房地产的内卷，已经快让人崩溃了

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先说两个行业内发生的事。

某房企略偏远项目开盘，前期上报的认筹客户大约300多组，但开盘只卖了十几套。集团领导大怒，直接把项目营销领导层全部干掉了，请注意只是营销层。

第二个故事是，前两天地产行业群里讨论一个“内幕消息”。某二线城市即将迎来集中土拍，有一个地块起拍价20多个亿，熔断价32亿，保证金12个亿。有十几家房企参与竞拍，地价熔断后就看运气谁能拿到了。

但各家房企的竞争已经到了丧心病狂的地步：为了让命中率更高点，“运气更好点”，每家都用了多个马甲，这块地保证金交了大几百亿！最多的一家财力雄厚的央企直接调拨了200多亿，用了十几个马甲，业内人士大呼“惹不起”。

全国多个重点城市开启集中拍地新规之后，更加考验开发商的资金运作能力，大房企的资金调配能力更强，融资成本也低得多，都在抢地，留给小房企拿地的空间越来越小了。

其实不仅仅是开发商之间在拍地保证金上开启军备竞赛，房企内部的竞争，也开始了。

这次开启集中供地的都是重点大城市，房企内部也在做博弈，资金都是有限的，今天这个区域申请两百亿的拍地储备金，明天那个区域申请三百亿，集团账户上只能调配三百多亿，这钱怎么分、给多少？

区域之间的明争暗斗早就开始了。

有投拓的朋友说，在做土地测算的时候，区域总给下了死命令，给很多原本是“放弃”评级的地块调成了“必拿”，何解？

因为要尽量多的申请拍地储备金，钱你不申请，就会被兄弟公司拿走。

而且对于土储必须要向总部有个交代，没地是死，拿了地可能是死缓。

近几年很多龙头房企做了架构上的调整，有些业绩不好、发展不佳的区域，直接撤销或者被兄弟区域吞并了。

各家房企对于土地储备，真是往死了竞争，利润空间真的是越来越稀薄了，且不说抢地时的土地保证金的资金成本，前段时间我们发过，即使是业内人均效能1.28亿的滨江，利润率也只有1%-2%。

有很多项目，真的是赔钱买卖。

这也不难理解开头说的“开盘卖十几套”的尴尬了，有些事情真不是营销的锅，是拿地的时候就定了调了。

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行业发展成这样，综合来看有多重原因，房住不炒后，市场千变万化，房企的利润率逐年下降，我一个做银行信贷业务的同学说了句扎心的话：房地产已经是夕阳产业了。

另外一方面，我曾经写过一篇文章，三道红线让房企的资本、融资杠杆被卡死，锁死了房企的上升空间。

旭辉林中也曾经说，回顾地产发展路上的四大杠杆——土地杠杆、资本杠杆、融资杠杆、经营杠杆，四者已去其三，只剩经营的华山一条路，而且空间也无太多余量。

这一切都是发展到一定阶段的必然结果，但这会对行业产生什么样的影响？

我们来看之前华为内部讨论激烈的一个名词的七个状态：

1.无意义的精益求精

2.将简单问题复杂化

3.为了免责，被动的应付工作

4.与预期的目标严重偏离的工作

5.低水平的模仿和复制

6.限制创造力的内部竞争

7.在同一个问题上无休止的挖掘研究

是的，套用在房地产行业每一个都很精准。这个词就是内卷。

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行业发展的内卷，导致行业内部也卷起来了。

以前觉得房地产行业不能简单的把发展现状归结为内卷化，所以看到这个名词也就一笑而过。前几天跟一个关系很好的朋友聊天的时候，我猛然发现，房地产的内卷，已经超出了我们所有人的想象。

朋友在一家中型房企就职，他跟我讲，到了总监这个级别发现，有超级多的同行朋友和他状态差不多：这两年职级没什么变化，爬升越来越难，关键是公司在土地市场基本毫无收获，市场上行期销售情况非常好，他的精力反而是和投拓一起多看土地和研判，也盼着公司多拿几块地，要不项目卖完他就失业了。

还有一个朋友是在杭州做策划，由于杭州市场不需要任何的营销，所以策划做些最基础的工作就可以静待清盘了，项目也没有什么佣金，收入相比以前反而是减少的。

另外一个现象是，加班越来越严重。由于从区域到城市公司各岗位都在压缩编制，但是仅仅是应付内部的数据、会议和PPT报告都要占用一半以上的时间，另外一半才是忙项目真正的工作，加上白天会议多，只能晚上加班完成。

我们也曾经多次批评过无效加班，但现在深度来看，很让人无奈，加班文化变本加厉，而且变成了一种常态和政治正确：

有的公司更过分，你不加班但是领导还在加班，那也不敢走，即使你没事了你也只能在办公室熬着。

另一种行业内常见的是，很多原本在一二线城市大房企工作的朋友，离职再换工作的时候，都很无奈的去了三四线城市，甚至去了县城任职。

我知道的更多的房地产从业者，要么去做贝壳店东要么转行其他行业，开饭店的民宿的美容院的，很多很多。

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房地产的内卷，本质上是行业发展已经到达天花板了，增量不够，又无法再向外扩张，只能通过向内挤压竞争，复杂化发展，从而造成大量消耗。

一句话，因为大家没法一起把蛋糕做大，所以就只好去抢夺别人的蛋糕。房企之间如此，个体之间也是如此。

企业可能没什么，最终房地产企的结局可能都是相同的。

但对于个体来说，极其痛苦。

由于蛋糕大小一定，大家只能通过努力提升自己的技术，以求分得更多蛋糕。虽然大家分蛋糕的技术不断提高，但因为蛋糕本身没有增大，涌入的人又在不断增多。

最终的结果可能是即使大家分蛋糕的技术提升了许多，获得的蛋糕依然不会变多。在劳动力不断持续投入的过程中，这种发展并不会带来边际效益的提高。

这等于是竞争者花费了大量的成本投入，但却没有得到更多收获，因为付出的成本都被内耗掉了。 

而对于我们每一个作为从业者的个体，是应该认真对待这件事了。

昨天在一个地产群有群友发一个国家鼓励三胎政策链接后说道：

我估计地产行业的人生三胎的不多，因为一胎都快没时间生了。