节目回顾|杜秋霖：疫情影响之下商业租赁合同的处理

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节目回顾：

     本期节目由贵州子尹律师事务所杜秋霖律师给大家讲述疫情影响之下商业租赁合同的处理，下面一起来回顾。

案

例

介

绍

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新型冠状病毒肺炎事件和2003年的“非典”（SARS）均属于法律意义上的传染病引起的突发公共卫生事件。那么肺炎疫情期间商业租赁合同关系的处理可以参照之前非典事件的处理方式。

我相信今天大家可能更多的是关心疫情期间作为承租人可不可以不交租金或者少交租金，作为出租人能不能不免租金或者说租金免收后作为出租人的权益如何保护，所以今天我将用大部分时间就此问题进行一个解答。

首先，我们先站在承租人的角度去分析这个问题，一般情况下，作为承租人会认为在疫情期间开不了店，营不了业，租了这个店我又用不了，所以我不交租金，那么作为出租人呢，出租人会认为我不管你营没营业，反正店是拿给你使用了，我就要收租金，总之大家是婆说婆有理，公说公有理，到底谁说的对呢，那么我们就要回归到法律条文上，法律有规定就按法律要求的办，那么我们就统计一下法律中关于承租人可以减免租金的条款有哪些？

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

第一百一十八条 ：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

这几个法条主要涉及的是两个问题，一个是不可抗力，一个是情势变更。

为了便于大家理解，我举两个比较通俗易懂的例子：

1、定婚男女于即将结婚登记之际，被女方母亲告知突然发现男孩是女孩失散多年的亲哥哥，这婚能结吗？不可能，也没法克服，这是不可抗力！

2、男女方约好登记结婚时，男方向女方支付300万元彩礼，还没来得及登记，男方家被盗抢一光暂无力支付，丈母娘不依不饶必须给彩礼，那这婚能结吗？也不是完全不可以，只是代价巨大，要么变更彩礼数额，要么不结了，非不能也实不欲也，这是情势变更！

当然这只是为了便于大家理解的“引子”，两项制度的内涵远没那么肤浅，下面我们言归正传：不可抗力制度的着眼点在于“不可能”，因出现了特殊风险从客观上无法履行合同，而情势变更制度的着眼点在于“不经济”，因出现了特殊变化，而使合同一方继续履行合同所付出的代价太大。

为什么要给大家输入这两个概念呢，因为商业租赁合同是否可以减免租金的关键就在这两个概念，而所有的应交或者不应交的法律观点也来源于这两个概念，不同的商业租赁合同可能有的适用不可抗力，有的就不适用不可抗力，我下面就通过几个案例尽可能的让大家了解。

长治市中级人民法院（2018）晋04民终2272号民事判决书，主要事实内容为：2002年9月26日,原告新世纪公司与被告郭宏伟签订了租赁合同。合同签订后，王树文对阳光大酒店进行了装修、改造，酒店于2003年3月14日开始营业。工商登记酒店的字号为襄垣县阳光大酒店，经营者为郭宏伟，组成形式为个人经营。实际经营者为被告（反诉原告）王树文。王树文在经营酒店期间修建了职工食堂、宿舍、热水房共计7间。2003年4月“非典”来袭，酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典，停业五个月。双方就非典停业期间是否支付租金问题发生争议。

一审法院认为：本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。

上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号民事判决书，主要事实内容为：亿大公司系本市古北路456号佰威大酒店房屋所有人。2001年12月3日，亿大公司与翊宇公司法定代表人吴江签订《上海亿大房屋租赁合同》，合同约定：亿大公司向翊宇公司出租佰威大酒店地下室（局部），建筑面积为350平方米，租赁用途为电脑网吧；翊宇公司接到有关主管部门因防治“非典”疫情停业的通知，翊宇公司于次日起停业至6月10日恢复营业。双方就非典停业期间是否支付租金问题发生争议。

一审法院认为：因对租金挂帐等事宜双方产生矛盾，嗣后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。

辽宁省高级人民法院（2013）辽审二民抗字第14号判决书，主要事实内容如下：2002年10月25日，正典公司与鹏程公司签订《租赁酒店协议书》。协议签订后，正典公司给付鹏程公司租金50万元，保证金10万元。正典公司对所租房屋进行装修，经营酒店名称为大连市西岗区阿六蛇城酒店，并办理了经营野生动物的许可证。2003年5月末，正典公司因非典停止经营。

辽宁省高级人民法院认为：因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治'非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于'非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

判断因素一：经营行业类别影响。本次新冠病毒在全国均有确诊案例，各省份对疫情管控方式、方法、程度均有差异。就我市公告明确要求“全区范围内电影院、网吧、酒吧、KTV、游艺场所等人口密集型娱乐场所一律暂停营业。”对于经营上述场所的商户来说，由于政府采取的控制措施，致使租赁合同在一定期间内不能履行，此时新冠疫情应当构成租赁合同关系中的不可抗力。必须指出，疫情只在一定时间段造成租赁合同受限，但不等同于只要发生了此类不可抗力即赋予合同一方解除权（合同明确约定除外），疫情消除过后，双方仍具备继续履行的条件，因此主张“解除合同”并不一定能实现，但是可以主张“以疫情的客观因素为由要求豁免该期间的违约责任或租金”。

判断因素二：疫情与停业之间是否具有因果关系。对不属于上述经营类别场所的商户而言，并不一定构成“不可抗力”。虽然疫情期间，其经营或客流会大幅度下降，但新冠疫情并未导致承租人无法使用租赁物，即并不一定导致租赁合同不能履行。

综上，我针对承租人提出几点解决途径：

1、承租方应及时并详细记录新冠状病毒事件对企业经营或运行的影响、造成的损失等，与出租方建立良好的沟通。

2、承租方可及时通过书面形式告知出租方疫情对承租方继续履行合同的影响情况，向出租方书面提出解除合同或减免租金的请求，通过协商与出租方达成解除合同或租金减免的相关书面协议，若协商一致，尽快与出租方签订补充协议固定双方关于合同解除或变更的约定并据以履行。

3、若双方对于解除合同或减免租金无法达成一致意见，承租方可在疫情得到控制后通过诉讼或者合同约定的其他争议解决方式主张权利，但在未经法院判决之前还是要先行缴纳租金，但是要明确告知保留减免租金的诉权。

（1）通过主张新冠状病毒事件构成不可抗力解除合同或减免租金

我再次表明一个观点，新型冠状病毒事件是否可以适用不可抗力制度仍需个案讨论。

根据《合同法》第九十四条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。承租方可行使法定解除权，解除双方签署的商业租赁合同。承租方行使法定解除权的条件是新型冠状病毒事件构成不可抗力导致签订合同时的合同目的不能实现。我们认为，并非所有的商业租赁合同债权人均可在新型冠状病毒事件中享有法定解除权，对于短期租赁合同来说，例如场地租赁合同等，因疫情防治的需要不得不取消，这类租赁合同可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同，并要求出租方退还已付的定金。对于其他商业租赁合同是否因新型冠状病毒事件导致不能实现合同目的，仍然应当结合具体情况个别分析。

《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。现行法并未就不可抗力风险的分配做进一步规定，考虑到在不可抗力的背景下，当事方对于合同履行障碍均无过错，甚至很难衡量何方遭受的损害程度更大，司法实践中并未严格遵循过错责任原则要求一方承担极端风险，而是结合过错责任原则和公平原则，免去当事方的违约责任，厘清不可抗力对双方造成的损失并依据公平原则在双方之间进行分配。

（2）通过主张构成情势变更要求解除合同或减免租金。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。若疫情并未被认定为不可抗力，考虑到疫情虽然对租赁合同的履行造成影响，但并未导致合同履行不能，则可以考虑合同的履行丧失公平性而主张情势变更来解决纠纷。

我们认为，在疫情影响之下，出租方和承租方，并非利益冲突的双方，而是唇齿相依，祸福与共的共同体。承租方不能按时支付租金、承租方要求减免租金、缓交租金，乃至直接解除租赁合同，对于出租方而言，同样是不能承受之重。因此，疫情之下，出租方也不能独善其身，同样面临困境。作为出租方不可避免地需要进行积极的应对，响应政府部门的号召与承租方共渡难关。那么，新型冠状病毒疫情下，出租方破解困境有哪些可选路径？

1、加强与承租方沟通，及时掌握出租物业的实际经营状况。

为避免租赁法律纠纷的产生，及解决已经产生的法律纠纷，厘清法律事实是解决纠纷的前提和基础。作为出租方在面对疫情影响时，需要进一步加强与承租方的沟通，并通过多种灵活方式（微信、短信、录音、视频）掌握出租物业的实时经营情况，可以采取要求承租方定期甚至每天填写表格等形式来掌握租赁物业的实际经营，了解租赁物业是否实际存在停业或歇业或缩短营业时间情况，停业及歇业及缩短营业时间的期限，停业歇业及缩短营业时间的物业范围、面积。并根据发生情况沟通、调整出租方需要为承租方提供的出租物业的配套服务，进而及时减少、控制损失的范围。同时，在沟通的过程中也固定了相关证据，为可能发生的纠纷未雨绸缪。

2、及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施，与承租人互相监督共同遵守。

在防止疫情期间，各相关行政部门密集发布各种规定和采取各种防控措施，如禁止一切与野生动物相关的交易、展演，加强活禽交易管理；对部分旅游活动暂停经营；特别是对部分文化娱乐场所、景区、饭店的经营进行了不同程度的管制。这些措施均可能对租赁物业的经营造成不同程度的影响。作为出租方应及时关注这些规定和管控措施，督促承租方全面遵守规定，避免因违反规定产生查封出租物业等法律风险。

3、根据疫情对出租物业经营情况造成的实际影响，与承租人共克时艰共渡难关，及时签订书面补充租赁合同，稳定租赁关系，主动把握控制疫情造成的风险。

疫情的发生和持续，对不同行业产生的影响根据实际情况不尽相同；从行业上看对从事餐饮、零售、旅店等行业的出租物业影响较大；从租赁合同的期限上看对短期租赁物业的影响较大；作为出租方应根据实际情况和影响，充分与承租方协商，在达成一致的情况下，及时签订书面补充合同。从法律角度来看，书面补充合同具有以下优势：（1）相对于出租方单方发布减免租金的通知来说，补充合同是双方共同的意思表示，对双方同时具有法律的约束力；（2）通过签订补充合同，双方进行充分的沟通和协商，在为承租方减轻经营压力共渡难关的同时，可以稳定租赁关系，避免解除合同的风险。（3）在签订补充合同时，出租方应注意对疫情影响下产生的不确定影响，在补充合同中进行固定，并明确双方的具体的意思表示：

如双方确认疫情对租赁合同履行影响的具体期间；双方同意减免租金的金额或幅度或计算方法；发生新情况时双方确认和同意的应对方式方法；明确在疫情影响下单方解除合同或迟延交付租金的法律后果等。

4、在承租人提起诉讼请求解除合同或减免租金时，积极应诉。

（1）疫情不足以导致租赁合同“根本”不能履行，承租方无权以不可抗力为由主张解除合同。

承租人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行，出租人可以主张不构成不可抗力事件。

（参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治'非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于'非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形）。

（参考案例：辽宁省高级人民法院(2013)辽审二民抗字第14号大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案）

（2）疫情对租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能以情势变更为由主张“可变更或解除租赁合同”。

虽然疫情给承租人的经营造成一定的影响，但不能必然导致承租人经营目的的落空和必然结果。故疫情对租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更的情况。

（参考案例：广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民四终字第1号惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷）

中国自古以来就有“以和为贵，和气生财”之理念，在新型冠状病毒肺炎疫情期间，无论是承租人也好，还是出租人也好，都应该本着相互扶持、携手共赢的思想走下去，疫情过去之时，也是双方春暖花开之时。