|
今天，我是来填坑的。 之前说要专门用一篇文章和大伙说说房地产类信托产品。 房地产周期是个很重要的概念，根据时间长短，分为长期、中期、短期。长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果能够赶上一波房地产的上行周期，那可谓睡觉都能笑醒，躺着就能赚钱。 我国的房地产在过去主要有四轮上涨周期，1998年的房改、2003年成为国民经济的支柱行业，2008年的四万亿政策，还有2015年的去库存。 2008年的四万亿政策，不仅造就了一群买房人，还造就了一批投行人。那时候各地城投发债风生水起，如果那几年你刚好在证券公司做投行，现在你已经比大多数人更接近财务自由了。 有时候，选择就是比努力更重要。 当然，2005年国八条的出现是房地产的调控元年，2010年又出了国十条，限购限贷，被称为历史上最严调控；2016年推出了“房住不炒”，开始了对房地产长期的调控。 起起伏伏，就形成了房地产的周期。 房地产开发流程首先，了解一下房地产的开发流程。根据不同的环节，房地产融资可以分为：土地一级开发整备融资、二级开发前期融资、开发建设期融资和开发建成后融资。 1.土地一级开发整备的环节，信托公司很难介入。2010年，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。可通过房地产结构性融资模式实现。信托公司很难介入，唯一能介入的是旧改项目。 2.二级开发前期融资，这个阶段主要是为了拿地的融资。银行信贷受限，近两年信托也管得比较严。 3.开发建设期融资：以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金。信托公司也可以发放房地产开发贷款。但是要满足“四三二”。 “四”就是四证齐全，四证为土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。 “三”是30%自由资金投入；项目资本金比例达到国家最低要求，保障性住房或者普通商品住房项目的资本金比例不低于20%，用于其他房地产项目开发的不低于30%； “二”是开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。 4.开发建成后融资：为快速套现资产，很多房地产公司会通过发行reits及其他证券化产品进行融资，比如做成MBN/CMBS证券化类的产品。 如果从项目质量和公司质量两个维度来划分，房地产类信托产品可以分为四类。  产品矩阵示意图 这种矩阵式的划分在管理学上是常用的一种方法。最典型的是SWOT分析、波士顿矩阵、通用矩阵等等。 矩阵模式非常直观了当，我们日后在做一些分析时，也可以借鉴这种方式。 上面四个象限，给大家做个简单的分析。市场上主流的信托公司做的是“好公司、差项目”，一些激进风格的公司做的是“差项目、好项目”，比如四川信托和安信信托。 那“好公司好项目”为什么不做？一个这部分项目基本上被银行承包了，另一个也不是特别的缺钱。“差公司差项目”肯定就不做了。 房地产类信托产品关注要点不管是做一个房地产类信托计划还是投资，我们都要关注融资主体。主要关注这么几个要素： 1. 看融资主体的排名，排名前50还是前100。像之前给大家介绍过的北金所债权融资计划只允许前100的房地产公司； 2. 看房地产公司的背景，是大型国有企业还是上市公司；开发资质及开发历史。 3. 看公司的财务数据，总资产、负债、资产负债率、存货及预收账款、其他应收款及其他应付款、收入及利润、现金流分析。这里要强调一点的是，房地产公司存货主要是土地，要关注这些土地储备在哪里，北上广深还是三四线；另外，要关注财务报表的真实性。有一些经验丰富的专家，很清楚哪一些地区的造假可能性很高。 其次，要看项目。 1. 项目位置：位于一线城市或者二线城市核心区还是三四线城市。 2.项目其他要素：楼面地价、建安成本、周边楼盘价格、当地限购政策、商业还是住宅、户型面积、当地购房意愿、项目总投资、已投资、销售回款等等。我想提的一点就是这些因素里，很难控制的就是房地产政策，许多限购政策都是一下子出来，让做项目的人措手不及。 另外，做房地产业务还要非常关注抵质押措施。 房地产类信托产品分类房地产类信托产品主要分为两类，债权类和股权类。 债权类主要是放贷款、办抵押。贷款期限一般1-2年，贷款利率根据项目、产品结构、市场情况及风险水平而定。 信托公司做这类产品必须满足“四三二”的准入条件，另外各家信托公司有一些自身的特定内部要求。 抵押物可以是项目土地、在建工程，或融资主体名下的其他资产，比如成熟的商业物业；质押物主要为股权股票、应收账款等，抵押/质押物也可由第三方提供。 这种模式受各项政策限制较多，如果不满足“四三二”，银保监局是不允许做的，因此项目要求还是很高的。 还有一类是股权类产品，是国家比较鼓励的模式。 但实际上信托公司的主流业务模式一直是类固收的模式。虽然是股权，最后还是设立对赌条件，说到底是明股实债的。 好了，说到这~~~ |
|
|
