|
正文: 我并不指望每个人都能通读这篇文章，因为它涵盖了太多优质却难以理解的内容，但是我却希望每一个对自己人生负责的兄弟姐妹，能好歹把本文完整的阅一边，纵然有不懂的 也很值得。 毕竟，作为你这辈子所操作的最大一次资产收购， 房产这个东西可谓是大多数人的知识盲区，人们总是臆想自己可以在未来需要的时候再去补上这门课。 可殊不知，这门课的深度是如此恐怖，以至于根本不是临时抱佛脚能够赶上的。 上面这段话，也是我在经历了很多兄弟姐妹们平时向我提问后得出的总结。 所以是当看到许多人连选择城市置业都心中无谱时，我便知道 不知有多少人在这件事上犯下了巨大的判断错误，这一切错误 都会以财富的损失和家人的幸福作为代价。 其实押注房产的逻辑从来不难，大致的思路无非就是“循序渐进 逐步筛选”八个大字，这篇教科书级别的文章，特意没有设置为付费模式，因为它是灏泽送给你的礼物。 1.择城 择城是最重要的核心第一步，因为它直接决定了你的胜负，只要你选择的这座城市正确，你就算选房子的眼光有点纰漏都无所谓。 所以当有时候一些身处旺城的兄弟姐妹们，在提问物业选择时都还是颤颤巍巍犹犹豫豫，在我看来真的大可不必。 满口话我虽然不能说，但是你一定要明白 一座强大的城市是有着独特的“时代惯性'的，也就是当它已经成为了历经几十年验证的旺城强城，你就真心不用太过于怀疑它的未来，因为它现有的资本与实力会让它成为一座吸铁石 持续的把周边的及未来的资源继续进行吸取。 就好比你上车了20年的成都，19年的上海，或者18年的深圳，还有17年的杭州，在当时看看都感觉似乎前途未卜，可如今城市的发展和通胀的双重加持只会让你觉得当初的价格岂止是合适 而是便宜。 哪怕你选的房子是比较偏远的糟糕户型，今天你都已经是收益颇丰了，毛估估20%已经涨好，这就是旺城的力量。 什么是旺城？ 除非你这辈子没有进步，否则只要你高升 赚钱 发家 致富，你就是会把这些城市作为迁徙的对象，人往高处走嘛。 好比为什么外面疫情一发作，上深两座城市立马在物业价值上起反应？就是新贵老钱中越来越多认清祖国才是最好的国家，那最好的国家里最好的城市有哪些？那就在它们之间选呗。 结果就是当大家于19.20年都在关心深圳的时候，殊不知上海才是真正的豪宅成交之王，2000万以上的新与次新盘走的飞快，这也不是说其他城市就差，各有所长罢了。 可如果你选了衰城，你再好的楼盘和地段，在这个全球高速通胀的大环境下，你其实也是亏的，哪怕你的物业价格在涨 但价值其实是在不停的缩减。 这里面有两个最大的风险，其一是你不知道这座城市的未来会不会因为没有并进某个城市圈而最终力竭，其二是你不知道当这座城市在人口与资本停止汇聚后的结果会是如何，一旦上述两者有一个被触发 你手头的物业就尴尬了。 上面这些看似简单的道理不是每个人都明白，所以才会经常出现有人提问我能不能购置一些二三线城市之类的问题，别问了 ，一座城市旺与不旺 你和我说了都不算，真正有参考价值的是统计局数据，你完全可以查一下目标城市这里面的人口净流入等数据，就像杭州 在2019年因为落户门槛放低到大专生都能进 于是当年成为全国人口净流入桂冠，55万人口的涌入直接就是科学城还有几个优质板块的飞奔，水涨船必高。 那在灏泽看来，哪些城市是旺城？ 深 沪 京 杭 成 广，这六座城市基本都没大问题，除了其中的京城可能会因为大规划而逐步走入资源外流的态势，别的五座基本已经定好调 一往无前了。 所以，如果你有这几座城市的房票，那么你当下的任务就是排除万难 聚集所有的力量在这些城市购置物业，但千万别指望炒或高杠杆来谋利，这是真的会把你自己逼向绝路的。 另外也不要怀疑它们的潜力和人口等问题，上面哪座城市是靠本地人扩张人口的？都是其余城市的人口迁移过来。 随后，下面几座省会城市也很不错，合肥 南京 重庆 武汉，这是几座省会第一梯队，物业的价值更新基本没压力。 福州 海口 西安 郑州 贵阳 昆明，这是第二梯队，算是可以考虑的最最最底线了，另外这几个月更新了认知后 个人觉得东莞环深区域以及昆山也不错，可以考虑。 其余的城市不点名，但你可以了解下它们各自的产业与人口质量以及人口净流入等数据，不是它们不优秀。 而是我们要明白，一个14亿人口的超级大国，有三四座顶尖都会圈是正常的，再有六七座大城市也是很正常的，但除此之外 超出的资源与人口是不太可能顶出一座优秀城市的，资源磅礴 不代表资源无限。 老美至今也就是纽约 洛杉矶 芝加哥 休斯顿 费城 旧金山承载了全国80%的资源，其余的城市都是属于你不提 别人想不起来的那种。至于日本 英国 德国这种，更是各自只有一两座核心城市能拿得出手提及，所以你就明白了 再恢弘辽阔的国土，最终都只可能集中出那几座城市。 2. 择区 灏泽有句话要分享给你，你一定要记住: 旺城不怕新区，衰城远离新区 比如北上深这种城市，他们如果决定要打造一个新区，那你是根本不用顾虑前途的，成熟只不过是时间问题而已。 就像上海的青浦区，你不在上海生活根本不会有感受，甚至上海人自己都不熟悉它，可是假若你走一遍青浦 你会觉得这简直就是一座新的大都会在冉冉升起。 又比如深圳前海，灏泽告诉你这里没前途 指不定你都会直接给我个大白眼，甚至成都的天府新区，更是不用说了 当初搬迁来这里的人无不怨声载到 如今谁不眉开眼笑？ 这里有四个字我们要尤其把握住 既“认知更新'，就拿我熟悉的上海来说 在曾经的十五年前 上海尚有两条街是极为极为热闹繁华的 一条四川北路 一条金陵东路，你也别费功夫查它们的位置，查一下它们的历史口碑就明白，可如今这两条路除了尚有一些不错的建筑遗留之外 已经完全和繁华扯不上关系了。 但在许许多多的上海人眼中，它们依然还是属于好地段呀，这就是吃了认知没有更新的亏。 甭说别人了，就连我自己也在这方面都做的非常不足，因为当两年前已经开始逐渐推行五大新城的概念的时候，我的直观概念都是它们不咋地，可从去年开始频频为朋友伙伴看楼踩盘后才发现，自己才是那个井底之蛙。 这是我现身说法的错误示范，你一定要吸取教训。 除了新区，传统老区的话，只有两个字是值得你权衡的，那就是地段。 北上深的内环区域，是比黄金还贵的地方，因为黄金可以挖掘 但内环不能再造。 老区的话，每座城市各有差异，最佳的参考标准就是直接查一下所属城市的各区gdp产出以及看一下每个区域的科教文卫商的分布。 普遍来说，一个好的区未必是楼王群聚的，但绝对是充满了海量的中产楼盘，所以不妨也查一下这座城市的集中交易量都是成于何处。 还有一点很重要，那就是如果自己在购房时除了自住还带有一点投资倾向的，找个机会可以了解一下本地人心中的“老牌豪宅'有哪些。 这种豪宅往往有着听上去很顶的名声 却有着不太能和名声相匹配的品质，毕竟我们从98年正式开始销售商品房来 当中各大开发商是直到10年左右才开始注重小区配套概念的，可这不妨碍老牌豪宅的名声呀，美人迟暮 终究还是有人想一亲芳泽弥补少年梦想的，这种物业永远不愁走不掉。 3.择人 除非你是一个有精力和功夫去亲自看房踩盘两百套的人，否则大概率你在挑选物业时是不可能离开中介的帮助的。 偏偏中介这门活计上下限相差极为悬殊，愣一点的中介是只能带你看看房子 帮你讲讲布局和位置，是做不到在了解你需求后 帮你挑选最合适最有前景的房产的，他也确实没必要啊 反正房子卖了就好 凭啥帮你挑选？ 但好的中介则不是，他只要稍微专业且有一点良心，是真的就能帮助你不仅节省成本 还谋得可观利润的，毕竟物业这东西 每年差个1%的涨幅 可能就是十几万的差距。 那么区分一个拥有慧眼的物业投资人和一个空有交易经验的小中介最靠谱的方法是什么？ 就是让他抛开房子，而是让他对目标话题进行不断放大，这套房子好在哪里 这个小区好在哪里 这个街道好在哪里 这个区好在哪里 这座城市好在哪里？ 这是最实际的考验方式，一般的中介 基本就卡在了这街道的分析级别上，凡是能够对整座城市的区进行清晰讲解和比较的，基本都是王牌或者销冠了，至于有底蕴把周边城市娓娓道来的 这种多半是区域老大的级别。 比如我的御用中介，当初为什么会和我很投缘并且成为了好朋友，就是除了中介本职的找好房源 谈价格 争取当下利益以外，还能真的跟你提出他那边综合的一些消息和判断。 你也知道，我是一个比较自信的人，但自信不代表就应该自大，尤其当有一个人愿意从比较专业的角度 时不时补足一些你的认知时，何乐而不为呢？当然他是为了自己的利益，可这不代表你就一定要被他的思路带着走呀，多一分参考和借鉴，何乐而不为？ 4.择房 在确认城区人后，挑选具体的房子更是一门高深的学问，好在万物再难 一旦量化则瞬间清晰。 下面灏泽将把总价和面积作为衡量物业的标准: 1.50 -80平，上车房，这种房子只有超一线城市的可以买。 理由是超一线城市本身单价过分高昂，所以这种小户型成了年轻夫妻不得已的选择。 看看那些一线城市，遍地不得已 处处是委屈，自然这种物业是不愁卖的，尤其是公共交通便利 周边配套凑合的物业。 但如果你在二线城市购买这种房子就不明智了，因为大家努力下都能买得起更大面积和户型的，结果就是导致上车房普遍涨幅与成交堪忧。 2.80-120平，改善房，这种房子是真正的万金油，也是楼市里历来冲的最好的户型。 尤其对于很多一劳永逸希望一套房子就搞定所有生活需求的群体来说，这个面积的房子真的绰绰有余。 超一线 强一线 正二线都没有任何问题，上就是。 这种房子最最最最最重要的就是地段，地段一定要体面 最好是靠近商圈 且周边有好的学校医院等。 你如果接触过这批购房者你就会发现，对绝大多数人来说，这就是他们人生的最大宗交易了，是这辈子只有一次的大迁徙，所以无比看中各项配套 哪怕自己用不上。 3. 120-180平以上，精品房，这种物业就开始很考验你的眼界了。 一般来说，这种房子的面积如果放在超一线的中端小区要交易起来都有些吃力，不是你抛不掉 而是除非楼市爆发期否则交易周期会比较长。 但偏偏是高端小区的这种面积走的很快，因为富人群体是普遍愿意为房产支付地段溢价的，所谓千金难买心头好，要的就是这个意思。 另外，它们越是在好的城市，越是能被虚华浮夸的东西所带动，比如江景洋房 海景房 夜景和公园绿化这种，别觉得这种东西没用，有钱人不是这样想的。 今天能掏出3000万拿一套翠湖天地的，根本不在乎再出300万的代价能看到太平湖，今天能掏出5000万轰一套深圳湾一号的，也根本不会在乎多500万拿个号楼层看看口岸。 反倒是很多二三线城市的120-180没有太大的购买必要，还不如直接上车强一线和新一线的小户型。 4.180平以上，无甚讨论必要，因为这种面积的房产特殊性虽然不至于强到一户一论，但绝对不能一言蔽之。 结语： 有一些知识，是可以用文章进行讨论，但有些知识则由于其特殊和独立性 ，必须就事论事的分析才行比如购置物业就是其中之一，几乎每一套房子 都有它自己的独特的情况与特性存在 所以找懂的人问一问，很值得。 有时一个小小建议，就能避免踩下一个代价几十上百万的坑。 所以灏泽的知识星球非常欢迎你的加入，因为数千条物业、人生、财富的建议，绝对是你这一生以最值得吸取的知识。 哦，另外还有很多不便于公开发表以及删除的文章也会在星球里共享。 当然，加入时还请进行简单的自我介绍，期待和你的相遇。 |
|
|
