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土地出让金由税务部门征收，土地出让制度要变天了？也许可能大概是 本文3082字，阅读需要9分钟。 目录 一、土地出让金要收归中央？ 二、土地财政终结了？ 三、房地产税要来了？ 2021年5月21日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号），如一石击破水中天，在各媒体圈泛起无穷涟漪。有认为从此土地出让财政终结的，有认为只是按照国际惯例把过去由地方政府直接收的土地出让金换了个征收部门，钱以前怎么用，以后还是怎么用。是自媒体误读想得太多，还是大家也在期待打压高房价，笔者认为，也许可能未必是。 一、土地出让金要收归中央？ 通知要求，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。 很多人认为这是土地出让收入要上收中央，实际上漏看了一点：“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”通知只是将四项政府非税收入划转给税务部门征收，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库。税务部门开展收入征管工作，可以确保非税收入及时足额缴入国库。对于土地出让收入的分成、使用和管理等政策不变，尚无上收中央的做法。 通知下发后，对于地方以前通过减免或变相返还土地出让收入进行的招商引资竞赛，可以告一段落了。不过各地自然资源局担心土地出让收入返还不再，可能人员开支财政难以保障，确实可能发生。特别是不动产登记目前已经入不敷出，成为地方政府的烧钱部门，购买公证、临聘人员等政府服务可能财政难以保障。 二、土地财政终结了？ 通知要求，税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，税务部门应当商财政、自然资源、人民银行等部门逐项确定职责划转后的征缴流程，实现办事缴费“一门、一站、一次”办理，不断提高征管效率，降低征管成本。只要土地出让收入的分成、使用和管理等政策不变，土地出让制度就变不了天，土地财政就不可能终结。高房价造成的“内卷”、“躺平”等现象让人直观的将炮火集中到土地出让制度身上，认为是土地出让制度造成的。实际上这是一种躺枪。如果从1990年国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确定了土地出让制度开始算，至今已经30年，为什么房价大涨发生在后15年，由于基数的关系呈现逐渐增加的趋势，笔者在土地管理部门多年，经历过几次房价周期，看着拍卖土地从炙手可热地王频出到土地多次流拍购房者暴力退房，几轮土地价格周期都是跟着房价周期，更确权的说，是跟着房价预期的。2009年笔者就提出，决定房价的因素近期是货币，中期是土地供给，远期是人口因素房价是由什么决定的。 开发商拿地是经过精心测算的，竟买的土地价格只是开发成本的一部分。有人形象的把地价比附近房价贵称为“面粉比面包贵”，那是因为开发商预期做成面包的时候能够卖出更高的价格，另外也有引导房价和舆论的作用。频繁传来的地王信息无形中给没有购房的人一种压力，从心理学上讲，这种稀缺心理会占据购房人的智力带宽，令其无力理性思考，促使其盲目行动。这是2019年度诺贝尔经济学奖阿比吉特·巴纳吉(Abhijit Banerjee)、埃斯特·迪弗洛(Esther Duflo)和迈克尔·克雷默(Michael Kremer)三位经济学家在《贫穷的本质》中剖析的贫穷真正的根源。穷人由于疲于应对艰难的日常生活，其大脑无力接受新的信息咨询。人的工作内存只能同时考虑7件左右的事情，我们大多数人所忽略的那些小花费，牢牢占据了穷人大部分的大脑心智，使他们无力思考。因此高地价造成高房价是大众心理误区，高地价是受到高昂的房价上涨预期导致的。目前我国的房价已经过了普涨的阶段，人口和产业资源集中的城市才能有源源不断的新生力量支撑房价，大部分人口流出的城市只会慢慢阴跌。 内陆的土地使用权出让制度是借鉴香港的模式，以土地抵押为核心的土地金融制度，以土地出让收入填补财政收入不足的土地财政制度，在城市建设、保障居民住房条件、产业投资等方面起到巨大的作用。但香港土地出让很早就暴露出制度劣势，高不可攀的房价造成的年轻人的活力缺失，是前车之鉴。当前香港的公屋制度一般申请人平均要等5年半，而国内大多数城市已经放弃了房改初期的经济适用住房的配套制度，驱动大多数人购买商品房，这才是房价不断上涨的预期和根源。目前来看通知没有改变地方政府以地生财的土地财政，虽然很多地方已经有心无力，靠各种超常规操作继续维持高昂的房价。 三、房地产税要来了？ 大风起于青萍之末。任何与房价、土地有关的新闻都会牵动人们的心弦，原因无他，天下苦房价久矣。房价在调控中持续上涨，时有波动，有其心理和经济的根源。 2020年中国土地拍卖总收入8.4142万亿！33年以来卖地收入首破8万亿元，同比增长15.9%，占全国总财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%。就是说我们手里有100块钱，46-84.03元来自于房地产收入。再加上土地与房地产相关税收的五项房地产税收1.9694万亿元，房地产总收入103836万亿元，占全国财政收入56.77%，占地方财政收入的103.7%。21个城市土地出让收入超过财政收入，笔者在中美贸易争端期间到过某全国前十强县，当地局领导介绍说今年财政压力大，政府给他们下土地出让指标，要求做到三保，其一就是保医院学校等公职人员工资。没有了土地出让金，地方政府还能找到房地产这样的替身吗？基层的工资收入如何保障，更别提城建和投资了。 房产税早已存在，只是个人所有非营业用的房产免纳房产税。1986年9月15日《中华人民共和国房产税暂行条例》由国务院正式发布，1986年10月1日实施。房产税定了，就这么收！！税率为房产余值1.2%。2011年重庆、上海开始试点，重庆房价即使没有征收房产税也一直保持平稳，上海房价即使征收了房产税依然暴涨，所以这个试点的意义和价值在哪里我没有看出来。实际上我们常说的其实是房地产税，是个新的税种，按照税收法定的原则，必须要全国人大制定通过。由于其与土地出让金的高度重合，理论和实务上都有诸多难点，即使已经列入本届人大立法项目，我预计也不大可能出台得了。没有立法依据的房地产税即使试点也不可能全面铺开，其对房价的打压作用能否负载的起人们对他的期望，也在未知之数。 从过往政策出台的历史看，中央在下一盘很大的棋虽然是个套话，可能是个实话。延迟退休政策从开始的研究报告放风，官员否认，逐步讨论，形成舆论，最后结合三胎政策，无声无息的让大家接受。这就好比大象要进房间，肯定是先把一条腿放进门里。因此将国有土地使用权出让收入由自然资源部门划转给税务部门负责征收，是否意味着下一步要对土地财政制度进行精准点题，通过中央转移支付形成全国一盘棋的局面，拭目以待。掌握了土地出让收入，等于拿住了地方政府的钱袋子，在房地产税千呼万唤难出来的情况下，是否有可能暗度陈仓破解这个难题，尚在未知数。当年香港“经济学狂人”，83岁高龄的张五常教授认为，中国经济奇迹的根源来自县际竞争制，每个县就像一个公司与其他县竞争，竭尽全力的发展本县经济，带动了整个中国的经济起飞。其中一个很大的因素就是土地出让收入的减免。河南富士康如此，重庆富士康亦是如此。时移世易，历史的钟摆即将向另一个方向划出优美的曲线。居宗振末，强本弱枝，闻古今之通制，历盛衰而不移。 历年发表文章 |
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