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作者：唐一刀 近日，杭州土拍的一则消息引发行业热议。 “仅经过1轮竞价，杭州瑞诚兴联置业有限公司（华联）以483195万元底价竞得世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块，楼面价9165元/㎡。”  图源：网络 这意味着，继年初杭州SKP正式签约，48.3亿，SKP正式落地杭州钱江世纪新城！ 值得注意的是，前不久深圳也传过要引进SKP！ 1月25日，在深圳市福田区七届人大七次会议，福田政府工作报告释放了一个重磅信息：“规划建设物美总部、华联SKP等四个百亿级项目。”  图源：新浪微博 这其中，SKP进深圳可谓是非常重大的事件了。若规划成现实，深圳将迎来第3座高奢商场，一举打破华润一家独大的局面。 但消息爆出后，外界一方面非常期待深圳SKP的落地；另一方面对福田政府能不能顺利引进SKP，也产生了不小的质疑。  图源：中国商网 首先，SKP的扩张逻辑（目前官宣落地西安、成都、昆明、武汉、杭州、呼和浩特），明显避开一线城市。 其次，相比同是一线城市的北京、上海和广州，深圳地少人少，而且靠近香港，奢侈品消费常年外流。深圳能不能承载得起3座高奢商场，不确定性太强。 另外，福田做高端商业在深圳一直非常尴尬，皇庭广场和卓悦中心想做却都没能做起来。SKP若是选址福田，片区的高奢商业氛围是一大问题。  深圳福田 图源：百度百科 想要和能得到是两码事，中间往往隔着一些难以逾越的鸿沟。 短期来看，深圳引进SKP，可能有点难！ SKP是谁 全球店王、奢侈品天堂、富豪聚集地… 在探讨深圳SKP能不能实现之前，很多人可能会问，SKP是谁？为什么各大城市都对其如此关注和重视？ 1.全球店王：2020年，疫情影响，北京SKP业绩177亿，成为全球店王。 据《北京日报》消息，2020年北京SKP销售额同比大涨15%至177亿元。 值得注意的是，这已经是北京SKP连续十年蝉联中国“店王”，并还首次赶超英国伦敦的Harrods百货，成为全球坪效最高的奢侈品百货。 同时，SKP在国内的第二座商场西安SKP，2020年业绩也录得了38%的高增长率，销售额达58亿元，在西安赚得盆满钵满。  图源：网络 2.奢侈品天堂：云集各大奢侈品牌，自带高奢光环。 说起SKP，其自带的高奢光环，一直让全国众多商场都望尘莫及。在这里，Chanel、LV、Hermès、Gucci、Burberry、DIOR等国际大牌，应有尽有。 有消费者调侃：“逛SKP，国际大牌仿佛都成为了一般商场类似星巴克的标配。”  图源：腕表之家 3.富豪聚集地：一年一度的店庆神话，富豪乖乖排队。 每年SKP的店庆，都是一场富人的狂欢。 2019年，北京SKP店庆单日销售额突破10亿，排队付款，商场成了菜市场。2020年，西安SKP日销破亿，有消费者花了7万还没买爽。 2021年，据传，北京SKP3天业绩22亿！Hermès、CHANEL等都排起了长队。  图源：界面新闻 4.深耕北京10年之久，才开始全国扩张。 2008年，北京SKP开业。 2018年4月，西安SKP开始试营业。这是SKP第一次走出北京。 自此，SKP从独一份的北京商场，复制到全国，并加速扩张。深耕北京10年之久，SKP才终于向全国各大城市抛去橄榄枝。  图源：网络 作为全球店王，对城市商业来说，如果能引进SKP，无疑是重大利好。 SKP目前的扩张逻辑 明显避开一线城市 为什么说深圳引进SKP有点难，首先自2018年扩张第一站选址西安后，SKP在全国不同城市的落地，都明显避开了一线城市。 目前，全国已经官宣和基本确定的SKP： 成都SKP。 2020年6月，成都SKP正式开工，位于成都市高新南区天府大道北段与第一绕城高速交汇处，毗邻环球中心、招商大魔方。 成都SKP落地成都交子公园商圈，据悉，项目建成后将引入品牌约1000多个，一线品牌覆盖率达98%，含多个成都首店品牌。  图源：购成都 成都SKP总投资额约50亿元，总建筑面积约34.4万平方米，全部为地下空间开发利用，地面将打造成城市景观公园。 昆明SKP。 2020年7月，北京华联旗下昆明华联云尚置业有限公司拍得东风广场地下商业的4宗255亩用地，昆明SKP正式落地昆明。 据悉，该地块处于昆明中心区一环内北京路与东风东路交叉口，春之眼北侧，比邻东风广场地铁站点，同时，东邻恒隆广场，是昆明市中心CBD区域。  图源：网络 根据土地竞买条件，昆明SKP最迟将于2024年开业。 武汉SKP。 2021年3月29日，武汉华联（SKP）百货有限公司正式注册成立。 网传汉街万达广场和万达楚河汉街第2街区将“变身”为武汉SKP，其后将进行闭店改造，并计划于今年年底完成改造并重新开业。 图源：企查查 杭州SKP。 2021年1月18日，杭州钱江世纪城管委会与北京华联集团举行了项目的合作签约仪式，正式宣布杭州SKP项目落地。 5月7日，48.3亿，北京华联拍下此前签约的地块，SKP正式落地钱江世纪城。 图源：网络 据了解，杭州SKP选址的钱江世纪新城位处杭州新中心，3条地铁相交。根据土地出让条件规定，商业地上建筑面积将不小于17万㎡。 呼和浩特SKP。 2021年2月22日，在呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议上，SKP进军呼和浩特正式确认。 呼和浩特SKP位于呼和浩特市锡林南路与鄂尔多斯大街交汇处，是呼和浩特的商业中心，片区1公里内还有华润万象城，周边消费力强劲。 效果图 图源：网络 此外，市场上传闻还有贵阳SKP和合肥SKP。 不难看出，SKP的扩张逻辑和一般商业开发商有很大不同，根据其当前的情况，外界看不出一套固定和标准化的扩张逻辑。 从新一线到二线甚至到三线城市，SKP的每一次外拓，都是一次新的路子。 但在这之中，唯一可以确定的是，SKP暂时没有进一线城市的打算。3年外拓，上海、广州和上海都没能引进SKP。 深圳作为一线城市，会最先成为 “意外”吗？ 深圳迎第3座高奢商业 福田打破高端商业“困局” 不确定性太强！ 目前来看，深圳引进SKP不确定性太强。 1.深圳能不能承载得起3座高奢商场？ 一方面，深圳离香港太近了。 香港未封关之前，深圳的奢侈品消费严重外流。 去年之前，深圳严格意义上只有1座高奢商场，就是罗湖万象城。深圳湾万象城的高奢属性也是后面慢慢培育了起来，才形成深圳现在2座高奢的商业格局。 但接下来，待香港正常通关后，奢侈品消费会不会继续外溢还不确定，深圳刚刚培育起第2座高奢商场，如果又迎来第3座，消费能承载吗？ 深圳湾万象城 图源：网络 另一方面，深圳地少。 相比北京、上海和广州，深圳的土地资源太少了。数据显示，深圳全域陆地面积1997平方公里，只有上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8。 而且，目前深圳的商业遍地开花，商业较为活跃的东部和西部，已经开出了大大小小很多商场，人均商业面积已经饱和。 若是SKP真的要进深圳，目前能选址的位置也是一个问题。 图源：网络 此外，深圳重奢已有华润地头蛇，SKP能不能进来？深圳、香港两地的高奢竞争激烈，SKP想不想进来？ 以深圳目前的情况来看，高奢商业消费常年被万象城占据，华润在深圳的商业实力和地位已经不会被轻易撼动。 这时，外来开发商想进来，一方面，要有能正面应对华润的实力和资源，另一方面，要考虑在本地头部开发商之下，能不能再拿到好地块。 罗湖万象城 正如深圳这么多年，鲜有港资进入，外界猜测就是，进不来或者还在顾虑深圳和香港之间激烈的奢侈品市场竞争。 而这些顾虑，SKP进深圳，同样也要面对和解决。 2.福田做高端商业的“魔咒”能不能打破？ 根据当前SKP在各城市的选址特点，要么是成熟商圈，要么是城市新区，消费实力和潜力都非常可观。 目前来看，福田的消费实力和潜力都是有的。 但缺憾的是，近年来，福田片区做高端商业一直非常尴尬，商业氛围仍有待持续培育。前车之鉴，皇庭广场和卓悦中心，都是想做高端但没能做起来。 卓悦中心 图源：微博 回到SKP，若真的选址深圳福田，需要应对的问题不少。 截至发稿前，关于SKP进深圳的消息，独角Mall也采访询问了SKP的管理层，尚未得到回复。 不过，商业市场说变天就变天，以上讨论仅限于当前SKP的城市扩张。 短期之内，深圳引进SKP可能有点难。但我们仍期待，未来，深圳真的能迎来一座SKP！ 行业交流，市场消息爆料 |
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