 “此房屋已被划入征收拆迁范围”，寥寥几字让业主们相当振奋，但也有人皱起眉头。因居住或经营所需，向业主租赁房屋/店面，租期还没到，却碰上了征收。此时，承租人的权利该如何保护？ 租期内房屋遇上征收拆迁，对于拆迁补偿款，承租人有没有份？ “买卖不破租赁”，租赁权虽然是债权，但也具有物权的性质。房屋所有权因征收产生变动，也不能影响承租人的合法权益。因此，房屋征收过程中，征收部门对承租人的合法权益依法应当予以保护。 虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中写明的征收补偿的对象仅限于房屋的所有权人，并不包括承租人，但这并不代表房屋征收部门对承租人的合法权益不予保护。房屋征收部门只是不直接与承租人协商补偿，而是将对承租人的补偿一并补偿给房屋所有权人，房屋所有权人与承租人之间的补偿费用分配问题，由双方另行解决。
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 故，承租人虽然无权向房屋征收部门主张拆迁赔偿，但其与出租人之间存在房屋租赁合同关系，因房屋被征收出租人无法继续履行租赁合同，承租人有权向出租人要求补偿相应的损失、支付其应得的拆迁补偿款。至于已经预付的租金、押金等，自然也有权要求返还。 需要说明的是，实践中部分征收主体为尽快推进拆迁进度，自愿与承租人签署拆迁补偿协议的，这属于有效约定，此时承租人可以按照此协议向征收主体主张补偿。此属于例外情形，不在本文讨论范围内。 那么，承租人可以向出租人主张哪些拆迁补偿款呢？私法领域尊崇“意思自治”，如双方早在租赁合同中对房屋拆迁补偿款有相关约定的，从其约定。例如，“租赁期间如遇政府拆迁，则按政府条款给予经营者补偿”。如未约定，在有相应证据材料证明的情况下，可以主张以下几项费用： 1、室内装饰装修损失等补偿费用。承租人有对房屋进行装修的，需要区别能否拆除，能拆除承租人自行搬离；不能拆除的，法院会综合装修次数、双方装修投入，按照公平原则进行合理分配。 2、停产停业损失补偿。房屋被征收，造成业主无法出租的经营损失，如同时造成承租人无法继续在店面经营损失的，此部分补偿费用双方合理分配。 3、搬迁费与按期搬迁奖。两项费用与承租人紧密相关，只有承租人搬走，业主才能将钥匙交给房屋征收部门，领取征收补偿款。因此，搬迁费原则上由承租人享有，而按期搬迁奖需要承租人与业主二人的共同配合，故合理分配。 结合案例 解析规则 （2018）湘03民终4号案件，原被告已签署《房屋租赁合同》，租期至2017年2月11日，约定“在承租期间因征收拆迁造成经营损失由乙方直接找有关征收单位，赔偿归乙方所有”。2016年年底当地政府发布征收公告，涉案房屋属于征收范围。承租人认为因租赁房屋被拆迁，导致经营中断，造成停产停业、搬迁等损失，要求共享搬迁奖励，故向法院提起诉讼。 法院认为，征收补偿款的组成和性质将征收补偿款在房屋所有权人与承租人之间合理分配。根据补偿款的具体性质，除了房屋本身价值补偿应当属于出租人外，其他与承租人密切相关的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等，应当在房屋所有权人与承租人之间合理分配。 因此，法院判定，房屋主体补偿款归业主所有；室内装饰装修、设施设备及附属物补偿款，综合案情合理分配，业主70%，承租人30%；搬迁费原则上承租人享有；按期搬迁需要双方配合才能完成，按期搬迁奖双方各分50%；停产停业损失补偿，鉴于承租人有经营损失、业主有出租经营损失，双方各分50%。 城市规划不断更新，房屋租期内遇上拆迁征收确实不受我们控制，但可以未雨绸缪，在签订租赁合同时便考虑征收因素，双方协商一致后写入合同中，事后有迹可循。 END 饶庆松 大成律师事务所合伙人 大成深圳房建部副主任 广西北海国际仲裁院仲裁员 《时代周报》特邀法律评论员 热爱横渡，三次横渡琼州海峡 2016年挑战往返横渡 彻夜坚持19小时50公里 公开出版物有《横渡，不一样的人生》 曾成功代理死刑改判无罪案件 每天一分享，做有温度的律师 阅读|分享|励志|横渡|法律 分享美好，是美德 |
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