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天津向东发展,详解“双城”格局下滨海新区中央商务区板块房产

2021-05-25  火鸟课堂

壹、滨海新区是天津市“双城战略”两大支点之一

天津滨海新区属天津市辖区,2009年建区,占地2270平方公里,人口约300万,副省级别,最早获批的国家级综合改革试验区。GDP占整个天津市的比重超过70%,是天津市绝对的经济引擎。经过多年的发展当前天津城市已经形成独特的“哑铃型”空间布局,即以市内六区为“中心”和以滨海新区为“副中心”的城市布局,两个中心一东一西,既有紧密联系又相对区隔,而在2020底天津进一步提出要“优化空间布局”,打造“津城”“滨城”双城发展格局,也正是在这个时候第一次将滨海新区称作“滨城”,事实上已经把新海新区摆在与天津市区对等的位置上。

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天津空间发展规划中指出:天津市区和滨海新区双城发展的布局

贰、滨海新区中央商务区板块的形成溯源

滨海新区是一个“含着金钥匙”出生的宠儿,诞生伊始被称为继深圳、浦东之后的“中国经济第三极”。十年前滨海新区启动了一个宏大的“造城计划”,要把滨海新区打造成“东方曼哈顿”,包含体量950万平米于家堡金融区、400万平米的响螺湾总部经济区、体量超过150万平米泰达MSD(英文TEDA Modern Service District,天津开发区现代服务产业区),三个区域形成一个横贯南北的“黄金轴线”,构成了滨海新区的中央商务区。

十年后的今天,天津发展陷入连续几年“失速”状态,面临痛苦的经济转型,滨海新区的中央商务区的发展也陷入停滞状态。响螺湾地区多个项目陷入停工状态,于家堡金融区也在调整规划将大量商业地性的项目调整成住宅,泰达MSD则仍在艰难的消化开始阶段启动的20余万平米的写字楼。

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于家堡金融区效果图

虽然滨海新区中央商务区建设举步维艰,但是这都不能影响其自身的价值,毕竟中央商务区占据了整个滨海新区最好的位置,毕竟这里是城市的枢纽,毕竟这里叠加着滨海新区最好城市配套资源。而从房地产开发角度,中央商务区板块也因为城市主导战略应运而生,这使得中央商务区板块自诞生之日起就拥有了与其他板块不同的先天基因。

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中央商务区板块居于滨海新区中心位置

叁、滨海新区中央商务区板块配套

交通:中央商务区板块交通极为发达,路网密集、公交线路丰富。轻轨9号线从泰达东海路站经过老城区直接抵达市区。建筑面积24万平米的于家堡高铁站为大型综合性站(京津城际铁路延线的终点站),间隔半小时发车一次,约70分钟到北京南站。同时滨海新区当前有包括Z4\Z2\B1等多条地铁线路正在开工,到时候这些线路在大多穿过中央商务区,与轻轨9号线和于家堡高铁站(现更名“滨海站”)接驳,这些在2023-2024年大部分都将建成,届时中央商务区板块的交通将得到进一步强化。

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于家堡高铁站夜景

商业:中央商务区板块汇聚了当前滨海新区最高端的商业资源,包括位于于家堡区域的宝龙城市广场、滨海万达、于家堡高铁站地下“十字街”和滨海文化广场(里面设有网红图书馆和科技馆,是市民休闲理想去处);位于泰达MSD的伊势丹、市民广场、泰达永旺商城、泰达MALL和滨海周大福金融中心(现征名为“津沽棒”)。需要特别指出的是滨海周大福金融中心高530米,是北方第一高楼、世界第七高楼,是中国北方标志性建筑。

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周大福滨海金融中心,中国北方第一高楼,世界排名第七

教育:中央商务区板块遵从于滨海新区的入学政策,小学、初中一般采取划片的方式,高中需要按照考试成绩考取。当前泰达MSD主要是泰达一、二中(小学)或者实验中学(小学)。区域内还设有“泰达枫叶国际学校”是高端私立学校,另外天津南开大学在该区域设有分院—“南开大学泰达学院”。而于家堡区域当前只能上本区域内的“紫云中学”,这是当前一个相对的短板,而区域已经着手引进天津“耀华中学”。而响螺湾区域当前教育资源相对滞后,只能入学本区域“盐场小学”。

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泰达枫叶国际学校为高端私立学校

医疗:中央商务区板块的医疗资源主要分布的泰达,包括三甲医院泰达医院和泰达心血管病医院(亚洲最大)。

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泰达心血管病医院是亚洲最好的专科医院

肆、滨海新区中央商务区在售项目

1、华纳豪园四、六期

位于滨海新区位于开发区第二大街与南海路交口,由天津汉周房地产建设有限公司开发。项目南侧为标准的18洞高尔夫球场。项目占地46647.4平米,建筑面积193125平米,容积率2.8,由6栋23-25层到顶板式高层组成。

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项目规划效果图

华纳豪园四、六期定位于滨海顶级豪宅,于2020年11月14日首开,推出5#、6#高层,共计120套,主力户型为230-260平米平层产品。该项目于2020年12月4日二次加推,推出1#、3#高层,共计120套,主力户型为200平米平层产品。项目整体销售均价36000元/平米,由于其自身的豪宅定位,面积大、总价高,当前去化较为缓慢,销售开盘至今去化约30套左右,当前还在顺销中。

2、远洋琨廷

位于开发区第一大街与顺达街交口,由远洋地产开发。项目占地54000平米,建筑面积114000平米,容积率2.1,该13栋洋房和6栋33层高层组成。

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项目规划效果图

该项目定位于区域内刚改客户。2020年11月底推出2栋高层产品,约200套,户型面积100-135平米三居,销售均价19500元/平米,基本上已经售罄,后续产品持续家推出中。

3、中海津门大院

该项目位于滨海新区第二大街与太湖西路交口,由中海地产开发。项目占地37289平米,建筑面积69609平米,容积率1.9,该项目由三栋小高层住宅、一栋洋房及八栋叠拼别墅成。

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项目规划效果图

该项目为曾经轰动开发区的地王项目,因此楼面价3.1万元/平米,这给项目操盘带来很大的难度。事实上此项目当前已经整体销售,但销售状况相当不理想,小高层主推户型119-135㎡三居、四居,均价约26000元/平米。洋房主推户型为100平米三居,均价约26000元/平米。叠拼主推户型153-178平米四居,均价约35000-40000元/平米。即便是小高和洋房的价格低于楼面价了,但是市场仍然是不买账。

4、万科滨海大都会

项目位于洞庭路与上海道交口,由万科地产开发。当前在售观雅苑占地19393.8平米,建筑面积109764.6平米,容积率3.6,由8栋楼20-25层到顶高层组成。

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项目规划效果图

该项目2020年12月开盘,六栋楼604套房源销许一次性办理完毕,主推户型包括88平米的两居 、106平米或114平米三居产品。万科滨海大都会的销售均价在23000元/平米,当前整体去化率接近50%,产品可选空间较大。

结语: 中央商务区板块是天津滨海新区一个极具代表性的板块,它的形成与发展见证了滨海新区的发展,是这个“造城时代”时代的一个剪影。

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