继绿博之后，郑州大北区房价持续下降，为什么？

突然发现一个问题，郑州四环内，房价集体性持续下跌的区域只有一个——大北区。

大北区房价从去年下半年开始跟霜打的茄子一样——蔫了，由16000元降到了15000多元，又降到14000多元。

前段时间正商家河家、融创中原宸院、万科民安云城、万科紫台、锦艺金水湾、碧源月湖等楼盘，又推出了13000元左右的特价房。

虽然这些项目解释说，特价房都是工抵房，它们没有降价；有些地产人多少有些羞恼的说“只是以价换量”，他们没有降价。

但是高位站岗的业主们，显然不认同这种说法。有不少业主一边要求退差价，一边满脸鄙夷的说：小样，你以为换个马甲，我就不认识你了？价格比原来低了不就是降价？说那么多花样做什么！

那么，属于市区的大北区为什么就集体性持续降价了呢？

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目前关于大北区降价的解释有三种：

第一种解释是，大北区涨价太多。

2016年年初大北区均价9000元，比管南片区高1000元，2018年大北区均价16000元，比管南片区高了2000元，所以，它降价是咎由自取，完全活该。

但是，这个解释有很大的漏洞。

首先，2016-2018年郑州涨价最多的不是大北区，而是东区。高铁东站附近从13000元涨到23000-26000元，比大北区涨幅大的多，但是它附近的房价却基本没有下跌。

其次，大北区现在房价跌的比管南片区还低，瘦死的骆驼比马还小了不少，这太玄乎。

第二种解释是，大北区楼盘太多，今年将有十六七个楼盘在售，竞争太过激烈，开发商急于回款，所以房价下跌。

但是，这个解释也有漏洞。

高新区今年也有十几个楼盘在售，但是除了万科城商品房和公租房位于同一栋楼的房价下调之外，也没有出现集体下跌。并且，郑州在售楼盘最多的应该是北龙湖，它们的价格可是坚挺的很啊！

第三种解释是，大北区降价只是开始，常西湖新区和管南片区房价下跌会紧随其后。就像2017-2018年，绿博组团先降价，然后荥阳东、南龙湖就跟着降了。

这个解释漏洞最大，一则拿四环内的区域和郊区作对比，本身就很扯。四环内属于郑州，郊区属于县市，行政等级、交通、医疗、教育、环境等等全都不在一个级别，怎么比？

二则，2017-2018年是国家调控最严的时候，2019年一城一策，政策明显在放松。见过热涨冷缩的，哪见过热的时候也缩的？

所以，以上三种解释，只是大北区房价下降的表面原因，绝对不是最深层次的原因。

那么，最深层次的原因是什么呢？

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想要知道大北区房价下跌的深层原因，首先需要知道，针对刚需而言，它的竞争对手常西湖新区和管南片区，房价为什么不仅没有下跌，甚至有些楼盘还涨价了。

大家想一下，最近几年，常西湖新区的楼盘都是怎么宣传的？

基本套路是，先说四大中心马上就建成了，放几张工程进度照，真的是越来越漂亮。

再说综合管廊马上建成了，放几张工程进度照，真的是日新月异。

再说郑州市政务服务中心搬到常西湖新区了，放几张照片，真的是高大上。

▲中央文化片区（CCD）

以后四大中心建成了，运动会召开了，郑州所有媒体都还会极力宣传这个区域。

这次运动会结束之后，郑州肯定还会再申请其它运动会，下一个运动会，又能宣传几年。

即便不宣传运动会，哪个明星来开演唱会了，哪个政府单位搬过去了，政府单位搬过去之后，学校、医院、商业中心肯定也会马不停蹄的搬过去，这些都是大利好，都能挑动购房者的神经。

总之，四大中心和市府西迁就是一个大IP，在未来相当长一段时间，都会源源不断的产生利好，来烘托这个区域的价值。

管南片区的楼盘是怎么宣传的呢？

小李庄火车要改造了，放一个官方文件，搞的所有人一片欢呼。

地铁14号线要改线了，放一个网传的图片，又引起广泛讨论。

以后，他们还可以宣传，小李庄火车站改造动工了，哪几条地铁直通火车站了，火车站周围又引进什么高端写字楼，五星级酒店了等等。

总之，小李庄火车站改造也是个大IP，能够产生各种各样的利好，让管南片区的楼盘吹很多年。

大北区的楼盘最近几年是怎么宣传的呢？

首先“城市向东，生活向北”。大北区有万亩黄河湿地、古树苑公园、贾鲁河、黄河迎宾馆等等，它是郑州环境最好的区域。

其次，大北区距离北龙湖比较近，能享受到北龙湖带来的红利。

但是，实际情况是什么呢？

这些公园、湿地散落在整个大北区，并且环境没有让人眼前一亮。我去大北区踩过很多次盘，周六周日也去黄河边吃过几次烧烤，说实话，一路走过去，真没感受到它的环境有多好。

距离北龙湖比较近是大北区的优势，但北龙湖的辐射范围有限，很难辐射到文化路以西。大家应该注意到，推出特价房的都是文化路以西的楼盘，而中州大道附近的正弘府15500元/平绑定车位，十几天前开盘是秒清的。

所以，大北区房价持续下跌的最大原因就是，环境好以及距离北龙湖近，这两个IP太弱了，不足以支撑它这么多年的宣传。

大北区需要更多更强的IP去刺激购房者，比如准备建新地标、高级商务中心，或者多修一条地铁、地铁直通北龙湖，抑或者环境改造升级一下，变得尤为出众，让郑州人过目难忘等等。

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那么，大北区会突出冒出一个大IP，或者几个小IP，供开发商宣传几年，刺激房价上涨吗？

我持谨慎乐观的态度。

谨慎是因为大北区想打造一个大IP很困难。

比如建新地标、高级商务中心等，需要摩天大楼，但大北区因为有机场限高，此路不通。

多修地铁，或者地铁直通北龙湖等，也不太现实，因为郑州到2050年的地铁规划基本已定，大北区只有地铁2、3、7号线，没有直通北龙湖的。

另外，大北区没有大量的产业，好的一面是环境也许好一点，但不利的方面也有很多。缺少产业，就缺少就业，大北区的人基本都要到金水区、东区找工作。

缺少产业，经济就不发达，惠济区的GDP在郑州各区县中基本都是垫底的，而大河路以南的土地也所剩无几了，等土地卖完之后，GDP可能会更差，政府的财政收入就会更少，想打造大IP就更难了。

乐观的一面是大北区还可以升级一下原来的环境IP。

贾鲁河改造已经基本完成，蓄水之后应该会很漂亮。

▲贾鲁河效果图

郑州古荥大运河文化区项目已经动工，郑州准备把它申请成世界文化遗产，“国家5A级文化生态旅游区、华夏历史文化遗产保护传承示范区、河南旅游集散地”。

如果环境升级改造非常成功，大北区的楼盘在以后还会比较抢手，但是，如果不太成功，大北区可能就会泯然众人，以后江湖上恐怕不会再有”城市向东，生活向北“的传说。

总之，购房者买房就跟粉丝追星一样，要么你特别有实力、有演技本身就是大IP，要么你得有特别多新八卦，打造各种小IP。如果两者都没有，那么肯定会被大家慢慢的忘记。

不过还要强调一点，大北区房价持续下跌只是阶段性的调整，不会是长久的现象。

2019年，合肥、珠海、南京、环京等各个城市的限购政策都在变得宽松，郑州的利率开始不断下降，大环境对房地产行业越来越好，所以，相信大北区房价回调的那一天，也不会太远了！