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本文作者：周璟希 上海市建纬律师事务所房地产团队实习生。 〖问题提出〗认定认购协议系预约合同还是本约合同时应当考量哪些因素？当事人依据认购协议向另一方主张法律责任的前提何在？ 〖案件名称〗 李佳远与重庆葆翔房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案 〖审理法院〗 最高人民法院 〖案号〗 (2021)最高法民申1544号 〖当事人〗 李佳远：一审原告、二审上诉人、再审申请人 重庆葆翔房地产开发有限公司（简称“葆翔公司”）：一审被告、二审上诉人、被申请人 〖案情概述〗 2019年4月2日，李佳远与葆翔公司签订《房屋定向认购销售协议》（简称“认购协议”），约定李佳远认购葆翔公司开发的“保利观澜”项目四期B7商铺1号及四期B1商铺10号（简称“两套物业”）。协议对两套物业的建筑面积、套内面积、总价（2000万）、付款方式、双方责任有明确约定，对交楼时间约定以《重庆市商品房买卖合同》为准，装修标准以《重庆市商品房买卖合同》附件为准。其中双方责任的具体约定内容为：“1.甲方（葆翔公司）已向乙方（李佳远）明示《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》等。乙方声明已知悉并认可上述资料之内容，同意按照上述资料之内容签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。2.甲乙双方在本认购书签订后，若甲方关于该物业承诺的租赁事宜未与江北嘴中央商务区管委会达成一致，甲方应告知乙方（包括电话、短信、微信等形式），若乙方仍愿意购买则购买价格不得超过本认购协议约定的总价格，乙方享有本认购书约定价格的优先购买权；若乙方放弃购买，则甲方需将诚意认购金全额退还乙方，乙方不予追究甲方任何责任。若甲方关于该物业的租赁事宜与江北嘴中央商务区管委会达成一致，则乙方需于收到甲方通知（包括但不限于电话、函件、短信等）后七日之内按2000万元的房价签订《重庆市商品房买卖合同》，逾期签约甲方可以另售该物业，乙方不得追究甲方任何责任，诚意金甲方无息退还乙方。……”《补充协议》第十四条约定，无故擅自单方解除买卖合同的，违约方按购房总价的20%向对方支付违约金；第十八条第九款约定，因履行买卖合同及相关协议发生诉讼，胜诉一方的律师代理费等由败诉方承担。同日，李佳远向葆翔公司交纳了80万元诚意金。 2019年5月10日，葆翔公司置业顾问吝艳慧通过微信联系李佳远父亲李树森，告知两套物业只有清水房，不再带租约卖，李佳远如果不考虑买的话，葆翔公司将正常推售。李树森回复表示：“贵方请用书面方式，月底我抵渝面谈。” 2019年5月16日，葆翔公司向李佳远邮寄《关于催签<商品房买卖合同>的函》（简称“催签函”），内容明示两套物业未与江北嘴中央商务区管委会达成租赁协议，葆翔公司现以不带租约的形式进行销售，望李佳远在收到函告5日内尽快与葆翔公司确定签约事宜。查询回执显示邮件于2019年5月19日签收。 2019年5月20日，葆翔公司又以认购协议载明的李佳远位于香港的联系地址邮寄了一份内容相同的催签函。查询回执显示邮件于2019年5月23日“妥投”。 2019年5月30日，葆翔公司与案外人就两套物业签订了商品房买卖合同，成交价合计2195万元，同日完成了网上合同备案登记。 2019年5月31日，葆翔公司销售经理许晚腾与葆翔公司委托的中原地产销售人员刘婧面谈时表示北京领导称两套物业不卖了。 2019年6月6日，李树森向许晚腾表示李佳远要继续购买两套物业。同日，李佳远向葆翔公司邮寄回函，回复表示同意以不带租约的形式购买两套物业。 为交涉买卖合同签约事宜，李佳远及李树森先后于2019年6月3日（票价680元）、6月20日（票价702元）、9月9日（票价1300元）、9月17日（票价572元）乘飞机赴重庆。 〖案件争点〗 本案争议焦点为：认购协议的性质；葆翔公司是否存在违反认购协议的行为；葆翔公司应当承担的违约责任。  〖裁判要旨〗  一审法院认为：根据认购协议第四条第2款，李佳远所认购的物业是否能够带租约销售尚未确定，需根据葆翔公司与江北嘴中央商务区管委会协商的结果确定，但无论是否达成一致，李佳远均有权选择购买或放弃。从认购协议的形式、内容另行签署买卖合同的必要性以及协议对双方不同约束力等角度看，该协议并非商品房买卖合同的本约。 二审法院认为：二审法院新增论证：涉案认购协议虽约定了当事人与商品房基本情况、付款方式等，但未全面约定基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等，交付时间和装修标准也约定以将来签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件为准。因此，认购协议的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条件，其性质为预约合同。 再审法院认为：一、二审法院认定《认购协议》为商品房买卖预约合同，并无不当。 （一）关于李佳远的回复是否逾期 一审、二审、再审法院认为：认购协议第四条约定：“若甲方关于该物业所承诺的租赁事宜未与江北嘴中央商务区管委会达成一致，甲方应告知乙方（包括电话、短信、微信等形式）。”葆翔公司确认涉案房屋不能与江北嘴中央商务区管委会达成租赁协议后，其置业顾问吝艳慧于2019年5月10日通过微信告知李树森。2019年5月16日，葆翔公司以催签函告知“……望您在收到函告5日内与我司尽快确定签约事宜……。”李佳远应当在接通知后5日内决定并反馈在当前出卖条件下是否选择购买。前述催签函葆翔公司先后三次送达，以邮件于2019年5月19日送达李佳远的深圳地址、以李树森的微信于2019年5月20日通知、以邮件于2019年5月23日送达李佳远的香港地址，但李佳远于2019年6月6日才通过微信及邮寄函回复继续购买，构成逾期回复。 （二）关于葆翔公司指定五日回复期间是否合理 一审法院、再审法院认为：认购协议第四条第2款并未约定租约未能达成时乙方回复甲方通知的期限，仅约定租约达成时乙方需于收到甲方通知后七日内签约，即在租约达成的情形下，七日内需要完成李佳远回复、双方确定签约时间以及具体签约等事项。参照此情形，葆翔公司给予李佳远5日期间反馈确认是否购买，并不存在明显不合理。并且，李佳远的父亲于2019年5月20日微信获悉催签函内容后的处理方式为“月底来渝”，李佳远明知催签函告知的5日时限但迟至2019年6月6日才回复，并非5日期限不合理所致。 （三）关于葆翔公司将涉案房屋另售及相关行为的性质 一审、再审法院认为：根据《认购协议》约定，李佳远有优先购买案涉房屋的权利，葆翔公司负有告知李佳远案涉房屋最终是否带租约销售的义务。在实际履行中，葆翔公司在确定案涉房屋不带租约出售后对李佳远进行了函告，保障了其选择签约的权利，亦未阻止李佳远按期回复，不存在违约行为。 （一）关于400万元违约金 一审、二审、再审法院认为：李佳远该项主张的依据为《认购协议》提及的《重庆市商品房买卖合同》之《补充协议》第十四条关于违约金的约定，因《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》未能订立，对李佳远和葆翔公司不具有约束力，因此李佳远关于400万元违约金的主张不能成立。 （二）关于损失赔偿 一审、二审、再审法院认为：葆翔公司在李佳远逾期回复后将案涉房屋另售他人，未违反《认购协议》的约定，葆翔公司对于《认购协议》的解除和本约的未能订立不存在过错。但是，葆翔公司在2019年5月30日将案涉房屋出售给案外人后，在明知李树森将于同年6月3日抵渝商谈购房事宜的情况下，没有及时告知李树森、李佳远该事实，导致李树森、李佳远在事实上已不可能签订《重庆市商品房买卖合同》的情况下，仍按原计划于6月3日抵达重庆，产生不必要的机票费。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据该规定，葆翔公司应当对因其未履行通知义务而给李佳远造成的损失承担赔偿责任。一审法院认定该直接损失为3254元，二审及再审法院认定金额为1382元。 〖聚焦思考〗 《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”，该条款中前一个“合同”是指本约合同，后一个“合同”则指预约合同。具体到商品房买卖过程中，当事人之间拟签订的商品房买卖合同系本约合同；当事人之间为将来签订确定性本合同而订立的认购、订购、预订等协议则系预约合同。 但是，商品房认购协议也存在被认定为商品房买卖合同（即本约合同）的可能性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年发布，2020年修正，简称“商品房买卖合同司法解释”）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 买卖双方发生争议，无法签订正式的房屋买卖合同时，订购协议的法律性质认定将对最终的责任认定产生较大影响。那么，预约与本约应当如何区分？从文义解释来看，《商品房买卖合同司法解释》规定商品房认购协议定性为本约需要同时满足两个条件：一是内容条件，认购协议需要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人基本信息、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、其他事项。二是行为条件，买受人已经按约支付购房款，出卖人已经按约收受购房款。 结合前述法律规定及法院观点，笔者认为：从本质上说，当事人订立预约合同的真实意思表示是为将来订立本约而预先安排，订立本约合同的意思表示是最终确认本约内容（在房屋买卖关系中即为房屋买卖相关约定）。因此，区分预约和本约的关键在于最大限度地探求当事人之间的内心真意。而在实践中，法院通常遵循“以客观见主观”的原则，从合同订立的背景、时间、目的、合同形式、合同内容、另行签订本约合同的必要性等方面综合考量，具体协议具体分析，具体案件具体认定。因此认购协议的内容、缔约过程、履约过程都将对认购协议的性质认定产生重要影响。 如前分析，认购协议被认定为预约合同时标的为“订立本约”，而认定为本约合同时标的则为“房屋买卖”，由此，违反两者约定产生的法律责任自然有所不同。若一方违反预约合同的，另一方不得依照《民法典》第五百七十七条规定要求对方继续履行，而应请求违约一方承担赔偿信赖利益损失的责任。且预约违约的损失相当于本约的信赖利益损失，以不超过本约履行利益为限。若一方违反本约合同的，另一方可请求违约方继续履行、赔偿损失或以违约金、定金等方式承担违约责任。 1.当事人一方能否依据认购协议中提及的本约中的责任条款向另一方主张赔偿？ 在当事人仅签订预约合同，尚未订立本约合同时，仅预约合同对当事人有拘束力，本约合同对当事人不具有拘束力，因此当事人一方不得依据预约合同中提及的本约中的具体条款内容向另一方主张责任。 2.当事人一方不存在违约行为，但存在违反先合同义务的行为，另一方可向其主张何种责任？ 预约合同本质上还是合同，若要追究预约合同项下的违约责任则要以存在违反预约合同的行为为前提。既然当事人一方不存在违反预约合同的行为，那么另一方主张预约合同项下的违约责任就没有法律依据。但从本约的订立全过程来看，认购协议作为本约的商品房买卖合同的前契约阶段，是双方当事人在订立本约的条件未成熟的情况下，就商品房交易的若干事项作出初步确认，并希望以认购协议给予双方一定的约束，从而为一段时间后订立确定性本约打好基础。因此，若当事人一方违反诚信原则，未善尽《民法典》第五百零九条第二款项下的通知、协助、保密等先合同义务的，另一方可以主张缔约过失责任。 |
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