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征收拆迁并不是一件简单的事情，多级政府多个部门会产生多个行政行为，在此过程中会有一些程序上配合不到位的地方。征地拆迁的相关法律大部分都是在保障被征收人的合法权益，在明律师归纳总结征收方必须遵守11项拆迁原则，这是保障合法拆迁的底线，大家可以多多了解学习，2021年不用再害怕强拆和逼迁。  第一项原则：以公共利益为前提。根据《房屋征收与补偿条例》规定，征收方征收拆迁的前提必须是基于“公共利益“的需要，被征收人有必要利用“公共利益”原则对征收决定的合法性进行审查，如果对征收方目的正当性存在质疑，一定要及时咨询律师，依法维权。 第二项原则：无公告不征收。公告是征收拆迁不可或缺的程序之一，征收方必须要发布相关信息的公示和告知。张贴公告也有时限要求，法律规定征求意见期限不得少于30日。 被征收人在面临拆迁时，一定要了解相关政策和文件，如果征收方没有任何经过公示的文件，最好不要再配合其向前推动征收拆迁。 第三项原则：先补偿后搬迁。根据相关的法律法规，无论是国有土地还是集体土地，实施房屋征收都需要先补偿后搬迁。 第四项原则：被征收人可以自由选择补偿方式。法律规定被征收人有选择补偿方式的权利，征收补偿方式一般分为两种：货币补偿和产权置换。 实践中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，又或者是两种方式相结合，只要不违背公平补偿原则，征收方是没有理由拒绝的。 第五项原则：不得降低被征收人原有的生活水平。被征收人在与征收方谈补偿时，应当公平合理，要将“不得降低原有的生活水平”作为拆迁补偿的重要衡量标准，要以1：1为最低比例，确保原有生活水平不降低，保障长远生计。 第六项原则：禁止违法方式逼迁。国务院590号令明确禁止逼迁行为。任何采取暴力、威胁或中断供水、供电等非法方式逼迫搬迁、逼迫签字的行为都是违法逼迁行为，是不正当的拆迁手段，需要负法律责任。 第七项原则：强拆必须经法院裁定。国务院590号令规定，针对被征收人合法房屋进行强拆，唯一合法的方式，只有司法强拆。行政机关只有在依法作出征收补偿决定的前提下，才可以申请法院进行司法强拆。 行政机关没有决定强拆的权利，村委会和开发商更没有此权利。  第八项原则：评估机构应由被征收人自行协商确定。《房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构应该由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机决定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人均不得干预。 如果不满意评估报告，被征收人有权利申请复核及鉴定，这也是公平公正原则的体现。 第九项原则：被拆迁房中出现的空地院落也应进行补偿。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿 第十项原则：补偿不得低于周边类似房地产市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”如果您的房屋补偿均价低于周围类似房屋的价格，那么肯定是不合理也不合法的。  第十一项原则：因补偿过低，未协商一致，征收方既不得强行占地，又不能强制清表。从法律上来讲，政府并没有强征土地和强制清除地上附着物的权力。征收农村土地的顺序是：①先责令农户交出土地。②完成补偿安置工作。③申请人民法院强制执行。 所以，在没有经过法院准许之前，行政机关是没有权力强占土地的。如果您因为补偿过低，与征收方没有协商一致，此时政府可以作出《责令交出土地决定书》，在法定期限届满后申请法院强制执行。 如果征收方没有严格按照程序进行，此时可以采取法律手段，要求确认强制行为违法，要回自己的合理补偿。 作为被征收人，如果您遇到拆迁补偿不合理或者需要征地拆迁法律上的帮助，一定要第一时间咨询律师为您答疑解惑，在明律师时刻在线，为您一对一免费咨询服务。 |
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