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前几天，我陪朋友经历了人生中最短的一次看盘。从进售楼部到出来，不到10分钟。 5年前卖1.8万/平的一个大盘——金海岸花园，如今跑去一问：均价5万/平。 而且，销售还说，“现在卖大户型，两百多到三百多平。” 本想买房的朋友，还能说什么？只好打道回府了。 这就是当前广州楼市的现状，哪怕售楼部冷冷清清，销售也傲娇得可以。 今天不买，过段时间又是另一个价格了。 金海岸花园，哪来的底气？ 这个盘的位置，是在番禺。主打“市桥芯，学府旁”。 朋友在天河上班，看重居住舒适度，但预算有限，于是跑来番禺广场一带看房。路上被这张海报吸引了。 然而，当销售开口说均价5万/平时，我俩愣住了：导航错了吧？这里是金海岸花园吗？ 当时的售楼部，只有我跟朋友两位客人。 大概因为我们看起来一副打工人模样，销售全程问一答一。 那海报上说的85-142㎡三至四房呢？销售答：还没开始卖，首推29跟30栋，预计售价4.8-5万/平。 作为番禺的巨无霸盘，金海岸花园开发建设了很多年，2015年均价约1.8万/平，2018年约3.3万/平。 如今“云起兴泰”组团开价4.8-5万/平，底气何在？ 它最大的王牌，是地铁3号线东延线。 如果不是3号线东延线，金海岸花园恐怕还不多为人所熟悉。 因为跟3号线番禺广场周边的楼盘相比，金海岸花园距离达到1.9公里，步行接近半小时，通勤上并不占优势。 而3号线东延段，赋予了它新的机遇。 这条东西走向的延长线，是番禺打通天河跟南沙脉络的重要交通线，最快明年底通车，共设四个站：番禺客运站、广州新城西、金光大道、海傍。 其中，番禺客运站，就是离金海岸花园最近的地铁站。据销售介绍，云起兴泰组团距离地铁站大概只要600米路程。 楼市君路上看到，目前番禺客运站已经在动工。 等到番禺客运站一开通，金海岸花园·云起兴泰就会摇身变成“地铁盘”。 并且，是同地段稀缺的一手地铁盘。 放眼整个番禺，番禺客运站板块的一手盘真是少之又少。 就在去年12月，番禺客运站地块成为当天7宗出让地块中的抢手货，经过106轮激烈争夺，最终被龙湖以折合楼面价21127元/平拿下，溢价率45%。 这宗地，就在金海岸花园斜对面。 对于番禺客运站的价值，市场观点比较分化。 但有一说一，从楼市君看盘的直观感受来说，金海岸花园作为番禺客运站周边最大型的纯住宅式小区，低密度、中低层的设计，以及湖景景观，确实为居住舒适感大大加分。 （图源：金海岸花园官方公众号） 宽阔的道路，整齐的西式建筑，而且底商出租率很高，钱大妈、超市、银行、药房、教育美容机构等等都有，基本能满足日常生活需求。 目前，金海岸花园·聚湖组团的成交价已经超过4.2万/平。
前面提到，楼盘海报上大大个字写着：学府旁。 究竟是哪所名校呢？答案是仲元实验学校。 仲元的名气还是挺高的，不过，这是一所民办的九年一贯制学校。 据销售介绍，金海岸业主入读仲元实验学校，人户一致的可打4折，一年学费大约2万多。 不过对于楼市君跟朋友来说，民办的吸引力始终比公办逊色些。大概因为钱花得多吧。
（图源：金海岸花园官方公众号） 如果不花这个钱，想入读公办小学，小区内还规划了一所金海岸小学。 重点说说中学。 金海岸花园配建了广东仲元中学第二校区（公立初中+高中），就在云起兴泰组团旁边，销售称2022年建成。 对于优质公办学校这方面稍显薄弱的番禺客运站板块来说，这会成为金海岸花园的一个优势。 当然，配建后交由教育局确定招生方案，其他楼盘同样有机会入读。
以上谈到的是金海岸花园的价值点。 但比起打造成核心商务区的番禺万博板块，楼市君认为，金海岸花园的价值，还配不上5万/平的水准。 毕竟，万博片区的珠江铂世湾，有公办华附番小加持、距离7号线员岗站约800米，均价也不过是5万/平左右。 金海岸花园虽然居住环境不错，小区配套成熟，日后交通比较便利，但遗憾，所在板块缺乏产业支撑，偏向于纯住宅社区。 此外，拿番禺客运站板块二手小区来对比，人气NO.1的尚东尚筑，均价也不过3万/平。
尚东尚筑跟金海岸花园隔着一条亚运大道，楼下就有金港湾购物广场，配套方面并不逊色于金海岸。
最后说说户型。 从金海岸花园·云起兴泰29栋的户型布局来看，整体一般。 除了01跟02的106㎡户型做到纯南向之外，其余四户都是朝东或者朝西对称分布。
（图源：金海岸花园官方公众号） 30栋的亮点在于有复式户型，如果单价5万，吸引力会相对高一些。
（图源：金海岸花园官方公众号） 5万/平买入番禺客运站板块，当前来说，还不太值得。 这也是我和朋友掉头就走的原因。 你们觉得呢？
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