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长假之前，小树在交流群里分享了一张悦江国际二手笋盘的信息，没想到当天便成了热门话题，被多位楼市大V们取材报道。不过说起来，悦江国际从2015年首次开盘，到现在已经卖了5年了，经过三年大牛市的洗礼，很多人都以为早已清盘，居然售楼部这边还有新房在卖。 经过小树实地核实，这套房源是真实的，位于一期的四号楼，楼高十几层还可以部分看江，但未满两年，税费多出12万左右；跟目前在售房源的价格一对比，居然相差6000元左右，建面价格才13000多，难道是业主穷疯了吗？ 今年7月份，悦江国际新盘其实也早已悄悄降价3000元，信息来自房天下网站； 其实对悦江国际稍有了解的都知道，悦江国际不同的楼栋价差悬殊，头排的看江洋房、中间的板式大平层和后排塔楼定价相差最高上万。根据下方预售信息可以看到，同一时间开盘，板式结构的7栋要比塔楼5栋定均价高出6000左右。 目前挂出的一期套内16500的二手房源所在的4号楼是塔楼，对比参照的对象应该是二期的5栋，套内均价在19500左右，因此算下来悦江国际的一二手房源之间的实际价差应该在3000元左右，仍然足以让人咋舌。 建面13000就能买到北区棕榈泉的豪宅，二手房现在的行情如此低迷了吗？ 01.棕榈泉的豪宅神话 棕榈泉显然在中国的豪宅史上占有一席之地。当恒大、融创、碧桂园们用高周转拥进千亿俱乐部时，棕榈泉却走了一条小而美的道路，慢工细活专做豪宅，甚至流传一个城市只建一个棕榈泉花园的说法。 2003建成的北京棕榈泉国际公寓紧邻朝阳公园，是经久不衰的豪宅典范，吸引了白百合、佟大为、潘长江、赵薇、王晶等明星入住，目前均价在10万左右； 2002年八大金刚闹金开的时候，棕榈泉在人和拿地1200亩，修建了其迄今为止最大的项目—重庆棕榈泉国际花园，几乎是北京棕榈泉的翻版，让山城人民第一次见识了高端建材的应用。 人和棕榈泉会定期清洗外立面，维护保养比较到位，图为三期楼王的顶部装饰在翻新粉刷； 重庆棕榈泉国际花园在很长一段时间都是重庆顶豪小区的代名词，同样吸引了很多欧美及韩国公司高管的入住，其租金价格远远高出周边小区，其带地暖的三房在2016年顶峰时期甚至能租到16000一个月，超过周边四五倍。 位于三期的商业街还诞生了一家韩国房产中介，可见韩国客户之多； 2008年全球金融危机之后，重庆迎来了一波跨国公司产业转移的高峰期，而韩国企业成了主力军。在重庆，几乎汇集了现代、韩泰、海力士、LG等除了三星以外的所有的韩国大企业，要不是一个众所周知的事件，三星投资140亿美元的存储芯片项目当年也会落户水土。 这么多的韩企入渝，直接带动了棕榈泉租赁市场的繁华，韩企高管功不可没。 但从2017年开始，人和棕榈泉的租赁市场突然遭遇寒冬，最高时候居然累积了近200套待租房源，租金也全面下滑，目前带地暖的三房平均租金已经下跌到1万左右，几乎跌掉了40%。 链家网上，人和棕榈泉挂了1年仍然待租的房源比比皆是； 根据小树实地调查，租金价格下滑可以从供求两端寻找原因：从供应端来看，2016年后投资客大量下手后集中装修出租，供应量大增；从需求端来看，萨德事件后韩企逐渐式微，导致员工整体租房补贴下滑，甚至出现部分韩国租客向性价比更高的融创御锦分流的现象； 2017年2月，乐天集团宣布星州高尔夫球场为美国萨德系统供地，萨德事件爆发； 萨德系统携带的X波段雷达最远探测距离达到2000公里，已深入大陆腹地，对中国的核反击能力构成重大威胁，随后乐天在华业务受到严重冲击，基本退出中国市场，同时与韩国相关的品牌产品也受到影响，曾风靡一时的“韩流”已逐渐退出大众视野； 作为反制，我军部署了全球第一种可携带在大气层打水漂的高超音速滑翔弹头导弹—东风17及机动发射的东风41，萨德系统已无能为力； 从更大的视角来看，随着这些年中国经济的高速发展，韩国企业正在被中国企业快速赶超，有优势的产业越来越少，韩企外派员工在中国享受的高福利缩水也是在所难免。 10月2日，三星宣布关闭位于中国惠州的最后一个手机工厂； 以如日中天的三星为例，三星手机在中国市场的市占率短短几年就从35%下降到1%，国产智能手机的崛起是主要原因；目前三星的在华业务已逐渐向半导体、锂电等高端元器件产业转型，以跟上中国的市场的激烈竞争； 虽然经历调整，人和棕榈泉的租金依然高居重庆之冠，豪宅地位仍然无可动摇。 02.悦江国际规划情况 市场虽然流传一个城市只建一个棕榈泉花园的说法，但棕榈泉却在重庆开发了两个项目，算是破了戒。整个悦江国际占地156亩，总建筑体量36万方，除了住宅外还规划了一个商业体。不过值得一提的是，虽然项目体量不小，但由于户型偏大，住宅总共只有847户。
悦江国际位于悦来会展板块，离最近的地铁站约1.3公里，旁边的会展中心、峡谷公园和规划商业空地及嘉陵江将悦江国际围成了一个不接地气的孤岛，从目前现状来看比较“高冷”；
整个悦来规划了会展北、会展南和高义口三大商圈，总体量近300万方，相当于整个江北嘴金融城的体量，其中大部分集中在悦江国际附近的会展南区域，单从规划来看是非常好的；
本次爆出低价的二手房源位于一期左上角的4号楼塔楼； 悦江国际的沙盘图，住宅部分分为两期打造，其中一期已经在2017年底交付，在售二期预计年底交付，三期商业部分仍在规划当中；从沿江开始依次布置洋房、板式高层和塔楼产品，其排列显得错落有致； 03.悦江国际周边情况 虽然悦来的规划很丰满，但周边的现实还是有点骨感。除了展会期间人流量暴增之外，平时的悦来几乎就是座空城。
与悦江国际紧邻的国际会展中心，沿江修建了未来山商业街，由于与展会人流方向不接轨，即使会展期间也没啥人气；（图片摄于人气最旺的智博会期间）
悦江国际的西侧的张家溪峡谷公园已经初步建成，但其坡度较大水流也比较小，观赏性和游乐性一般，平时几乎看不到人；
相隔一公里的国博城和北辰悦来壹号有大批刚需高层集中交付，会展南部商圈的第一个商业体国博天地也正在修建，已有多家酒店签约入驻，目测两年后这里将会是悦来板块最有人气的地段，但这里缺乏地铁仍是硬伤；
与国博天地一路之隔还有一个在建的木鱼石风情商业街，项目进度比较缓慢； 从规划来看，仅悦来板块会展南部商圈便规划了170万方的商业，主要集中在国博城、北辰悦来壹号等几个大盘项目上，但受困于周边居民稀少人气不足，加之重庆整体商业规划过剩，仅靠会展带来的潮汐式人流无法支撑如此之大的商业规划，导致这些商业项目落地进度迟缓； 从发展的眼光来看，周边配套已在完善当中，两三年后就会大为改观。 04.悦江国际小区实景
悦江国际一期的外立面采用了大面积的玻璃幕墙，视觉效果还是非常时尚的，但大路平时空无一人，沿街商铺没有任何小店入住，看不出这是一个已经交付两年的小区；
小区入口的喷泉广场，墙面使用的是比较耐污的铝塑板，更偏向现代风格；
小区中庭实景，一二期大概都有60来亩大小，中庭里面布置了丰富的水景，对物管提出了很高的要求；物管费为4.5元，每套房屋每月物管费都接近上千元，对投资者而言持有成本确实比较高；
前排洋房被大面积的水景包围，被诸多媒体称为“长在水里的房子”，视觉效果确实惊艳；
从中间板楼看出去的望江效果，对岸的蔡家还像是一片原始森林； 从产品的角度，悦江国际几乎无可挑剔，但为何二手房价如此脆弱。说来你不信，偌大的小区交付两年才只有30户人家入住，周边目前又没有可以依托的生活配套，看不到人间烟火的气息。住这里的业主买点菜吃个饭，都要开车到10公里外的鸳鸯，还真是个麻烦事情。 目前业主能享受到的没有生活，只有孤独，所以房价才会如此萎靡不振。 05.二手房降价潮开启？ 也许大家更关心的，这次的降价房源仅仅只是个案，还是降价潮的开始？
这次悦江国际的低价房源不是个案，链家网站上很轻松就能找到一大堆13000左右的房源，动辄挂牌一年，却依然难以成交；
根据安居客数据，悦江国际的二手房挂牌均价从去年底19000跌到目前16000左右，足足跌掉了3000元！
从链家网周边二手挂牌情况来看，周边小区动辄两三百套二手房源正夺路狂奔，远郊区域供求失衡之下，二手房价松动已是不可避免；小区的挂牌均价看似高企，但低价跑路的房源正越来越多；
房价走势曲线来自安居客； 之前小树在7月份发表楼市分析文章：二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售，明确表达了重庆日渐增多的二手房将冲击二手房价的观点，目前来看正得到事实的验证；而降价的区域，将从郊区开始逐渐向核心区蔓延，开始重庆房价的二次探底之旅； 从目前来看，二手降价房源的性价比正超越周边在售新房，近期需要买房的购房者可以更多考虑下优质二手次新房，年底的惨淡行情其实也是个难得的购房时机。13000多可以买棕榈泉豪宅，某些鹿角的楼盘也要这个价了吧？ 买方市场的优越感，这次终于又回到了购房者这边。
北区楼盘： 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承 御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆 南区楼盘： 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜 西区楼盘： 板块分析： 楼市评论： 1.网红Costco即将入渝？疑点重重漏洞百出，是谁在公然招摇撞骗？ 2.西部陆海新通道奠定重庆西部中心地位？现实太打脸，又是一厢情愿…… 3.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！ 5.刚刚，索罗斯做空港股再遭惨败！楼市熄火股市抬头，再现卖房炒股风
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，共同了解最真实的重庆楼市； 想了解更多的重庆楼盘信息 扫码进楼市交流群，与小树在线交流。 |
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