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“太难了！” “跑了好多个楼盘，想找一套两房，结果只有两三个盘能选，朝向还不好！” 来广州六年，准备买房的T姐，最近大吐苦水。 类似感受的人，越来越多。 因为，曾经畅销十多年的两房，正在被广州市场“抛弃”！ 我统计了广州目前在售楼盘的住宅户型，发现三房、四房已经称霸市面。 两房的供应份额只剩：18.4%。  说白了，两房已经不再是开发商主推的户型了。 今天就来说说，广州的两房还能买吗？ 二手市场的变化，更直接地反映了两房交易的“倒V型”下降趋势。 拿最近五年的数据来说： 2016到2017年，两房还卖得红红火火，在广州住宅市场成交中占了半壁江山。 购买二手房的人，还有很多愿意选择两房。 到2017年下半年，三房户型的占比，下降到了29.9%。 但是，从2018年开始，两房的占比从巅峰走向下坡，取而代之的，是三房、四房。  到了今年上半年，三房、四房的成交占比，已经超过了50%，成为了市场的主流。 两房的冷暖变化，到底是什么造成的？ 一个显而易见的原因是，二孩政策的实施，导致家庭人口结构在变化。 2015年全面放开二孩以来，带来一波人口出生的小高潮。 人们的预期变了：以往的“三口之家”，逐渐晋级为“四口之家”，两房很难满足居住需求。 社会老龄化趋势，又加了一把火。影响不亚于二孩政策。 2019年，我国65岁及以上人口占比达12.6%。 现在80、90后这批买房主力军，大多是计划生育政策年代的独生子女。 爸妈老了，自然要照顾。 很多年轻人在广州扎根后，都会打算把父母从老家接过来。 两大变化叠加，两房就更不够用了。 同样是80多方的户型，两房虽然更宽敞，但满足不了日后的居住需求。 咬咬牙，很多人情愿加多点钱买套小三房。 至少，在有能力换大户型之前，手头的这套小三房留有应对家庭成员数变化的空间。 由于家庭人口结构的变化，两房开始被“抛弃”了。 开发商主导的户型创新，也在革两房的命。 在广州，土地越来越稀缺，市场竞争激烈，开发商拼命创新。 很多人都应该感受到了，现在很多楼盘新推的户型，比市场买菜还懂得斤斤计较。 88㎡能做成“小三房”，甚至带主卧套间。 我甚至见过69㎡通过复式改造，做成小三房的极品。 看了以后，你一定会怀疑开发商，到底从哪里“偷”来的面积。 很多人第一次看到“小三房”，反应都是：“哇！还能这样！” 惊不惊喜？ 市场的胃口，就是这样一步步被开发商“惯”出来的。 放在以前，预算不足我们会老老实实买两房。 但现在，开发商竟然告诉你：同样的面积，我能做成三房！ 一对比，80㎡两房突然就不香了。 “小三房”强势登场，两房的聚光灯就暗淡下来。 尤其是现在那些80-90㎡段位的两房，被夹击得最惨。 比总价，比不过70多方的两房；比实用性，差不多的总价，你难道不想买多一个房间？ 答案当然很明显。 那么，两房是不是彻底失去了竞争力？ 其实也未必。 我们同样用事实来说话，看看最聪明的开发商们，是怎么干的。 从广州的新盘供应来看： 两房确实在减少，但不同区域的差异却很大。 天河、越秀、海珠这三大中心区，两房跟三房的楼盘供应数基本持平。 但到了南沙、增城、花都、从化，三房的供应却比两房足足多了一倍！  这说明一个根本的问题： 开发商推什么货，很大程度是看买房者需要什么。 想在市区上车的人，主要是图市区交通便利、图配套成熟、学位有保障。 所以除非豪宅盘，市区的项目还是要兼顾一下刚需，推出少量两房单位，突出一下总价优势，覆盖更多的客户。 但换在郊区，思路就完全不一样了。 在地价和房价更加便宜的郊区，舒适宽敞的三房以上户型，才最能戳中购房者的心。 在郊区买房的人，既有换掉市区“老破小”的改善型，也有首套置业型。 无论是哪种，有300万预算，难道还会想来郊区买两房吗？ 所以在郊区，只有大户型的三房、四房才有销路。 之所以谈了那么多开发商，无非是想说明一件事： 如果你投资了一套房，等到要出售的时候，处境跟开发商是一样的。 只不过一个卖的是二手房，另一个卖的是新房。 双方还成了潜在的竞争对手。 考虑到投资属性，房子一定不光是买来住，还要思量以后能不能顺利转手。 首套房住个5-10年后，当你进入改善置换的阶段，手头的两房就必然要流入二手市场。 这时候，户型的竞争力就要经受市场真刀真枪的检验了。 所以，我给你的建议是： 除了天河、荔湾、越秀、海珠、白云，以及番禺、黄埔的部分近郊区域之外，尽量不要买两房。 这一结果，在数据上也得到了验证。 我从链家上拉了几组数据，分别是广州各区两房和三房各自的挂牌数和成交数。 如果两房比三房多，姑且称之为“两房市场”。 反过来则是“三房市场”。  粉红色代表的“挂牌数”。 只有海珠区，两房的挂牌数，远远高于三房。天河、荔湾、白云、越秀也比三房稍高。 外围几个区，三房的挂牌量都远远超过了两房。 增城、番禺、花都，三房的挂牌量比两房多了2000-3000套。 再看深红色代表的“历史成交数”。 中心区的两房都挺吃香的，尤其是白云、海珠。 白云的二手市场上，两房的成交量是三房的接近1.5倍。 可见白云虽然新房供应以三房为主，但二手房中，两房还是蛮有市场的。 番禺和黄埔，成交也是两房占优。 到了更远一点的增城、花都、南沙和从化，“接盘侠”们对两房三房的需求差异，还没有像对待新房那样突出。 只不过，增城、花都、南沙和从化，两房三房的挂牌量比天河、海珠、白云都要少。  成交量也少得可怜，成交比例只有3成左右，远不及中心区那么火热。 所以，郊区的两房，不是被三房淘汰，而是跟三房一起等待购房者来淘。 如果打算增城、花都、南沙、从化买两房，我还是建议你别碰，除非打算一直住，用来养老。 如果是在中心区以及黄埔、番禺买两房，要么挑好地段，要么好学位，要么有信心卖出低总价。 如果三者都没有，就要对成交周期做好心理准备。
从政策上看，两房也逐步失去了利好支撑。 曾经，政府对中小套型住房比例，有很明确的要求。 2013年，广州市“国五条”新政落地，当中有一条就是强调： “确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%”。 其实早在2006年以来，广州都在推行“90/70”政策。 “90/70”的意思就是，90㎡以下的中小套型面积比重不得低于开发建设总面积的70%。 这个政策是要向中小户型倾斜，让开发商增加比例，让更多人买得起房。 但上有政策，下有对策。 当时不少开发商为了逐利，按大户型设计房子，然后用可打开的墙隔开来卖。 于是一套单位有两个、三个房产证，关系错综复杂。 后来，市场对于取消“90/70”的呼声越来越高，开发商也纷纷松动。 2012年，广州大户型的供应比例甚至一度高达80%。 到了2016年，市场对改善型需求的占比越来越大，加上“二孩”政策放开，政府也意识到，开发商更了解市场的实际需求，理应顺应一下市场规律，于是正式取消了“90/70”政策。 |
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