【原】理性置业/养老公寓需求凸显，洞察数十万三亚银发候鸟族的旅居居住决策因素

作者I瓦松    排版IMico

正文：

2019年1月底，海南省政协发布了《进一步加强“候鸟群体”服务管理发挥“候鸟人才”作用的调研报告》显示，2017年10月1日至2018年4月30日海南候鸟人口为164.77万人，其中60岁以上老年人口占比约56.62%；在此期间，三亚候鸟人口数达41万人，以60岁以上老年人口占比为基准，初步预估三亚银发候鸟族人数在23万以上。

2020年10月初，携程旅游发布的2020“候鸟老人”避寒游数据显示，三亚仍是他们避寒游热选目的地，且有出发时间早、人数胜去年的趋势。

在该旅居背景下，选择何种旅居居住方式将是这群银发候鸟族需要核心解决的问题。

基于此，NewAgingPro团队瞄准了旅居三亚的银发客群，研究了约150组来自北京、上海、黑龙江等省市的客户，分析他们现有的旅居居住方式、旅居居住决策影响因素及理想的旅居居住需求，我们发现银发候鸟族们在旅居居住上具有如下特征：

一.

三亚银发候鸟族现有旅居居住方式选择

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

旅居时，他们选择的居住方式：星级酒店＞亲友安排＞社区租赁＞民宿＞购置不动产

现阶段，三亚的银发候鸟族旅居以住宿星级酒店为主，他们会优选五星、四星级酒店；其次是接受亲友的安排（与亲友同住/借住亲友的房屋），再次是社区租赁，他们选择在当地租赁房屋解决住宿问题；整体调研客群中，已经在三亚购置不动产的客户占比约5%。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

是什么促使他们选择这种居住方式？

——子女安排：子女直接在网络上帮他们预定酒店、民宿或租赁房屋，银发候鸟族之后可直接办理入住；该种方式一是提升了对互联网适应度不高的银发候鸟族出行的便利度；二是他们基本默认子女在这方面比自己做的好，在居住方式选择上更有经验。子女在预定住宿方式时，也会考虑银发候鸟族旅居时的舒适度和安全性，从而优先考虑环境较好的四星、五星级酒店。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

——朋友安排：该方式由以下两种情景主导：①朋友在三亚有房，银发候鸟族可选择暂时与朋友家共同居住，或借住朋友的房屋；②朋友在三亚有固定居住地点，银发候鸟族选择与朋友共同居住。他们认为这种方式可以提升适应当地环境的速度，且更有生活氛围感。

——旅行团安排：通过报团等方式旅居，该种方式以酒店居住主导，且调研结果结果显示旅行团出行，入住三星级酒店概率较高。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

——自己安排：该部分银发候鸟族选择自己安排居住方式，以星级酒店、租赁房屋和联系亲友等方式主导；他们以居住环境、服务为核心关注点选择入住酒店，以生活便利度为主要需求选择社区租赁、联系亲友，他们渴望旅居居住点有家的氛围、有熟人，可以帮助他们尽快适应当地环境。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

二.

三亚银发候鸟族现有旅居居住优劣势比较

■ 星级酒店

优势（Advantage）：居住环境好，服务有保障，让银发候鸟族们可以很快在旅居地安定下来。

劣势（Weakness）：入住酒店最大的不足是缺少生活氛围，无法满足他们的基本生活需求（如洗衣做饭等），且消费水平偏高；从下图统计的各等级酒店标间的基础报价来看，酒店入住费用约1.3-2万元/月，对银发候鸟族的经济状况要求较高。

银发候鸟族对各级别酒店的优劣势感知：

三星级酒店：选择三星级酒店入住的银发候鸟族占比极少；它的优势在于可选范围广，可挑选居住环境好、生活便利度高的点入住；劣势一是安全性无法保障，二是无法满足基本生活需求，如一日三餐等配置，三是服务质量不及四、五星级酒店。

四星级酒店：居住环境与服务优于三星级酒店，缺点在于缺少生活氛围（配套设施差、餐饮结构单一等），服务质量无法保障，且消费水平高。

五星级酒店：五星级酒店多有比较优越的环境，能够满足他们亲近自然的需求，综合条件优于三、四星级酒店，缺点在于缺少居家氛围，部分酒店配套设施不足，且饮食结构较为单一。

■ 民宿

可将其归结为酒店一类，其优劣势明显：

优势（Advantage）：居住环境可选择性强，多数民宿客户反应民宿更有居家氛围，环境佳，活动起来更自由。

劣势（Weakness）：核心点是服务质量无法保障，生活便利度（交通、洗衣晾晒等）受影响，“不是自己的房子”，生活支出偏高。

■ 亲友安排

优势（Advantage）：生活便利，熟人推荐更放心；多数银发候鸟族在朋友的帮助下，可以很快的实现过渡（如从酒店向社区租赁方向转化）或融入当地环境，且与亲友互相照应，便于旅居生活的情感交流；另有部分银发候鸟族表示，该种居住方式性价比高，可节省生活开支。

劣势（Weakness）：主要的不便表现在生活便利度上，如社区饮食、出行不便利，长时间无人居住，房屋环境较差；另一层不便在于缺少生活氛围感：“住朋友家不好意思”、“不是自己的房子，很多东西不方便变动”，即长时间居住在朋友家并不让他们感到自在。

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朋友买房了，自己过去了可以借住，比较居家吧，自己做饭啥的都方便；长时间住不好意思，给钱她不要，就只能给她家里添物品 ——王阿姨

朋友在三亚有房，就住在她家房子里，长住不方便 ——尹阿姨

朋友的别墅没人住，自己过去就借住一段时间，房子离海近，住的比较舒服，但不是自己的房子，长住不太好 ——郑阿姨

■ 社区租赁

优势（Advantage）：各方面优势较为平均，核心优势在于可满足银发候鸟族群居情感交流（与亲友合租，人多热闹）以及居家氛围（做饭、洗衣等基础生活需求），且相较于酒店居住而言，社区租赁价格可控（详见下图租金统计），可采用半年租/年租/合租的方式长期持有该空间，整体性价比更高。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

劣势（Weakness）：一是需要花费时间寻找合适的租住地点，而这个过程并不让人愉悦：若无实地看房则无法保障租房品质（房屋质量、社区周边环境等），而实地看房的过程对银发候鸟族也是挑战（交通出行、签约支付等环节）；二是社区不像酒店，具备较为便利的出行服务，从而影响生活便利度。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

■ 购置不动产

优势（Advantage）：一是可将资产配置、资产传承与旅居相结合，让整个旅居行为更有价值感；二是相较于居住酒店、亲友安排等居住方式，购置不动产的居住方式生活便利度、自由度高，更有居家氛围。

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买房住可以作为资产配置，后面不想要了可以卖掉 ——邓叔叔

买了自己住的踏实，放在那边也是资产，可以传承给子女 ——李阿姨

在威海有买房经验，又有钱，就考虑买房，既可以自己住、保值、又可以给子女 ——小萍阿姨

劣势（Weakness）：一是需要投入大笔购房资金，对于很多银发候鸟族来说财务压力较大；二是新置业的房产，周边配套和基础设施需要成熟时间，在这之前生活便利度并不高；三是房屋的异地管理、装修过程不便，很多银发候鸟族选择在原居住地购买或网购装饰物料后邮寄至三亚；四是部分银发候鸟族反映当初买房考虑不周，现在亲友或家人过来居住，居住空间不能满足需求（需将客厅等地方改成临时居住点）。

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买房买太多也没意思，黑龙江、北京、廊坊都有房，难打理 ——董叔叔

以前觉得买房好，现在因为经济形势，觉得租房比较自由，还可以自由行动 ——黎阿姨

现在再选不会买房了，租房子更合适，因为1年住不了多久，又不想租给别人 ——胡老师

三.

三亚银发候鸟族意向的旅居居住方式

基于以上分析，那么他们理想的居住方式是怎样的？

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

依据调研结果显示，他们意向选择的旅居方式与现有居住方式大相径庭，酒店居住占比极低，而社区租赁因其较高性价比、高群居需求度和生活便利度遥遥领先：对于每年固定去三亚的银发候鸟族来说，熟悉三亚环境或有租赁经验后，社区租赁的居住方式性价比高、灵活性强且有安全感（一次租1年或多年，不用再费神考虑居住方式和旅居物品存放）。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

■ 老年公寓：市场需求凸显，亟待突破季节性客源落差难点

老年公寓因其针对性的产品设计和服务突围而出，备受银发候鸟族的认可：

1. 生活环境有保障；老年公寓针对银发族的心理和生理需求，可提供专业性的生活服务功能，如特色餐饮、基础医疗、娱乐组织等内容，让银发候鸟族可以更省心的享受旅居生活。

2. 产品设计便于银发候鸟族居住；出于经济水平、功能实用考虑，他们偏好小而精的公寓产品，1-2居小户型备受追捧，要求完善的家电、家具配置（电视和空调配置需求度高），并保障室内外空间的开敞性和交互性。

3. 灵活的支付方式，兼顾短租和长租需求；短租一是可吸引更多银发候鸟族尝试产品：对于活力客户，短租可降低他们被产品支付方式的支配感，提升产品吸引力，而对年纪偏大的客户而言，未来不可控因素多，短租可促使他们快速做出购买决策。

4. 综合优势明显；老年公寓兼具酒店服务，但性价比更高；兼具社区租赁的居家感，但服务更周到，且服务稳定性强；兼顾亲友安排居住的便利，但更有自家居住氛围。

数据来源：NewAgingPro新老年洞察

但这种面向旅居群体的老年公寓，需要解决季节性客源落差的问题：淡季客群严重不足，给运营带来极大压力。

银发候鸟族认为11月至次年3月是三亚最佳旅居时间段，他们抗拒淡季旅居三亚的主要原因有：

1. 气候炎热，降低了他们外出活动的动力。

2. 有更好的出行选择，如北上避暑，回家走亲访友等。

如何改善这种客流季节性不平衡的问题，NewAgingPro认为可以从以下几点探索：

1. 好奇心驱动：引导未经历过三亚夏天的银发候鸟族体验夏令营，或拓宽夏季客群类型。

2. 利好驱动：人少，物价低，有兴趣爱好（潜水钓鱼等），有朋友陪同。 

3. 健康驱动：身体健康需要，疲于频繁出行，由短居向长居转变。

4. 气候适应：经历过南方的高温气候，银发候鸟族逐步适应三亚的夏天，或随着年龄的增长，银发候鸟族对气候热度不再敏感。

■ 购置不动产：市场红利褪去，置业决策理性化凸显真实客群需求

本次调研显示，约23%的银发候鸟族意向购置不动产，落后于社区租赁和老年公寓，主要影响因素有以下几种：

1. 他们认为在现有经济形式下，置业带来的资产收益低于预期，加之房屋限购、小轿车进岛限制等因素，降低了置业的积极性。

2. 三亚物价上涨迅速，直逼一线城市，这导致三亚宜居指数下降，很多消费外溢三亚周边县市，如文昌等（玩在三亚，吃在海口，住在文昌）承接部分三亚置业客群。

房子价格悬殊，感觉价格虚高，吸引有钱人，不太想买房 ——宁叔叔

玩在三亚，住在琼海，想在琼海买房，那里的房子便宜，三亚的房子比较贵 ——刘阿姨

3.银发候鸟族旅居特征影响：

一是生活重心仍在家乡，他们需要情感维系或承担家庭相关职责，三亚作为临时旅居地，置业并不是必需的。

二是三亚本地基础设施待完善（医疗等），在未来身体不便时更想回家养老，因此租赁社区/养老公寓自由度更高。

三是对于活力候鸟族来说，他们渴望生活不受约束（自由），旅居足迹并不限于一城，夏季北上避暑，冬季南下取暖，各种旅居热地都在他们的选择范围内，而置业将他们固定在一个地方反而不美。

四是身边朋友置业经历，让他们对异地置业有了更深入的思考，装修和房屋打理不方便，还要将大笔资金投入其中，而自身不清楚未来能住多久。

什么样的银发候鸟族意向在三亚置业呢？

1. 在三亚旅居收益明显；身体状态好，意向长期在三亚居住的候鸟族，他们对酒店、房屋租赁或居住在朋友家等方式带来的不便深有感触，意向寻找固定的居住方式。

2. 情感羁绊两极分化；一是情感羁绊明显，在三亚买房方便自己居住和调养，同时可以距离子女更近，方便与家人进行情感维系；二是情感羁绊少，与子女分隔两地，后期也无法提供有效的照顾，且个人自由度高，无长辈或亲属需要照护。

3. 有稳定的小圈层；身边亲友群在三亚集中置业，为便于融入群体或维持感情，部分候鸟族选择与亲友共同置业。

4. 对未来预判乐观；认可三亚资源的稀缺性，或有其它区域置业经验，家庭经济宽裕，偏向买房居住带来的稳定生活、资产配置或传承。

该部分银发候鸟族具有真实购房需求，偏向选择稳定的居住状态，对于他们来说旅居是一种生活状态或生活方式，旅居置业是实现该状态的最有力途径，而置业带来的资产配置红利并非他们的核心考虑点。

思考：

1. 成熟的市场必将催生出丰富的产品类型，满足客户多样化的旅居需求；现有的酒店、社区租赁和专业养老公寓等为不同类型的银发候鸟族提供多样居住选择；随着市场进一步成熟，我们预估体检、养生、健康、医疗等资源会逐步与养老行业融合，三亚最终会成为真正的康养旅居度假城市，此时专业养老公寓或养老社区将成为核心产品供给。

2. 银发候鸟族旅居的稳定性影响旅居市场资源供给决策；旅居受益度或体验感促使银发候鸟族向稳定频次/时长的旅居行为转变，他们是从中分化出的稳定旅居客户群体，最终影响三亚市场上各类型居住资源供应方的决策。

3.成熟的客户会理智选择对其最有益的旅居居住方式；三亚的银发候鸟族以活力老人主导，他们与时俱进、理性决策，享受生活，不愿承担置业束缚，且养老观念先进，因此精准的客群定位，灵活多变的供给方式，优质多样的服务供应是获得他们认可的关键。