 今年房地产最大的黑天鹅，可能在于恒大。 恒大又到了敏感时刻。 昨天，恒大遭遇了一场股债双杀——
 这已经是恒大第二次跌入信任谷底。 两次间隔，不足一年。 去年9月份，恒大陷入“债转股”风波。 2017年，恒大确定要回A股上市。然后，拉了一笔1300亿的战略投资。 恒大用这1300亿还了一部分其他债务，降低了负债率，优化了负债表，就等着回A嗷嗷干一把。 这1300亿，也不是白拿的。 人家愿意给你钱，看中的就是你回A股之后，撸一波股价，到时候连本带利还了钱。 万万没想到，恒大回A重组上市迟迟不批准，眼看要凉。 战略投资马上到期，A股又回不了，1300亿急了！ 债主们，张罗着要让恒大还钱。不仅要还钱，还跳着脚要分红。 恒大也急了，跑过去给管理层哭诉—— 我要是把这1300亿还了，资金链分分钟就断。 我这个当大哥的要死，肯定要拉着小弟们一起跳坑。 于是，扯淡的事情来了—— 经过管理层的一顿调节，1300亿的债主们同意“债转股”了。 恒大还喜气洋洋发了个通告，大致意思是—— 战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。 债主，变成股东。 恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。 这件事情，表面上看是恒大赢了。 实际上的后果是—— 所有的金融机构，一定会第一时间拉黑恒大。 恒大碰到了所有金融机构的底线。 你特么分分钟不还钱，我特么借钱给你却分分钟变成股东。 你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。 以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。 一个债转股，看似短期救了恒大，实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘。 你太黑，我不信你了。 于是—— 今年恒大的一系列操作，活像个被逼入绝境的小跳蛙。 一顿上蹿下跳，反复触碰底线。 比如，前面所说商票逾期。 它触碰了供应商的底线，进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。 如果商票都无法兑付，这不是一个好的信号。 这意味着—— 这家公司，可能真的揭不开锅了。 再比如，恒大最近的疯狂降价出货。 南充精装房，2600元/㎡；广汉精装房，4000元/㎡；开封，3000元/㎡；重庆保税区旁，4600元/㎡；天津恒大凤凰庄园，精装3500元/㎡；佛山恒大毛坯房，3000元/㎡；珠海恒大某盘，从220万降到120万…… 这些房源的唯一要求就是：全款，不能按揭，个别甚至要15天内付清。 这不是一个好的信号！ “高层精装3000块”，意味着什么？ 一般情况下，高层建安成本2300块，精装成本在800块，税费成本约10%。 按照这样的价格，哪怕土地白送，恒大每平也要赔1000块。 这真的不是一个好的信号！ 全国范围内，大规模不计成本的赔钱出货，只能说明—— 恒大的生死攸关，源自于三年的战略失误。 有人说，恒大最大的问题是—— 它碰到了房企融资的“三道红线”。 这也是扯淡！ 全国碰到三道红线的房企，远不止恒大一家。 为啥别人不出事儿，就恒大动不动就要凉。 恒大最大的问题不是碰到了红线，而是—— 过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏。 恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。 大家先来思考一个问题—— 过去三年，中国楼市的行情特征是什么？ 过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？ 从区域来说—— 过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是：长三角和珠三角。 最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。 过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是：城市核心区和成熟产业聚集区。 尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有学区支撑的核心区。 从产品来说—— 过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。 比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块…… 不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转—— 从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。 从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套学区。 从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。 讲的再直白一点，就是——
但是，你再去看恒大的这几年。 以上三点，它踩准了哪一个？ 你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？ 杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？ 别说这些城市了，连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。 恒大的土地储备，越来越偏离核心。 恒大口口声声说，66%的土地都在一二线城市。 的确，是都在一二线城市！ 但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。 比如，恒大在郑州的楼盘布局，不是在航空港区，就是在荥阳，要么是靠近开封。 你有多久没看到恒大的产品升级了？ 五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？ 几乎没有！ 恒大诸多项目，现在用的水晶灯，与五年前几乎一模一样。 三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？ 现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么？ 玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。 而恒大还在玩什么？ 还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。 有一句话，虽不当讲但仍然要讲： 恒大，已经被时代一脚踹下！ 在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里—— 恒大的土地布局，不是在三四线，就是在一二线的远郊。 在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里—— 恒大的楼盘，却嗷嗷叫的直往远郊干。 在改善需求主导市场，产品不断迭代的大浪潮里—— 恒大的产品，仍然守着三五年前的标准，活像泥地里打滚的傻小子。 过去三年，恒大在干啥？ 玩多元化，玩造车，玩房车宝，玩恒房通…… 一个房企，干起了车企的活。一个开发商，干起了中介的活。 不怪别人，都是浪催的。
恒大的这一关，有点难过。 说它难过，是因为—— 被逼入墙角的恒大，在焦虑之中，触碰到了太多商业的底线。 首先，连续触碰了房企融资的三道红线。 单纯从政策面来说，因为三道红线，合规的融资几乎不太可能。 然后，一次债转股，触碰了所有金融机构的底线。 借钱还不上，就哭穷管理层。一次债转股，就让债主变股东。 我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。 接着，商票逾期兑付，触碰了供应商的底线。 我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。 我只想赚点利息，你却看上了我的本本，以后谁还敢给你供货。 最后，不计成本的抛货回款，触碰了购房者的底线。 购房者是想图便宜，也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价，漏就可能变成窟窿。 我只想贪个便宜，你却看上了我的首付。 从政策到金融机构，再到供应商，最后到购房者……恒大在底线之上，一顿上蹿下跳。 就这还有人跟我说，去抄底恒大？ 你怕不是疯球了吧。 最后，耿直少年有一句话送给大家—— 危机解除前，一定一定一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。哪怕是再便宜，也不要去抄底。 我也知道，像恒大如此规模的房企，大概率不会倒。 但我更知道，君子不立于危墙之下。 请把此文带着上面这句话，转发给身边的朋友，尤其是在三四线城市的朋友。 他们在大房企缺失的县城和地市，更容易被大品牌所蛊惑，更容易上头，更需要这篇当头棒喝的提醒！  |
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