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五一长假刚过，不少媒体还在翻炒“广州楼市爆场”“大涨”，创5年新高。 五一期间媒体关于楼市的报道 但耿直的情报哥，要告诉你一个真相： 广州的楼市开始降温了！ 农历年后，关于楼市调控的政策就接踵而来。 严查首付来源、利率上调、预售证放缓……招招见血，拳拳到肉。 4月，政府更是连发402新政和421新政，势要抑制广州如脱缰之马的楼市。 不要以为调控政策都是摆设。 政府“房住不炒”的决心真的不容小觑。在多重政策叠加之下，火了一年的广州楼市，要开始凉凉了。 数据非常明显： 新房月成交量正持续下滑，即便五一假期期间，日均成交也在下降； 二手房在新政之后，网签量也不甚理想，各区周成交量均大幅下滑。 买房人心态已然改变，市场开始逐渐回归平稳！ 这对刚需买家而言，绝对是一个好消息。终于，可以喘口气了？ 这个判断，有非常充分的数据支撑。 4月份广州新房网签10990宗，相较3月，环比下降了12%。 事实上，从今年的成交来看，月均成交量总体就呈下滑状态。（2月份受春节假期影响） 一般而言，3、4月为楼市的“小阳春”，新房成交正是火热的时候，不过这两个月的成交，相较传统楼市淡季1月，却有明显的下滑。 可以看到，当前广州楼市热度，已经在逐月下降！ 可能你会问，其它媒体五一期间的楼市报道，为什么会显示一片火热？ 这个数据该怎么理解： 五一假期共五天，广州一手楼网签成交1204套，同比增加690套，同比上升134.24%。 乍一看，今年五一比去年火热多了？！ 其实不然。 要知道，去年五一受疫情影响很大，楼市还没恢复正常，成交成绩自然不甚理想。 所以，今年虽然同比大涨，但这个对比没有很大的意义。 我们不妨将五一的日均网签，与前几个月的日均网签情况做比较看看。 从上表可以看到： 五一期间，广州一手房日均网签仅为241套，远低于前4个月的日均成交套数。 要知道，五一假期往往也是楼市成交的黄金周。但即便这样，成交数量也比以往差。 可见，421新政之后，广州楼市确实开始变天了！ 更重要的是，广州的新房供应，又开始多起来了！ 缺货的市场，久旱逢甘霖。 4月起，广州新批预售证的新房面积呈现大幅增长的状态。 2、3月份，楼市调控前夕，广州商品房预售许可证审批收紧，甚至一度出现“零供应”情况。 像热门区域黄埔，整个3月也仅有两楼盘获得预售证，分别是天健天玺、保利拾光年。 如今伴随4月2日、4月21日调控政策落地，新批供应重新冲高，成为“稳供应，稳市场”的重要手段。 4月广州新批一手住宅面积达101.75万㎡，超出2、3月份1.5倍有余。 可以看到，供应逐渐上来，但成交并没有像以往一样大幅上涨，反而呈现下跌的状态。 再一次佐证，昔日火爆的楼市，正渐渐降温，回归正常。 情报哥最近在踩盘的时候，也发现了这样的趋势。 受421新政的影响，南沙楼盘的外地客显然减少了不少。 另外，最近在踩增城某盘的时候，销售就表示，黄埔最近的客户有所增加。主要原因，或是受新政影响，部分黄埔客外溢到增城。 过去几个月，黄埔和南沙堪称广州楼市的当红炸子鸡，如今，热度也在慢慢下来了。 类似的降温情况，也发生在二手房市场。 新政出台前后，二手网签宗数和网签面积呈现两极分化，几乎被“膝斩”了！ 整体来看，4月广州二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和网签面积相较上月均有增长。 4月，广州二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和网签面积分别为16,025宗和150.91万平方米，环比分别增长6.74%和7.92%。 主要原因是，新政之前，二手热度一直高企，特别是新政出台当天，为4月网签量做出了重大贡献。 新政出台，增值税减免从2年变5年，导致部分消费者赶在新政生效前夜集中网签，从而带动全月的成交。 据悉，仅4月21日当天，广州二手网签就达2689宗，远高于往常的日均网签量。 不过，新政之后的一个星期，二手的成交情况却大幅下跌，成交仅2261宗，相较于上周，环比降幅达到60%。 新政实施之后，各区网签均呈现下降状态，甚至中心六区十大活跃板块也清一色呈现不小的降幅。 可见，新政之后，调控威力逐步显现，广州二手市场热度也开始下降。 其实，本次楼市降温，是一系列政策叠加的结果。 除了421新政的影响，还与房贷利率上调、银行严查首付来源、供应激增等有关。 在此背景下，部分的置业者的心态慢慢发生改变，继而影响市场表现。 另外，受新政影响，人才客限售趋严，限售3年，购房人社保半年变一年，且不能补缴，也让部分“假人才真炒房”的外地客被挡在门外。 特别是此前热度很高的黄埔、南沙两区，过往投资客占比偏高。而如今，政策出炉，部分投资客失去购房资格，使得热度高企的两个区域逐渐回归理性。 当然，421新政之后，9区增值税“2变5”，也让部分房源交易成本上升，挤压出了部分投机客。 交易成本上升，部分投机客买房需考虑未来短期内出手难易程度，故而不会冒险激进下去。 不仅如此，银行严查首付来源，不允许消费贷、经营贷、抵押贷等流入楼市，也在一定程度抑制了炒房的行为，平稳住了楼市。 情报君最近踩盘的时候，销售就有明显提及到首付资金的来源、流水等问题。 像一些热门楼盘就表示，如果近半年的银行流水有问题，就不建议客户升筹获选房资格。甚至如果银行流水方面不是很完美，可能买房资质就要降一级。 另外，银行房贷利率上调、放贷时间延长等，也让部分不急于入市的用户变得越发谨慎，转向观望的态度。 当前银行利率已三次上调，对于部分人而言，买房成本无疑再增加，而且，贷款放款时间越来越长，难度也越来越来越大，必然会降低部分人的入市意愿。 其实，官方的一系列政策，并非是想将有自住需求的买房人群拒之门外。 当然，短期来看，会误伤到刚需人群，但待到政策效应逐渐显现，市场逐渐回归平稳，对刚需和改善客反而是一个重磅利好。 因此，待市场回归冷静，再入市也并非不是一件好事。 你们觉得呢？
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