【原】为什么不建议以企业名义持有住房？

导语

实务中，因各地对住房转让都存在各种限购政策，因此很多个人因不符合购房资格而无法买房。于是，就有人想到是否可以以自己名下的企业名义去购买住房。然而，总会有人劝说不要以企业名义购买住房，因为税收非常厉害。至于具体税收厉害在什么地方，个人持有住房与企业持有住房在税收政策上到底有什么区别，却很少有人能够说清楚。

本文中，由笔者就转让环节、持有环节、出租环节三个方面向大家详细介绍个人与企业持有住房的税收政策差异，并分析说明为什么企业持有住房税负更高。

本文所指的个人，如无特别注明，为自然人。本文所指的企业，如无特别注明，为有限责任公司、股份有限公司、国有独资公司，不包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业。个体工商户、个人独资企业、合伙企业的相关政策笔者另行撰文分析。

本文所指的住房，如无特别注明，默认为上海市的住房。

作者：刘世君 律师

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结论摘要

在购入住房环节：个人因享有契税优惠政策，在适用优惠政策时购入房屋成本更低，企业则无优惠政策。

在出售住房环节：在增值税方面，个人因享有增值税优惠政策，在持有房屋满2年（上海5年）后出售可以少征甚至免征增值税；在城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加方面，个人作为小规模纳税人，肯定能享受减半征收优惠政策，而企业如是一般纳税人，则无法享受减半征收优惠政策；在土地增值税、印花税方面，个人出售住房免征土地增值税、印花税，而企业则需要征收，恰恰土地增值税为出售环节税负最高的税种；在所得税方面，个人享有“满五唯一”免税政策及核定征收低征收率政策；相比而言，企业则不享有任何优惠政策。故整体而言，在出售住房环节个人的税负显著低于企业。

在持有环节：除了上海、重庆的部分试点范围内个人外，个人持有住房免征房产税、城镇土地使用税，故在持有住房环节个人几乎没有成本。而企业持有住房，则需承担房产税、城镇土地使用的成本。

在出租环节：在增值税方面，个人出租住房的税率为1.5%，远远低于企业的税率（征收率）；在城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加方面，个人作为小规模纳税人，肯定能享受减半征收优惠政策，而企业如是一般纳税人，则无法享受减半征收优惠政策；在房产税方面，个人出租住房的税率为4%（上海2%），远低于企业的税率12%（小规模纳税人6%）；在印花税方面，个人出租住房免印花税；在所得税方面，个人出租住房的税率为10%，低于企业所得税税率；相比而言，企业出租住房无任何税收优惠政策。故整体而言，在出租住房环节个人的税负显著低于企业。

综上所述，因税法对个人转让、持有、出租住房存在诸多优惠政策，而企业则无法享受优惠政策，故无论是转让环节还是持有环节、出租环节，企业的税负都显著高于个人。这就是为什么不建议以企业名义持有住房。

正文

一、转让环节税费

转让环节税费包括房屋持有人购入住房时需要承担的税费，以及在购入住房后再次出售房屋时，出售环节需要承担的税费。

目前我国住房交易过程中涉及的税费包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税、企业所得税、契税。可以说上述税种涵盖了我国的主要几个税种。其中，仅契税的纳税义务人为买方，其他税种的纳税义务人均为卖方。

（一）买入住房时的税费差异

在购买房屋时，买方需缴纳契税。根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第一项规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”

故个人购买住房享有契税优惠政策。所谓的“购买唯一住房”是指购房人和配偶以及未成年子女在买房前在所购房屋所在省、直辖市、自治区名下无房。

相比而言，企业购房住房没有任何契税优惠政策。

（二）卖出住房时的税费差异

在出售房屋时，卖方涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税、企业所得税。以下笔者就各项税种的计算方式差异以及税收优惠政策差异作出介绍。

1．增值税

对于个人而言，个人出售住房按5%征收率缴纳增值税。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条根据个人持有住房的年限以及住房的类型赋予个人各项税收优惠政策，具体应纳税额计算方式如下（北京市、上海市、广州市和深圳市）：

持有住房（包括普通与非普通住房）不满2年出售的，按住销售收入全额征税。

应纳税额=合同金额÷（1+5%）×5%

持有普通住宅超过2年出售的，免征增值税。

持有非普通住宅超过2年出售的，销售收入减去购买住房价款后的差额。

应纳税额=（合同金额－购入金额）÷（1+5%）×5%

注意：

根据上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）第四条规定，自2021年1月22日起，上海市个人对外销售住房增值税征免年限变成5年。

对于企业而言，企业出售住房的增值税税率（征收率）根据企业性质区别确定。其中，增值税一般纳税人税率为9%，小规模纳税人税率为5%。企业出售住房没有税收优惠政策。

增值税小结：

个人出售住房享有增值税优惠政策，而企业则没有，因此在增值税方面个人持房税负更低。

2．城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加作为增值税的附加税费，以增值税应纳税额作为计算税费的依据。

根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条、第六条的规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

各地政府相应中央的减税降费号召，均对资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加出台优惠政策。以上海为例，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》（沪府规〔2019〕10号）规定：自2019年1月1日至2021年12月31日，对上海市增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

个人作为小规模纳税人可享受城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的优惠政策。企业如属于小规模纳税人，也能享受该优惠政策；企业如属于一般纳税人，则不能享受该优惠政策。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加小结：

个人作为小规模纳税人肯定能享受到优惠政策，企业则未必能享有到该政策，除非企业属于小规模纳税人才行。从这个角度来说，个人持有住房税负更低。

3．土地增值税

土地增值税是卖方出售房屋时税负最重的税种。土地增值税采取“超率累进”方式计算，其税率根据增值额占扣除项目的比例确定，具体分为：

A）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

B）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

C）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

D）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

简单的说，出售的房屋增值越高，税率也越高，最高档税率达60%！本文因篇幅有限，不再展开论述。具体计算方式读者如有兴趣可参见笔者之前的文章

企业转让商业房产涉及税费概览

刘世君，公众号：御用大律师企业转让商业房产涉及税费概览

对于个人而言，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

而对于企业而言，其出售住房却没有土地增值税税收优惠政策。

土地增值税小结：

因个人可以免税，而企业必须全额纳税，故土地增值税成为个人持有住房税负低的最重要因素。

4．印花税

对于个人而言，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

而对于企业而言，其出售住房却没有印花税税收优惠政策。

印花税小结：

虽然印花税金额不高，但个人在印花税方面享有免税政策，导致其持有住房的税负更轻。

5．所得税

对于个人而言，其出售住房缴纳个人所得税。计算方式分为差额征收与核定征收两种方式，具体如下：

差额征收：

个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）-（取得房屋时的购房款+去的房屋时缴纳的税费）-（城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加）-（装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费）

核定征收：

个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）×征收率（1%或2%）

另外，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定：“ 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这就是所谓的“满五唯一”免税政策。

“满五唯一”中的满五是指，自取得房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期之日起算，至出售住房时销售发票上注明的日期之日止，满五年。唯一是指，在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

对于企业而言，其出售住房缴纳企业所得税。计算方式分为查账征收与核定征收两种方式，具体如下：

查账征收：

应纳税额=（年收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损后）×税率

核定征收：

应纳税额=收入总额×应税所得率×适用税率

企业出售住房不享有任何企业所得税的优惠政策。

所得税分析

仅从计算公式来看，无法区分个人所得税与企业所得税的税负轻重。相比于个人而言，在计算企业所得税时除了考虑出售住房本身的盈亏情况外，企业还可以以其他业务的亏损抵扣出售住房产生的盈利，因此企业在企业所得税领域的筹划空间更大。

个人所得税的计算仅考虑出售住房这一单一业务的盈亏情况，个人不得将其他业务的亏损抵扣出售住房的盈利，因此个人在个人所得税领域的筹划空间相对较小。

但是，如个人采取核定征收方式征收个人所得税的话将大大降低税负。以上海为例，上海的个人出售住房根据住房性质采取不同的征收率，普通住房1%，非普通住房2%。即不管住房增值多大，均以总房价的1%或2%核定征收个人所得税，税负极低。相比而言，企业虽然理论上也能采取核定征收方式计算企业所得税，但是实务中几乎很少有企业能采取核定征收的方式，尤其是最近几年的新办企业，一律停止核定征收方式。

因此，因核定征收政策因素，在住房增值幅度大的情况下，个人持有住房在所得税方面的税负将低于企业。当然，如果住房增值幅度小或者平价乃至亏损卖出，则个人所得税与企业所得税税负相差无几。

另外，考虑到个人享有“满五唯一”免税政策，而企业则无相关免税政策，因此综合来看个人持有住房税负更低。

二、持有环节税费

持有环节税费是指住房持有人在买入住房后，自己使用住房时产生的税费，主要涉及房产税、城镇土地使用税。

对于个人而言，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四项规定，个人持有住房免纳房产税。目前，仅上海、重庆二地针对个人持有住房试点征收房产税，但征收范围较小，大部分个人不属于房产税征收对象。另外，在上海及很多省市个人持有住房免征城镇土地使用税。

而对于企业而言，企业持有住房自用需要缴纳房产税、城镇土地使用税。

持有环节税费小结：

就持有住房环节来看，大部分情况下个人因无需缴纳房产税、城镇土地使用税，故个人持有住房的持有环节税负更低。

三、出租环节税负

在出租房屋时，出租方涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税。以下笔者就各项税种的计算方式差异以及税收优惠政策差异作出介绍。

1．增值税

对于个人而言，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九项第6项的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

另外，根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第11号 ）及《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号 ）第四条的规定，自2021年4月1日至2022年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的个人出租住房取得的租金免征增值税。

对于企业而言，企业出租住房的增值税税率（征收率）根据企业性质区别确定。其中，增值税一般纳税人税率为9%，小规模纳税人税率为5%。一般纳税人企业出租住房没有税收优惠政策，小规模纳税人企业在2021年4月1日至2022年12月31日期间出租住房，对月销售额15万元以下（含本数）的租金免征增值税。

增值税小结：

个人出租住房享有增值税优惠政策，征收率仅为1.5%。而企业则税率（征收率）更高，因此在增值税方面个人持房税负更低。

2．城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加作为增值税的附加税费，以增值税应纳税额作为计算税费的依据。

如上文所述，个人作为小规模纳税人可享受城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的优惠政策。企业如属于小规模纳税人，也能享受该优惠政策；企业如属于一般纳税人，则不能享受该优惠政策。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加小结：

个人作为小规模纳税人肯定能享受到优惠政策，企业则未必能享有到该政策，除非企业属于小规模纳税人才行。从这个角度来说，个人持有住房税负更低。

3．房产税

对于个人而言，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）第二条规定：“ 对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收。”另外，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》（沪府规〔2019〕10号）规定：自2019年1月1日至2021年12月31日，对上海市增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。故上海市的个人出租房屋房产税税率为2%。

对于企业而言，一般纳税人的房产税税率为12%，小规模纳税人的房产税税率为6%。

房产税小结：

从税率来看，个人出租住房的房产税税率明显低于企业，个人持房税负更低。

4．城镇土地使用税

在出租住房时，城镇土地使用税依然由出租方承担，计算及支付方式与自用住房一致。

如上文所述，在上海及很多省市个人持有住房免征城镇土地使用税。而对于企业而言，企业持有住房自用需要缴纳城镇土地使用税。因此，个人持有住房税负更低。

5．印花税

对于个人而言，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定：“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”

对于企业而言，其出租住房需要缴纳印花税，无优惠政策。

印花税小结：

因个人出租住房免印花税，因此个人持有住房税负更低。

6．所得税

对于个人而言，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定：“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”

对于企业而言，企业所得税税率一般为25%，高新技术企业税率15%，小型微利企业20%，均高于个人所得税税率。

当然，不能仅以税率高低确定税负。如上文所述，企业所得税在计算时，可以将其他项目的亏损抵免出租盈利，从而达到少交税的目的。个人所得税则不能以其他项目亏损进行抵免。

小结：

在排除其他项目亏损及成本费用情况下，仅以出租项目独立核算计算税费，个人所得税税负低于企业所得税，个人持有房屋税负更低。

★ 总结 ★

在购入住房环节：个人因享有契税优惠政策，在适用优惠政策时购入房屋成本更低，企业则无优惠政策。

在出售住房环节：在增值税方面，个人因享有增值税优惠政策，在持有房屋满2年（上海5年）后出售可以少征甚至免征增值税；在城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加方面，个人作为小规模纳税人，肯定能享受减半征收优惠政策，而企业如是一般纳税人，则无法享受减半征收优惠政策；在土地增值税、印花税方面，个人出售住房免征土地增值税、印花税，而企业则需要征收，恰恰土地增值税为出售环节税负最高的税种；在所得税方面，个人享有“满五唯一”免税政策及核定征收低征收率政策；相比而言，企业则不享有任何优惠政策。故整体而言，在出售住房环节个人的税负显著低于企业。

在持有环节：除了上海、重庆的部分试点范围内个人外，个人持有住房免征房产税、城镇土地使用税，故在持有住房环节个人几乎没有成本。而企业持有住房，则需承担房产税、城镇土地使用的成本。

在出租环节：在增值税方面，个人出租住房的税率为1.5%，远远低于企业的税率（征收率）；在城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加方面，个人作为小规模纳税人，肯定能享受减半征收优惠政策，而企业如是一般纳税人，则无法享受减半征收优惠政策；在房产税方面，个人出租住房的税率为4%（上海2%），远低于企业的税率12%（小规模纳税人6%）；在印花税方面，个人出租住房免印花税；在所得税方面，个人出租住房的税率为10%，低于企业所得税税率；相比而言，企业出租住房无任何税收优惠政策。故整体而言，在出租住房环节个人的税负显著低于企业。

综上所述，因税法对个人转让、持有、出租住房存在诸多优惠政策，而企业则无法享受优惠政策，故无论是转让环节还是持有环节、出租环节，企业的税负都显著高于个人。这就是为什么不建议以企业名义持有住房。

刘世君

律师 注册会计师

北京市隆安律师事务所上海分所

上海市律师协会第十一届财税业务委员会委员

上海市股权专业律师；致力于股权交易、投融资并购、公司治理与股权激励业务，擅长重大复杂诉讼与仲裁业务，尤其是对赌纠纷、股权纠纷案件；刘律师秉持技术驱动法律理念，在服务中侧重法财税一体化服务，综合考虑法律方案与财务、税务及其他专业领域衔接，一站式解决客户需求。

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