目录
第一章北京商业地产的发展时机 4
一、促进市场发展的主要因素 4
1、首都经济的持续增长 4
2、北京商业的全面发展 4
3、发展规划的出台实施 4
4、市场调控的规范加强 4
5、区域商圈的功能变化 4
6、重大事件的突发影响 5
7、宏观环境的不断优化 5
8、消费投资的逐渐理性 5
二、引起快速升温的直接原因 5
1、投资转移 5
2、需求拉动 5
3、利益驱动 6
4、运作灵活 6
第二章北京商业地产的市场形势 6
一、整体市场 6
（一）市场概况 6
1、全国市场 6
2、北京市场 7
（二）主要情况 8
1、市场供给 8
2、市场需求 8
3、市场行情（资源来源：易铺网） 8
4、运作方式 10
5、价格分布 10
6、项目分布 10
二、区域市场 11
（一）CBD地区 11
1、供给方面 11
2、新旧主要项目 11
3、需求方面 12
4、市场形势 12
（二）中关村 13
1、中国硅谷助推投资热潮 13
2、供求关系决定市场高价 13
3、住宅底商有利可图 13
4、?中小投资者不容忽视 13
（三）亚运村 14
1、供需矛盾突出 14
2、市场持续热销 14
（四）南城地区 14
1、商业地产渐成规模 14
2、市级物流中心初步显现 15
3、三大城区广汇商机 15
第三章北京商业地产的未来趋势 15
一、北京商业的规划发展 15
（一）北京“十五”期间商业发展规划 15
1、发展基本目标 15
2、商业发展重点 16
3、业态引进重点 16
（二）区域规划情况 16
1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 16
2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 16
3、社区商业中心。 16
4、特色商业街。 17
（三）北京商业的发展趋势 17
1、北京的流通业 17
2、北京的商业街 17
3、北京的零售业 17
二、市场存在的问题现象 18
（一）自身不足 18
1、开发资金匮乏。 18
2、复合人才稀缺。 18
3、软硬件不配套。 18
4、管理服务滞后。 18
（二）市场表现 18
1、主要问题 18
2、具体现象 19
三、市场发展的未来态势 19
（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散 19
1、两个主要外在因素 19
2、两个主要的内在因素： 19
（二）总体趋势 20
1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。 20
2、需求方面：稳中趋旺。 20
3、区域分布：多中心化。 20
4、市场价格：先升后降 20
（三）投资重点 21
1、重点项目：政府鼓励的4大类 21
2、重点区域：三、四环周边地区 21
3、重点业态：零售物业 21
4、重点类型：临街底商 21
第四章北京商业地产的投资探讨 21
一、商业地产的投资概述 21
（一）投资风险的规避 21
1、经营模式。 22
2、合作方式。 22
3、规划设计。 22
4、商圈需求。 22
（二）投资的基本考虑 22
1、商圈的规模 22
2、商圈的变动 22
3、主力店效应 23
4、广场和人气 23
5、品牌店效应 23
6、地理位置 23
7、商铺的通用性 23
8、周边的价格水平 23
二、商业地产的简单思考 23
思考一：商业定位 23
思考二：商业物业的管理 24
思考三：商业地产的二、三级市场 24
思考四：商业价值与业态规模 24
思考五：商业与房地产的对接 24
北京商业地产市场
研究报告
第一章北京商业地产的发展时机
对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。
一、促进市场发展的主要因素
下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。
1、首都经济的持续增长
北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等新的消费升级，助推市场市级商业、区域商业和社区商业的增长。，商业
3、发展规划
城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。
4、市场调控的规范加强
市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。
5、区域商圈功能变化
商圈居住功能住宅商业功能商铺商务功能变化区域变化，。
影响
延缓另一方面，民间投资直接或间接的。投资理性
北京住宅目前以发为主的新的。人均商业面积人均商业面积比衡量一个城市商业面积是否合理一个，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近11300万人口1平米，北京将需要1300万平方米商业面积，据统计，北京商业现有万平方米左右，发展潜力巨大。消费水准提升，商业已无法满足人们日益增长的多元化需求。区域商分块随着城市原有商业多此外，三外投资（外资、外地、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与，特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户，都直接起到了需求拉动的作用。
3、利益驱动
首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不应求，市场发展潜力巨大；再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。
同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地注重商业地产。
4、运作灵活
商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可委托，可大可小、可合可分，又可根据市场需求及竞争状况进行及时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风险性。
第二章北京商业地产的市场形势
对北京商业地产市场的现状，简单概括是：供求两旺、并持续高温。
一、整体市场
（一）市场概况
1、全国市场
1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。
首先，全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。
其次，中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头加快中国市场，沃尔玛家乐福、欧倍德、百安居、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦新商业ShoppingMall、OutletStore（工厂直销店）、超市特色商业街等。商业类物业争建商业及大型购物中心。上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市ShoppingMall。大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，计划在上海北京等15个城市开发商业地产。，商业地产规模销售额均超过住宅类物业。1997—2002年，商铺销售占整体房地产销售的比例约为7％，但增幅明显，10.6％30％。2002年国内商业地产的投资额增11.8％8月，商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40％，房地产分类物业增幅最高。深圳、上海中关村科贸.8万元的一炮打响建外和左岸工社的旺铺热拍，商业华远沃尔玛合作沃尔玛中关村连锁店至个大型超市天鸿将在回龙观建一个综合性大型超市城开与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务商场组建太合商业房地产公司商业地产的投资。新加大了对商业物业的投入。左岸工社全球最大的商业健身连锁机构中体倍力健身俱乐部合作3000平方米中体倍力左岸连锁店建外上海新天地，开发特色商业街；后现代城已规划出一条风格独特的商业休闲街；富力城准备2.5―3万平方米大型综合类超市；苹果社区设计20万平方米的商业1.5万平方米的综合超市文化的特色商街。北京商业总面积998.5万平方米，营业面积529万平方米；餐饮业面积206.8万平方米，营业面积130万平方米。1－11月商业营业用房施工面积增长34.2%30.3%和住宅施工面积25.2%。
同时，综合世邦魏理仕.9万平方米，购物中心66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。2003年大型商业物业（１万平方米以上万平方米，平均规模.5万平方米。了解，未来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。23.59万平方米，30万平方米，而到2007年将突破300万平方米。大型、专业、大型主要集中在万平方米之间万平方米不断涌现 商铺名称 售价 排行 中关村科贸中心 13万元/平方米 1 左岸工社商铺 6.36万元/平方米 2 第五大道 4.2万元/平方米 3 建外ＳＯＨＯ商铺 3万元/平方米 4 朝阳门外的老番街 2.5万元/平方米 5 国展家园商铺 2.3万元/平方米 6 欧陆经典 2.1万元/平方米 7 九台2000商铺 1.98万元／平方米 8
办公楼底商售价参考
城区 位置 项目 商业面积及楼层 售价(元／建筑平米) 西城 复兴门 远洋大厦 4,000 30,000 西城 阜成门 国润大厦 600 12,600 海淀 西北三环 数码大厦 240/首层 25,000 海淀 四道口 国兴大厦 600／首层 均价12,000 朝阳 北三环边 浙江大厦 13,900 10,000—27,000 朝阳 东四环 住邦2000 约5,600 16,000—19,800
住宅楼底商售价参考
城区 位置 项目 商业面积及楼层 售价(元／建筑平米) 朝阳 大北窑 现代城 20,000／一二层 20,000—23,000 朝阳 亚运村 风林绿洲 5,000 14,000—23,000 朝阳 芍药居 旭风苑 4,000 9,200 海淀 国兴大厦 四道口 20,000 14,000 东城 安定门外 柳源居 约1,000 12,500 宣武 广安门 朗琴园 约4,000／首层 14,000 崇文 广安大街 金帝世家 50,000 18,000—20,000 4、运作方式
据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。其中：
租赁，62万平方米占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表
租售54万平方米，占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表出售项目46万平方米，占总量的26%，以建外、第五大道为代表自营或联营17万平方米10%，以16万平方米的华贸中心为代表商业营业用房销售10394元／平方米，38.5%，增幅远高于商品房平均销售价格的2.4%、办公用房5.4%和住宅2%。世邦魏理仕首层平均租金报价2.75美元1.37美元上升.4%、0.2％。4万元以上的项目占4%，主要集中在中关村和CBD4万元的项目约占总量的9%
均价23万元的项目最多占总量的29%是商圈写字楼公寓底商的主力价位
1－1.5万元城区内非商圈商铺的主
均价50008000元郊区5元/平方米·天以上45%
3－4元/平方米·天4－5元/平方米·天的项目占22%
23元/平方米·天的项目占11%及泛CBD戴德梁行到2008年，CBD新增将不低于90万平米，有的国贸商城嘉里中心等项目，商业面积将超过100万平米CBD将超越西单王府井，成为北京规模最大的商业区。对CBD商铺需求有明显增长的主要行业：
品牌服饰
作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰对CBD有较大需求，尤其是中高档及高档品牌餐饮
数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都将为餐饮创造巨大的，CBD将成为餐饮的必争之地。
展厅
群致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。
配套服务
由于在CBD工作与生活的人群数量庞大将需要不同类别的配套服务，票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。华北甚至是全国的电子产品集散地硅谷的，左岸工社、财智中心、数码等一批新型写字楼，海龙大厦、鼎好电子商城等新型电子商城ShoppingMall也即将封顶和开业。
2、供求关系决定市场高价
中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占领，大中小企业及市场交易额逐年增加，同时随着中关村整体商务环境改造规划的出台绝大部分的，万柳地区板井区域?世纪城?万平方米地下不夜城北京科技会展中心拥有大量、稳定的消费群体，投资风险小底商价格不菲，但位置和人气上优势?中小投资者不容忽视?从市场现状看，中小投资者异军突起，大，由此带动了小型底商需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米，常住人口达50万以上流动人口30万以上并且北五环，随奥运村建设，今后亚奥区域延伸昌平东小口西京昌高速路亚运村与东部CBD、西部中关村供需矛盾突出亚运村商业一直奥运经济外部催化庞大消费巨大悬殊重要原因
大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，北辰、阳光广场飘亮购物家远远无法满足的高品质生活需求巨大的消费能力很难得到释放。规模和档次北辰购物中心营业额一直排在北京市所有大型商业购物中心的名慧忠路、安慧北路已经初步形成了餐饮一条街。目前绝大多数是临街商业店铺，业态分布比零乱，文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见难以满足消费需求。拍卖亚运村商业建筑规模3.5万平方米第五大道，目前销售90％，售价1.8－4万元星巴克、全聚德、新世纪钱柜等知名品牌店签约此外，光新干线底商创造了100％销售奇迹，售价2.7－3万元。华汇集团的万平方米商业和欧陆经典万平方米的底商。亚运村出现在未来亚运村和奥运村交错的核心地带，规模85.6万平方米亚运村首条超大规模商业街21.4万平方米(其中店铺式商业10.8万平方米，综合商场8.5万平方米，主题商场近2万平方米。商品流通总规模年平均增长10%社会消费品零售额2005年达到2330亿元，年平均增长10%；2010年达到3700亿元，比2000年增长1.6倍。商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。
网络商业的份额达到30%包括连锁商业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额，2005年达到30%连锁商业网占27%左右，电子商务网占3%左右，2010年达到48%连锁商业网占40%，电子商务网占8%，比2000年提高36个百分点。
人均拥有零售商业网点营业面积达到0.9平方米2005年零售商业营业面积从2000年的840万平方米增加到1000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。
促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。新一轮调整西公主坟商业区、双榆树—大钟寺商业区两个市级商业中心统一规划设计、整体提升改造。的朝外大街制定总体方案，启动20万平方米的工程项目。木樨园市级商业中心加快建设，形成以服装经营为特色的商业中心。前门中轴路地下商业街着手建设，振兴商圈经济。三四环路周边原规划的级商业中心，已经基本形成进一步完善功能；尚未形成规模的加快发展，如酒仙桥、丰台镇、卢沟桥、望京、丰台桥南、西三旗、五路居、芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等；尚未建设的要与周边住宅的开发建设同步发展，近期不能开发建设的要保留商业规划用地。如角门、毛家坟、大红门、万泉寺、二里庄、太平桥、西八里庄等。10-15万人居住区，要规划建设一个区级商业中心。
距离市级、地区级商业中心1公里以外居住人口1－3万的居民区，原则上应有一个综合性的社区商业中心，对具有特色商业街(区)雏形和发展趋势的街(区)，因势利导，鼓励发展。目前，已经初具规模或正在发展的餐饮街、茶叶街、文化街、图书街、建材装饰街、服装街、莱太花卉街女街、电子街、酒吧街、古玩街（区）等，要进一步改善环境，促进发展。平安大道大都市街等随着
现代零售业逐步取代传统零售业
食品销售的市场份额将会继续扩大
中小流通企业将通过多种形式创办协会联合起来，争取与大企业的同等利益
不同业态互相渗透，同时大量以连锁形式进入居民社区，提供生活方面的便利服务
各类中小超市占有相对稳定的市场份额
国内外商业巨头进入加快了零售业的结构调整，市场集中度提高
二、市场存在的问题现象
（一）自身不足
1、开发资金匮乏复合人才稀缺北京商业地产刚刚起步，房地产、业、消费心理三种知识融会贯通的商业地产复合型人才软硬件不配套商业地产卖的不仅仅是房子，商业氛围商机。硬件建设仅是商业地产基础，的增值空间软件上，即经营管理。项目定位失败，经营管理不行，即使建设的再也无法吸引投资者。管理服务滞后政府角色规划者服务者世邦魏理仕hoppingMall，有可能出现无效供应。
二是无差异的供给。开发商各自为战，规划同一，难免导致众多项目雷同，有可能出现积压沉淀。
销售成功不一定经营顺利
一方面目前市场对商业地产的销售一片看好，但对未来经营却看法不一，早期项目参差不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此充满了担心。另一方面，商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况，也有可能使项目与原有定位出现偏差，增加经营难度，收益回报难于实现预期目标。
2、具体现象
预计今后3－4年内，商业地产市场有可能出现以下现象：
推出时对投资者的不能充分兑现不少项目由于定位不准确，进行反复调整关闭置之不理后期的招商、开业等工作，投资者由于实力，出现一些烂尾中国城市房地产开发投资潜力10强研究中国省会城市及计划单列的35个大中城市，压力高商品向中心聚集，日用商品向社区扩散繁华聚集程度进一步提高社区商业。但位置优越的零售物业仍将保持其良好的竞争力。大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。１００平方米以下的商铺最具备投资价值，成本风险相对较小，易于改变和转换经营方向商业地产前景进入，在土地、项目等方面优势。但住宅、不同，需，开发企业商业地产风险与机遇同在。应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。从需求者角度是还是。，服务对象业态选择，综合型的还是专卖。由于经营商业非开发企业长，开发企业选择确定与商家合作方式，应尤为审慎。商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流设计和面积、仓储要求。因此，，商家要求先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。对商业地产的投入与市场需求关系紧密，开发企业还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，避免信息不对位造成损失同一区域内
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