。由于地域原因，海南本地人购房注重通风性能而内地特别注意采光，而一层多户或一梯多户的房小很难同时满足这一要求。因此，多层及南北向房子成为消费者首选的热点。
b、房价略有上升
至2002年底，海口市的转化房补贴指标已基本批完。如果2003年段有新政策支持，2003年将不会有大量转化房出现，二手房将受到关注。没有了转化房的冲击和新的优惠政策出台，海口部分房价（处置的房产价格）将会有所上调，重新进入以市场价格定位的轨道。据海口房地产交易市场有关人士介绍，估计今年海口市的新开发商品房价格总体水平相对去年变化不大，但房价会略有上升。海口市总价房价格形式：均价2800元以上的高档盘价格区位；均价2000～2300元的盘活房产价格区位；均价1500元/㎡左右的二手房价格区位。根据市处置办有关人士介绍，中央出台了海南省政府收购金融单位的房地产政策后，估计近期难有财政补贴用于处置半拉子房，没有补贴，开发商势必将这费用加在消费者头上，房价上升成必然趋势。
c、岛外购房者有增无减
受住宅观念和养老方式的转达变，北方人士相继来海南购房，用于度假或养老，随着粤海铁路的开通，这一上
升趋势将保持相当一段时间，老年公寓也将成为投资热点。省内其它市与海口本地居民市场均不容易忽视，随着海南居住环境的宣传深入，海南为最佳居住理念已在全国有了相当的影响。来海南置业将会在全国更大范围广泛的得到认可，岛外的房产消费市场将会进一步扩大。海口市行政区划调整后，海口市容整治将使海口市的人居环境更加完善，一些在海口工作的外地人也有信心在海口长住下去。
d、商品房海景房成促销重点
2002年开盘的新世界、锦锈金江、名门广场、奥林匹克花园等楼盘没有出现发展商预期的火爆场面，有市场分析人士认为它们还存在缺陷，有的细部处理不好，有的太临街，有的户型不符合海南市场需要，有的属于地理位置太偏。虽然房子本身不错，但由于没有满足消费者的期望，受到市场冷落。
房地产市场人士认为，真正的海景房、完善的配套设施再加上优质的售后服务还是能吸引外地人士购房。因为北京、上海等特大城市已经形成了一批身家上千万的富翁，他们对于高品质住宅抱有浓厚的兴趣，而海南的优美环境仍是房地产最大的卖点。
●存量房
据国家统计局统计数据表明，海南省的存量房面积约460万平方米，约占全国存量房面积的10%，海口市存量房占整个海南省存量房的90%，约400万平方米，且70%为烂尾楼。这些烂尾楼的存在直接影响到现楼的开发，尤其是对现楼的销售会产生很大的负面影响。虽然存量房转经济适用房政策已消化了1/3的烂尾楼，但烂尾楼的存在始终抑制着
海口市房地产业楼市的价格。
海口市存量房面积及处置情况表
2001年2002年
海南省存量房面积（万м2）460305
海口市存量房面积（万м2）400265
海口已处置面积（万м2）135
海口市统计局提供的数据表明2002年在建工程面积销售空置表
施工面积（万м2）销售面积（万м2）空置面积（万м2）
住宅167.9955.4457.09
写字楼14.640.256.68
商业用房20.670.846.97
四、旅游经济与房地产
随着大海口诞生、粤海铁路开通、生态省建设、旅游火爆……等诸多利好消息纷至沓来，整个海南省特别是海口市房地产将迎来“第二春”。
众所周知，海南以旅游产业为支柱产业。每年接待游客几近全省人口数量。由于是我国唯一热带大海岛，特别是海南冬天温暖，长夏无冬吸引了大量内地富裕家庭特别是北方家庭来琼度假。伴随着他们的到来，也将吸引更多外来人士来琼置业消费。而海口、三亚是他们重点选择对象。
以三亚楼市为例，2002年商品房纷纷涨价。国内外大批游客蜂拥而至，带动三亚的房地产交易活跃。2002年商品房的销售量共达25㎡，越来越多的人士想拥有度假式养老住宅。据调查统计外地游客占购房比例的80%以上，客源主体是国内外经济相对富裕者。2000年尚有40万㎡现房空置，近两年盘活20万㎡，出租和自用达18万㎡，现房仅余2万㎡。
业内人士称：今年海南房地产面临更多的机遇。大海口的诞生、粤海铁路火车开进、生态省的打造、旅游业的红红火火、地区经济的快速发展给海南房地产提供了更多宽阔的施展舞台。
海口市房地产交易市场总办副主任韩向红对记者说：目前海南房地产需求市场以岛外市场为主。来自省外的
购买者占百分之六十以上，省外人士是海南楼市的主力军。随着海南省居住环境的不断改善，海南旅游业的加快发展，将会吸引更多岛外人士关注海南，海南岛外房产消费市场将会进一步扩大。可以预计，作为省会城市的海口市具有各方面优势，必将从中首先受惠。
由于气候因素，长夏无冬的海口长年游客不断是典型旅游城市，游客的消费力直接影响海口旅游业乃至商业的发展。海口本地人、常住岛外人、游客的消费能力比：4：3：3/5：3：2。
旅游业发展较快。2000年，我市以建设“琼州海峡旅游度假区”为目标，全方位拓宽旅游市场，多形式开展旅游宣传促销，加大旅游基础设施投入，建成风景秀美的西海岸带状公园、热带海洋世界等新景点，优化组合市内历史、人文、海滨和周边旅游景点资源，开通海口一日游、两日游，充分利用“五一”、“十一”、暑假和海南岛欢乐节，发展节假日旅游，并着力整顿旅游市场秩序，规范旅游行业管理，使全市旅游业保持良好的发展态势。全年接待国内外游客324.81万人次，比上年增长16.8%。其中，涉外饭店接待过夜游客252.8万人次，增长19%；非涉外饭店接待过夜游客72.01万人次，增长53.1%。在涉外饭店接待过夜游客中，外国游客3.17万人次，国内游客239.54万人次，分别增长32.8%和21.9%。全年旅游总收入26.02亿元，比上年增长10.9%，其中旅游营业收入15.31亿元，增长26.2%。全年涉外饭店客房开房率63.1%，比上年提高10.6个百分点。年末，全市拥有星级宾馆酒店26家，其中五星级2家，四星级3家，三星级15家，二星级6家。
五、项目定位与后市分析
海口房地产市场特别是商业项目，要特别注意研究本地消费水平与消费习惯的特点。
目前海口市区（商业旺区）住宅市场存在大量转化房（政府处置房），原限价为1478元/㎡，均价2800元/㎡以上就为中高档楼，盘活房价格区域均价为2000～2300元/㎡。
楼市特点：1、楼价单价低均价为1478元/㎡，盘活房为2000～2300元/㎡，2800元/㎡以上为中高档，联排望海别墅4200元/㎡。
2、空置率高：50%～60%为空置房，以度假为主。
3、外地人购买比率高：60%以上为岛外人士购买。
4、养老比例高：入住的多为颐养天年的老年人，消费力不高。
商业特点：1、市区人口总量少、商场比例高、商业网点多。
2、消费水平低、本地人购买力低。
3、消费习惯受气候因素影响，重休闲、饮食，轻衣着打扮。
4、超市有发展空间，百货面临激烈竞争，经济效益不高。
项目简介：1、占地面积：83.26亩（55506㎡）
2、项目性质：大型商住综合项目
3、地价：70万/亩总价：5828.20万
4、拆迁费：749.34万
5、地块包括：体育场、青少年宫、广场横路
6、四至：西至椰树门广场、东至青少年宫、广场横路、南至广场路、北至工人文化宫后面
7、使用年限：50年
项目特点：1、地块形状特征：东西向纵深长、南面临西湖、北面未与解放西路相通，只有西边与大同路的椰树门广场与大同路相通。呈“梯形”布局。
2、项目优势：占地规模大
地价低、成本好控制
易拆迁、多为公共开阔场地
好启动、有上市公司、主力店支持
3、项目劣势：项目主出口在解放路商圈商业气氛较淡静的大同路椰树门广场方向，与解放西路（商业街）没有直接出入口。而最旺的解放路一线的出口略显局促。
项目所在商业区现经营的商品档次较低，租金不高。如何提高区域商业档次，最大限度提升项目附加值从而获取相应较高的投资回报率，成为今后项目策划的一个难点。
项目周边商业档次较低。地块商业气氛不够，与人流旺的路段有隔涉不便
项目定位初步判断：问题一、规划布局时要注意“突围而出”、“吸引人流、疏导车流”。
问题二、商业经营时研究如何切合海口市场的消费水平、消费习惯。
建议不能用华联北方的经营思路来对待海口的情况；
注意商业创新，学习借鉴泰国、马来西亚等热带旅游国家的商业经营模式。
向岛外常住消费者、游客要经济效益
六、总结
通过上述对海口城市、宏观环境、房地产市场现状、商业现状等情况的综合性调查，我们认为目前在海南投资开发房地产项目，宏观方面的诸多条件相当不错，国家、地方政府和金融系统都采取鼓励和扶持的态度，这些因素构成了项目开发的政策利好。本案所处的地理位置条件也相当不错，虽然其周边环境不太理想，但这些可变因素是能够通过进一步的策划运作加以改变的。然而，运作好一个楼盘，仅有以上项目优势是远远不够的，更重要的是项目自身的设计定位（即产品定位）、项目市场定位、目标消费群的定位，只有在综合考虑了这些因素的前提下，才能生产出针对目标市场的好产品。因而，我们根据调查分析，对项目的定位设计提出如下方向性建议供贵公司参考：
1、可以考虑建海口市城市中心的具有海洋特色文化主题的“SHOPPINGMALL”,把主力店建在项目地块最深处（即靠近工人文化宫处），带动“MALL”场的人流，外场设计多通道，开敞式的商业步行街，并可以考虑建部分写字楼作功能配套，将现在的广场横路建成具有热带海洋特色的风情餐饮小吃街；
2、可以考虑建酒店式公寓，针对旅游市场目标消费群，考虑用分时度假的模式运作；
3、可以考虑建部分酒店做旅游配套；
4、如果采用下面建裙楼，上面建写字楼的方案，我们认为有较大的运作风险。
以上调研报告由于时间关系，对市场需求部分的调研来不及采集样本，获取第一手数据，因而该部分的分析研究不够，成为本案的遗憾。
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