【原】亚朵1期 | 如何不再从加盟店抽调店长和前厅经理？

业主说 I 第1期

 业主 I 杨先生

门店 I 亚朵酒店

品牌所属集团 I 亚朵酒店集团

满分 I 10分

本期投资测评平均分 I  7.5分

/  投资背景  /

杨先生投资酒店以中端酒店为主。他的大部分门店在南方，投资区域包括广西、重庆、四川、安徽、苏州，他的投资会根据市场变化而有所变动，杨先生目标现在渐渐迁移到中到中高端酒店，涉及品牌包括（高到低端）温德姆旗下华美达、（中至中高端）亚朵、（中端）维也纳和维也纳国际、（新品牌）丽怡、城市便捷等，除此之外，单体酒店的投资经营杨先生也有涉及。

我出生在家族式企业，父母投资酒店三十年；2014年我从美国留学回国，2015年开始接班家族企业，随后开始筹备我自己的第一家店，算是正式进入这个行业；2017年第一次走出广西，投资了重庆的项目；2018-2019年开始进入安徽、四川、苏州。家族财富的80%以上来自酒店行业。当时母亲投资加盟了维也纳在广西的第一家门店。目前在家族内部，由于各方对各个项目的看法和信心不同，所以投资项目的股权分配上会有区别。

/  投测满意度 ：8分 /

房间 I 90间房
总投资额 I 1500w  
投资回报周期 I 4年（预估）
开发人员服务水平评价 I 专业

杨先生团队从19年开始投资亚朵这个品牌，最近的一个加盟店是今年1月在苏州开业。作为加盟商，杨先生比较认可这个品牌。因为酒店投资人/业主在选择品牌的时候，需要对品牌文化、管理、底蕴、定位、认可度有充分了解和评估。对亚朵投资测算满意度，杨先生给8分（满分10），比较满意。这家苏州的亚朵是有90间房，投资1500万，测算的投资回报周年是4年左右，前期的开发和工程团队都相对专业。

首先这家店的位置免受季节性影响，是一个常规的商务区，所以酒店目前开业初的爬坡期数据已足够充分到让我们对未来的收益进行预估。开业至今，1、2月还受疫情影响，所以3、4月就属于爬坡期。3月开始，RevPAR到了300，4月已经到达330，所以整体趋势明显。即使尚在爬坡期，回报周期也在可视范围内-4年。通常酒店爬坡期是6个月，而接下来的6、7月份是暑期旺季，所以杨先生对该酒店收益状况是持乐观态度的。

/  筹建满意度 ：8分 /

单房投资 I 15w/间 

筹建周期 I 8个月
施工团队 I 整体外包

这家店是杨先生在华东投资的第一家店，对亚朵集团给予的支持力度，业主还是比较满意的，可以给8分。

苏州这边对（项目的）审批文件，（筹建）用材用料，比中国其他区域更严格，所以这家店的单房造价比投资预算高一点，15万一间；筹建周期偏长，大概是8个月。由于苏州这家店的筹建对证件、施工队资质也是要求严格，杨先生也把这两项整体打包外包了。

同时，亚朵总部在上海，江浙是这个品牌的核心发展区域，所以杨先生在进入市场之前，有足够的案例供我分析、做预判。

/  经营满意度 ：8分 /

单房运营成本 I 150-160/间
RevPAR I 330-340/间
店长满意度 I 8/10

这家店的经营满意度杨先生给8分。原因第一是爬坡快；第二是前期会员占比让人满意；第三，亚朵这个品牌在旺季的溢价特性给酒店头人带来了可观的收益，像刚过去的五一。目前的单方运营成本受控在150~160之间，整体RevPAR是330~340，对集团派驻门店的人员投资人也表示满意，配合得比较愉快，店长满意度可以给8/10。

亚朵针对一线和准一线城市的核心商圈有足够的溢价能力，所以在这些位置的项目，酒店投资人杨先生有持续合作的意愿。

/  会员满意度 ：8分 /

集团会员占比 I 40%  
会员复购率 I 较高

杨先生投资的这家亚朵酒店在华东，所以目前会员占比在40%，但华东以外的地区恐怕做不到这个比例；关于会员复购率，杨先生觉得亚朵的会员黏性还是相对高的，因为他们选择的房量不大，所以目前亚朵会员的贡献比例杨先生个人比较满意；杨先生表示，如果这家店房量上升，亚朵会员贡献比例的上升空间就很大了，所以他给亚朵的会员满意度是8分。

一般酒店的客源分3个渠道：协议、OTA、会员。而会员来源不是按正比例增长，而是有项目选址区域的固定流入量。比如杨先生投资的酒店90间房的40%，也就是35~40的会员流入量情况，这个是大致固定的，即使房量增加到150间，会员流入也不会增加，反而会同比减少。这样的情况下酒店经营管理人员就需要保障增加协议客和OTA的流入量才能保证运营收益。筹备期间对项目的各个客源都有预估，才决定了现在的房量。

另外，亚朵对区域管理有明确的界定，比如餐厅不可以对外承包，再比如，他们的早餐厅也不对外经营；这家酒店们还有一个花园；第三，他们也配备了洗衣房、健身房；第四，由于房量只有90，这家店也没有配备会议设施。

/  培训满意度 ：7分 /

人房比 I 0.28  

流动率 I 7分，尚可

开业前，亚朵酒店总部有针对业主的培训，开业后也给了财务人员针对性的培训。亚朵酒店集团对员工的关怀也是相对较好的，目前酒店人员流动性不算高，算比较稳定。开业前的3个月是筹备和开荒阶段，人员流动率的数据不算准确，所以对这个问题杨先生持保留意见。

/  供应链满意度 ：6分 /

采购价 I 偏高  
产品质量 I 一般

关于供应链方面，杨先生表示目前的亚朵酒店集团采购价格偏高，而采购量大的时候应该体现出集团采购优势；另外，亚朵集团的采购产品质量一般，希望未来有所改善，这样对我们加盟商也有好处。

/  品牌优势  /

关于亚朵酒店的品牌优势，酒店投资人杨先生表示主要在于以下几点：

一、亚朵的区域性溢价空间很大，尤其是在一线和准一线城市的核心商圈，因为现在酒店租金普遍较高，那么只有做到高溢价才能确保投资回报率；

第二、亚朵作为中高端酒店的品牌认知度可谓名列前茅。

/  品牌改进建议  /

关于对亚朵酒店品牌的改进建议，酒店投资人杨先生表示：

第一、亚朵的直营店比例不足，目前的直营店数量不足以支撑品牌建设，人力资源和它的区域性影响力；

第二、亚朵的人才储备较为捉襟见肘，集团有必要加大人才储备和培养力度；第三、集团的大房量（150间以上）门店数量较少，对会议型客户的销售和布局相对欠缺。

目前亚朵的县长和店长大部分来源于内升，门店内隶属于集团的人只有县长和政委，而很多政委是由前厅经理直接上升的，而门店前厅经理把控了整体服务品质。一旦门店前厅经理被抽调，单个门店就会面临不稳定、服务品质波动、人力资源的变动。所以酒店投资人杨先生表示希望亚朵能充实人才储备，避免频繁从加盟店抽调管理人员，这样会更好。

END