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◆ ◆ ◆ ◆ 2019年中国REITs研究报告 ◆ ◆ ◆ ◆ 
出品方：RCREIT（REITs研究中心） RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。 REITs行业研究精准覆盖中国REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知中国REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解中国REITs传播受众最真实最实际信息需求，领航长效持续的中国REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践中国REITs投资者教育。 
支持机构：睿思书院（CRI） 睿思书院（CRI）——中国REITs产业教育领军者，覆盖REITs全产业链的教育培训和出版专门品牌，使命担当践行中国REITs投资者教育、引领中国REITs前沿思潮、引导形成中国REITs发展共识。 
支持机构：中国REITs论坛（CRF） 中国REITs论坛（CRF）是RCREIT（REITs研究中心）旗下，专注REITs领域高端论坛峰会、国际交流的专门子品牌，致力于支持RCREIT成就推动中国REITs事业持续进步的高端行业平台。 关注「REITs行业研究」公众号 后台对话框回复「年度报告」，可限时免费领取本报告完整版（150页）以及附加RCREIT精选的REITs实务资料包！ 2019年REITs重要印记 RCREIT年度报告开篇：继往开来 持续引领中国REITs新时代 2019年是新中国成立70周年。本年度，中国REITs发展保持积极前进态势。证监会正会同相关部委，研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作，其还将继续积极推动基础设施领域REITs的发行试点工作，以盘活存量增长，创新投融资机制。 新年伊始，上交所在新年致辞中表示，进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者；深交所在1月下旬的债券监管发展业务座谈会上表示，加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。 1月下旬，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华金融评论》发表《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》一文分析认为，在中国推动公募REITs，必须破解五个方面的障碍，走出认识误区，加快制度改革。 3月上旬始，RCREIT（REITs研究中心）发布两会专题报道，旨在通过发挥RCREIT旗帜领航作用，传递两会提案建议声音。两会专题报道全面详细地介绍了两会期间涌现的众多关于建立标准化REITs制度框架、加快推进中国公募REITs试点落地和制定REITs产品税收优惠政策等的建议提案。 3月下旬，上海证券交易所召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募REITs项目，以期推出上交所第一批试点。 3月中旬，印度首支REIT成功上市。印度Embassy Office Parks REIT（大使馆办公室房地产投资信托基金）IPO筹集约4,750千万卢比（约合人民币46.3亿元），并最终获得了2.57倍的超额认购。公募REITs制度为印度房地产市场提供了更严格、更透明的监管和信息披露，也给海外投资者进入印度房地产市场的工具和信心，投资者能更放心地享受印度房地产的市场红利。 3月下旬，在博鳌亚洲论坛2019年年会即将召开之际，海南省首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs“海南人才租赁住房REITs”产品圆满发行成功。海南省将继续在人才租赁住房、基础设施等领域开展REITs探索，争取全国首批公募REITs试点资格，并在REITs税收中性等政策方面积极探索，发挥先行先试的政策优势，推进公募REITs试点。 3月下旬，由欧洲货币机构投资者集团/IMN、中国资产证券化百人会论坛（CAF100）共同主办，RCREIT（REITs研究中心）作为第一年会支持机构的第三届中国结构信用与资产证券化全球投资人年会在京召开。本年会立足于将中国资产证券化推向全球市场，并着重引入海外机构投资人对中国资产证券化的投资。 4月初，纽约大学沙克地产学院REIT Center主办的第二十四届年度REIT论坛在纽约召开，RCREIT（REITs研究中心）系纽约大学沙克地产学院REIT Center中国唯一战略合作伙伴。本届论坛以“动荡时代的整合与增长”（Consolidation & Growth In Turbulent Times）为主题，美国铁塔公司首席执行官James Taiclet作为主讲人，讨论地产市场的长期走向，资源整合与增长。 4月初，2019中国资产证券化行业综合发展指数排行榜正式发布。中国资产证券化综合发展指数课题借鉴了联合国人类发展指数（HDI）的研究方法，对我国资产证券化业务从多个维度进行了分析、归纳，并计算出我国资产证券化发展发展指数。本次名单发布得到了RCREIT（REITs研究中心）的数据支持。 4月上旬，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。 4月上旬，海南人才租赁住房类REITs在深交所挂牌。深交所表示，下一步，深交所将在中国证监会统一领导下，积极推进公募REITs进程，形成具有特色的REITs板块，提升服务实体经济水平，继续做好以下工作：一是在前期类REITs产品及“鹏华万科前海REITs”的实践基础上，配合推动公募REITs的研究调研、规则制定等工作，推动REITs税收政策落地，营造良好市场环境，为REITs长期健康发展夯实制度基础；二是服务国家战略，全力支持雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域开展创新试点，重点推动住房租赁、基础设施和商业物业等领域盘活存量资产，加大项目储备与创新力度，发挥资本市场作用，服务地方经济高质量发展。 5月上旬，新加坡交易所迎来亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust)在主板上市，股票代码为“XZL”。亚腾美国酒店信托最初的投资组合包括38家高档精选服务酒店——27家凯悦嘉轩(Hyatt Place)酒店和11家凯悦嘉寓(Hyatt House)酒店，地点分布在美国21个州。 5月中旬，全国首单地产基金储架式商业REITs、首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立，发行规模43亿元。 5月下旬，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》指出，支持在有条件的国家级经开区开展资本项目收入结汇支付便利化、不动产投资信托基金等试点。 6月下旬，浙江省发展改革委发布《关于加快推进公路水运项目前期工作的通知》（征求意见稿）指出，鼓励有条件的市县开展收费高速公路基础设施项目资产证券化（ABS)、公募REITs融资模式创新试点，盘活优质存量基础设施资产，形成资产变资金、资金变资本，同时引入社保资金、保险资金等长期资金，多种金融工具并同的可持续发展的投融资机制体制。 6月下旬，全国首单高速公路公募ABN项目“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”成功发行，项目发行规模70亿元。该项目将REITs的操作思路引入基础设施领域，为投资降杠杆提供解决思路，推动基建领域的投资建设。其同时创下公募ABN单笔最大发行规模，最长期限7年无回售安排。 7月上旬，国家发改委投资司发文，介绍了浙江省探索基础设施公募REITs制度。浙江省促进民间投资下一步工作打算中，包括加大PPP模式规范推广力度，研究设立浙江省千亿级基础设施投资基金。探索基础设施公募REITs制度，有效盘活基础设施存量资产，化解地方债务风险，破解融资难题。 8月下旬，中国证券投资基金业协会发布《协会2019年下半年工作计划：正视行业问题 再塑资管行业辉煌》指出，对REITs、FOF等长期投资工具实行税收穿透，避免重复征税。 9月上旬，RCREIT（REITs研究中心）发布喆安投资总经理车阳《从TMK到J-REIT：为何说日本不动产证券化是中国可对标的最佳范本？》一文。车阳认为J-REIT对中国公募REITs的启示在于，我们以何种方式实现公募化？从TMK到J-REIT，实际上是赋予了权益级证券（一个是优先出资，一个是投资证券）不同的公开性和流动性。我们在走向公募REITs的时候，通过嫁接契约（公募基金也是契约），完成公募化的过程，是在早期阶段发展公募REITs的现实选择，与J-REIT之路虽然不同，却也有逻辑的合理性。 9月下旬， RCREIT（REITs研究中心）发布《海南省金融局已起草公募REITs试点申请，意向央行和证监会分别申请》一文介绍了，在完成了第一期的REITs之后，根据省委省政府的有关部署，海南省财政厅把做大REITs规模的责任移交给了海南省地方金融监督管理局。海南省关于REITs的下一步计划包括出台推动海南省REITs做大做强若干工作措施，从任务目标、工作机制、基本规范、政策措施等几个方面来推进海南省基础设施建设和房地产转型升级，助力海南自贸区（港）建设；争取把海南纳入第一批公募REITs试点省份，海南省地方金融监督管理局已经起草公募REITs试点申请，向人民银行和证监会分别申请试点资格。在做好人才租赁住房REITs发行规模基础上，将REITs产品底层资产类别拓展到能源交通、生态环保等基础设施及产业园区、旅游酒店等商业物业领域，同时探索多元化、市场化增信机制。 10月1日，RCREIT（REITs研究中心）发布REITs行业研究&RCREIT（REITs研究中心）创始人刘洋《致敬70年丨REITs行业研究：与时代同行 为REITs立命》一文，明确提出了RCREIT（REITs研究中心）致力于使命担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱，REITs服务实体经济、服务国家战略大有可为。 11月上旬，证监会副主席阎庆民在2019中新(重庆)战略性互联互通示范项目金融峰会上表示，目前，证监会正会同相关部委，研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作，支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资。 12月上旬， RCREIT（REITs研究中心）发布中国资产证券化论坛联席主席孟晓苏《RCREIT观点丨孟晓苏：建议设立海南REITs交易所》一文指出，孟晓苏表示，地方债、政府租赁房、高速公路收费等领域都可以引入REITs，区块链是不动产资产交易的颠覆性技术，在投资管理方面更能促进REITs发展。孟晓苏还表示，正在向海南省、上交所、深交所等方面建议，设立海南REITs交易所，由上交所、深交所作为股东。 12月上旬，由海南省地方金融监管局、三亚市人民政府主办的“中国（海南）2019国际REITs研讨会”召开。海南省金融局长陈阳表示，房地产业曾经是海南最重要的支柱产业，如今海南房地产业正处于转型换代的阶段，海南把REITs作为化解房地产风险的重要措施，积极推动REITs发展与不动产证券化先行先试，打通资本市场通道，为调控房地产市场探索出一条以市场化手段改革创新的路径，防止房地产风险向金融风险转变，确保海南经济持续健康发展。 12月中旬，招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市，此次上市共发售7.5亿新基金单位，以每基金单位3.42港元定价发行，集资总额约为25.65亿港元。这是自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金，也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。体现了对于香港资本市场的坚实信心，招商局集团作为百年企业，扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。 12月中旬，由由中国资产证券化论坛（CSF）、英国皇家特许测量师学会（RICS）、中国金融前沿论坛（CFAF）主办，RCREIT（REITs研究中心）作为首席研究支持机构的“中国商业地产资产管理创新与资产证券化峰会”在上海成功举行。于本届大会，RCREIT（REITs研究中心）蝉联2019房地产证券化“前沿奖” 唯一年度最佳研究机构。 12月中旬，证监会公司债券监管部副主任刘榕在2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基础设施领域REITs的发行试点工作，盘活存量增长，创新投融资机制。 政策环境篇简述 守得云开见月明，中国公募REITs破晓在即。RCREIT（REITs研究中心）秉持一以贯之的观点，我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前，租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 2019上半年，中国公募REITs即将推出的呼声较为高涨。相关监管部门、主管部委等积极推进公募REITs发展进程。在国内不动产证券化迅猛发展的过程中，监管层特别鼓励包括基础设施等具有社会效益的不动产类别，这些资产类别成为公募REITs优先考虑的试点亦符合社会预期。 RCREIT（REITs研究中心）认为，首批公募REITs的推出必然与服务国家战略紧密结合，在雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区、长三角区域等国家政策重点支持区域开展公募REITs创新试点，重点推动公募REITs在租赁住房、基础设施和优质商业物业等领域盘活存量资产，以促进经济高质量发展。 RCREIT（REITs研究中心）认为，首批公募REITs产品或主要聚焦于国家重大战略实施方向，对探索新型基础设施投融资机制形成有力的推动。公募REITs应用于工业园区、仓储物流、交通能源、符合区域产业方向的重大基础设施及商业物业等领域，可为率先推出的公募REITs产品类别。 目前而言，海南省已将REITs作为化解房地产风险的重要措施，积极推动REITs发展与不动产证券化先行先试，打通资本市场通道，为调控房地产市场探索出一条以市场化手段改革创新的路径，防止房地产风险向金融风险转变，确保海南经济持续健康发展。 海南省地方金融监管局已起草公募REITs试点申请，向央行和证监会分别申请。海南将继续推出更多的REITs金融产品并积极争取成为全国首批公募REITs试点省份，让REITs真正流通起来。海南还将稳步探索设立REITs境内外双向投资平台，把该平台作为载体，吸引国外资本购买海南的REITs，帮助中国企业投资境外REITs产品，实现REITs交易的市场化、国际化，加强海南与世界市场在REITs领域的互联互通。 雄安新区方面，雄安市民服务中心项目REITs公募发行已取得积极进展。RCREIT（REITs研究中心）认为，在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。 监管顶层设计方面，RCREIT（REITs研究中心）认为，证监会或会同国家发改委等相关部委，积极推动在国家政策重点支持区域和基础设施领域的，公募REITs发行试点工作，以创新基础设施投融资机制、推动经济持续健康发展。 2019年中国REITs主要相关政策环境梳理： 
市场动态篇简述 2019全年（2019年1月1日-2019年12月30日），国内共成功发行24单类REITs产品，发行总金额487.5亿元，相关产品具备一定创新突破，在我国REITs发展史中具有里程碑式意义。 例如，本年度先后发行的“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”等三单基础设施类REITs产品，对于创新基础设施融资模式、盘活存量资产和降低企业杠杆具有重要作用，还能够将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，形成良好的基础设施建设投资循环。 
资料来源：RCREIT（ REITs研究中心）官网（rcreit.com） 根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2019年12月30日，我国共发行类REITs产品68支，发行金额累计1402.81亿元。 
资料来源：RCREIT（ REITs研究中心）官网（rcreit.com） 根据RCREIT（REITs研究中心）数据，截至2019年12月30日，我国已发行类REITs持有物业类型主要包括购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房、基础设施、酒店和工业园区等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为31%、23%和18%。 2019年国内类REITs产品发行情况： 
值得注意的是，今年有3单高速公路类REITs发行，新增了基础设施这一资产类型。RCREIT（REITs研究中心）预计未来基础设施类REITs产品将会快速扩容，这也与RCREIT一贯的观点保持一致，即认为基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 目前国家相关部委正积极推动基础设施的资产证券化，对于有稳定现金流的基础设施、例如高速公路、发电站、供水厂均可以开展类REITs的融资模式。 前文政策篇，RCREIT（REITs研究中心）已介绍到，在国内不动产证券化迅猛发展的过程中，监管层特别鼓励包括基础设施等具有社会效益的不动产类别，这些资产类别成为公募REITs优先考虑的试点亦符合社会预期。后文专题研究篇，RCREIT （REITs研究中心）还将就公募REITs有力推动“新基建”、PPP项目投融资模式创新和高质量发展等观点展开论述。 专题研究篇简述 RCREIT（REITs研究中心）认为，通过基础设施公募REITs，能够实现政府杠杆的降低，社会资本方专业能力的输出和投资人相对稳定持续的收益。通过存量资产收购或与PPP机制结合引入更为广泛的投资资金，基础设施公募REITs有望盘活当前地方政府与城投企业持有庞大基础设施存量。 RCREIT（REITs研究中心）还认为，公募REITs服务“一带一路”建设、实体经济、保障性住房建设大有可为。此外。革新存量时代商业地产商业模式，REITs业务是长期重要战略方向。 境外视野篇简述 本篇包括新加坡REITs市场权威观察、新加坡REITs案例全景解析、日本REITs经验启示和中国香港REITs市场解读。 从投资者角度而言，上市的REITs物业需要有稳定的现金流来保证相应较高的收益率和股息回报率，这就对物业本身的持续运营能力和现金流状况提出了很高的要求。新加坡等的REITs税收、法律体系为中国公募REITs的推出提供了很好的借鉴意义。 RCREIT（REITs研究中心）期待并相信，中国未来万亿存量商业物业通过REITs的方式在政府、监管机构及其他各方力量的共同推动下释放出更强大活力、更广阔发展空间。 如何领取报告全文 长按下方二维码 关注公众号“REITs行业研究” 后台对话框回复 年度报告 获取领取方式 （请一字不差输入） ▼ 点击下方图片了解RCREIT官网介绍及使用指南 ▼
◎中国REITs产业教育领军者睿思书院
REITs行业研究 专业、专注、务实合作 REITs行业研究是中国REITs第一传播平台，致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 ❶ ID：REITsResearch ❷ 长按右侧二维码关注 ❸ 合作事宜请加微信C-REITs
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