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艳姐说 在回答房企拆分物业板块上市之前，我们要厘清一个基本的问题：什么情况下母公司会考虑拆分旗下子公司上市？ 从资本运作与企业经营的逻辑来看，拆分上市的源动力主要来自以下四个方面： 其一、拓宽融资渠道，提高母公司流动性 母公司整体的融资渠道有限，将对应的优质资产或业务分离出去，就可以通过新的公司来筹资。这样一来，母公司能盘活公司的项目资产，使新项目源源不断地进入公司；子公司打开资本市场大门，更有利于发展。 总结一句就是“一个资产，两种卖法”，母公司可以继续拥有子公司的控制权，但是子公司的投资风险将由广大投资者共同承担。 其二、提升母公司的股价 对母公司来说，子公司的成功上市能给自身的股价带来诸多好处：①给母公司带来股票的大量套现收益，资产价值的提升推动股价的上扬；②精简业务带来公司价值更得到重视；③分拆上市能在资本市场上给母公司带来巨大炒作题材。 其三、获取子公司股价收益 一般企业在发行股票，都采用溢价发行的方式，母公司作为发起人能享有部分溢价所得；一段时间后，上市公司还可以变现其子公司的股份，获得资本收益；且母公司股东也可以按照持股比例享有子公司上市的净利润分成。 其四、管理层激励 子公司分拆后，管理层将获得更大的股权激励，能有效激发管理人员积极性。 如果把这四层逻辑嵌套到“房地产公司拆分物业上市”的动作来看，就能解释为什么有那么多物业企业跑步上市。 这背后，既有房企寻求地产开发之外的第二增长曲线，也有通过服务赋能产品价值的考量；既有资本关注窗口期上市环境宽松，也有降杠杆环境下降低资产负债率的短期纾困。 但房企拆分物业板块上市的背后有两个关键问题： 一是在市场估值层面，房地产集团各部分业务的价值，需要重新梳理和重新估值。 众所周知，房地产股票在资本市场长期因估值偏低饱受困扰，此前资本市场给予物业估值远高于开发业务，分拆后物业单独计算估值，可以提升整个房地产集团的市场价值。 二是物业上市能进一步获得融资支持，发挥品牌效应，进行进一步整合并购，扩大规模，拓展业务。 还能使用智慧科技手段，巩固自身护城河，最终培育出地产细分行业又一龙头，与地产主业协同构建生态体系。 当企业到达一定规模，资本化、上市似乎是不可避免的商业规律，也是绝大多数创始人的愿景，曾经扬言不上市的融创物业，都已付诸实践；恒大物业更是在短短四个月过会登陆资本市场。 从企业经营的角度来说，万科、龙湖的物业板块不会永远不上市，而是等待一个真正合适的时机，这样也符合企业官方的口径说法。 但至少当下，并非一个合适的选择，因为资本市场环境也在悄然生变。 变化一、曾经赚足了资本眼光的物企，如今走到了重新被审视的关口。 虽然物企上市数量有增无减，赶上了风口，但也不是谁都能飞起来。曾经资本市场热捧的物业如今归于冷静，上市破发成了常态。 去年8月份起，港股物业股开始集体回调，跌幅在2%-20%之间。10月末，卓越商企、第一服务、世茂服务及合景悠活四家物企敲开港交所大门，有3家开盘即破发。 一个共识是，物业股扎堆上市使这一概念股的稀缺性消失，围绕物业股的资本热潮已经散去。 变化二、房企拆分物业的动机，有了更多疑点。 变化出现在“三道红线”的突然降临，对于房企来说，面临融资的条条框框，物业板块上市成了曲线自救的重要办法。 与其说房企是为了物业板块的发展壮大，不如说是在“三道红线”降杠杆、降负债的预期压力下旨在打造另一个资本平台和为服务于母公司市值管理的目的所需。 这样一来，多数本就是背靠大树好乘凉的物企，头上“房企附属品”的标签更加明显了，在房地产行业弱势的大背景下，是不太可能走出完全独立于房地产行业的独特走势的。 归根结底一句话，当下这个时间节点，资本市场的环境对物业企业来说，并没有像过去那样友好，过去五年左右时间内，物企增长模式相对趋同。 此时选择上市的物企要获得真正的价值重估，势必要面临更加严苛的审视，讲出足够打动人的模式和故事。在业态扩张、社区增值服务内容扩张、产业链延伸，甚至跨行业发展等多个方向寻找适合自己的增长和盈利模式。 越是优质的物业企业，越需要有充足的准备面临市场的苛责。 对于万科、龙湖这样地产头部企业旗下的物业板块来说，母公司自身实力雄厚，财务纪律性极强，融资纾困、降低杠杆等燃眉之急并非他们的近忧。 对于拆分物企上市，当然可以更从容地选择时间节点、等待业务板块磨合成熟的时候选择上市。 一句话，上市于万科和龙湖而言，意义绝不仅是融资而已。 从某种角度来说，这也是行业头部企业战略上的从容。 尽管短期内，我们可能不会看到万科和龙湖拆分物业板块上市，但两家巨头的这个选择背后，却各有各的原因。我们可以分别来看。 今年刚开年，龙湖公布新开辟的C5、C6两个新业务：房屋租售、房屋装修。这两个新战略级航道，拥有一个共同的新品牌“塘鹅”。 这是时隔三年后，龙湖再次拓展新业务，此前龙湖拥有C1－C4四大航道。至此，龙湖拥有了六大业务矩阵，C1为房地产开发业务；C2为商业，在运营持有项目的同时，推出代运营模式；C3为长租业务；C4为智慧服务业务，包括传统物业；C5/C6为房屋租售、房屋装修。 可以发现，龙湖提出“空间即服务”概念中，C4、C5、C6都围绕物业管理业务展开。换句话说，龙湖不仅没有将物业拆分出的打算，还在集团主航道中将物业服务进一步细分。 根据龙湖财报显示，龙湖物业已具备上市条件。截至2020年6月底，龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米，中期收入25亿，预计全年达60亿，盈利水平排在行业前列。 但龙湖的管理层却反复在公开场合强调了一个原则：目前龙湖物业并没有单独上市的计划。 龙湖集团董事长吴亚军的原则很清晰：上市是手段，不是目的。 按照龙湖管理层给龙湖物业的定位：物业是龙湖整个业务生态的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这才是符合龙湖发展需求的选择。 因此，龙湖物业不上市的一大原因，是基于龙湖六大主航道的整体业务来通盘进行考虑。 早在2016年，房企物业分拆上市潮开始兴起时，吴亚军就曾毫不客气地指出传统物业公司存在的问题。“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。” 在吴老板看来，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，必须通过变革来实现成本的降低。 所以你能发现，龙湖物业一开始就没有按照传统物业以来管理面积收费的模式去规划，而是选择了互联网、科技化的道路。 C5、C6两个新业务航道，其实都脱胎于传统物业服务，龙湖把这些业务单独拎出来，让C4智慧服务更加纯粹走互联网的模式，而单独拿出来的业务也有一定资本化的可能性。 去年登陆美股、股价暴涨的贝壳，给了地产大佬们很多的启发。房地产产业互联网成为香饽饽。而房地产相关业务中，最具备科技、互联网基因的，就是物业服务。 在龙湖杠杆发布的财报中也特别提到，在科技赋能之下，龙湖空间运营商的角色和长法也在被重新定义。或许龙湖瞄准的正是贝壳，未来要孵化的是一个，甚至多个智慧科技平台。 还有一个猜想，资本市场没有给到龙湖物业应有的估值。 龙湖财报显示，2020年，龙湖智慧服务合并抵消后实现营业收入58.4亿元，同比增长36%。截至期末，龙湖智慧服务合约面积已超过4亿平方米，实际管理面积达到1.72亿平方米。 而龙湖智慧服务以12.73亿元拿下东北地区规模最大、最具影响力的亿达服务100%股权之后，实力进一步增强。 但目前市场上对龙湖智慧服务的PE和估值并没有形成一个统一的共识，这或许是龙湖智慧服务迟迟不上市的另一原因。 有分析人士指出，未来龙湖也将继续在这些城市深耕并进行异地扩张，以社区、物业和购物中心多种业态组合深化空间服务功能。 或许对于智慧服务这条赛道，就像龙湖CEO邵明晓说的那句“大财不进急口”。龙湖会保持充分的耐心，集聚更多的资源，打磨自身能力。 和龙湖明确表达物业不上市的态度不同，万科针对物业上市的话题态度有些暧昧。郁亮每次回答万科物业上市的问题，答案都不太一样。
最近，万物云CEO朱保全在接受采访时表示，“我们一定会上市，但如果还是用物业的概念上，我觉得可能不一定合适。” 虽然有关上市问题上频频放烟雾弹，但可以确定的是，万科物业与龙湖智慧服务殊途同归，都没有用物业公司来框定自己。 首先，万科的确在努力区别于传统物业公司，突破常规业务。在万科物业更名“万物云”之后，万物云CEO朱保全提出：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。” 更名为“万物云”后，物业板块形成了 Space、Tech 和 Grow 三大模块，原本的“万科物业”只成为了一个针对住宅社区服务的品牌，与之并列的还有其他六大品牌，分属三大板块之下。 我们来看看三大板块分别聚焦于那些领域：
近期，万物云又从原来的万科物业的安防机电运营中心，分拆出了“万御安防”，主营物业服务“四保”之中的安防业务和机电业务。 其次，万物云开始引入业内知名的职业经理人。在今年4月，此前刚辞任了彩生活执行董事兼首席执行官的黄玮，被曝出加盟了万物云，出任高级管理职务。 黄玮现年51岁，也是出自中海系的明星职业经理人。据悉，万物云内部评价黄玮：拥有“被收购融入及收购整合的两种团队管理经验”。 不难猜测，未来庞大的万物云或许也将开启并购之旅。 最后，万科已经开始着手对万物云的资产进行梳理。去年10月更名后，万物云进行了约31次对外投资移除行为，并将此批城市公司新增入万物云的子公司中。 行业认为，万物云将从原来单纯的物业服务公司，转变为侧重科技服务的平台，物业公司的框架则更加清晰。 或者干脆直言，万物云要做物业行业中的“贝壳”。 这背后的逻辑是，万物云的核心竞争力在于科技手段，打造一个开放式物管赋能平台。在这个转变路径上，万科极大可能要复制效仿链家到贝壳的转变。 贝壳模式的核心逻辑，就是利用平台优势促进中小经纪品牌入驻，实行利益多赢。中小房地产经纪公司可以通过贝壳的品牌效应获得更多的潜在客户，为其发展业务规模，提高交易量提供了良好的平台优势。 万科物业现在做的，就是链家贝壳当年做的事。 核心就是利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台，与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。 举个例子，万物云旗下的Tech 模块，包含万睿科技和第五空间两大品牌，包含 BpaaS 服务、智能硬件、空间 OS及产品解决方案 4 大类内容：
因此，在这些模块孵化成熟，业务跑通之前，万科不会匆忙将其打包上市，而是等待市场给予一个合理的估值。 所以从这个角度来看，万科、龙湖在拆分物企上市方面不积极，当然有他们自己的逻辑。 互动投票 👇 参考资料： 1.《火爆行情中，龙湖物业、万科物业为何不分拆上市？》 华尔街见闻 2021.01 2.《万科物业：社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司》 方正证券 2020.08 3.《万科深度报告：基本盘扎实稳健，多元化助基业长青》 平安证券 2020.04 4.《房企融资收紧，龙湖为何坚持物业不上市》中国企业家杂志 2020.08 |
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