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背景 如果说加速是2021年广州旧改的一个重要关键词的话，那今年旧改的另一个关键词，则是产业。 自广州市发布《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，划定产业圈层和规定各圈层产业建设量占比以来，各区纷纷出台相关政策，对城市更新项目的产业导入做出规定。  下面我们就来聚焦各区发布的与产业导入相关的具体政策，分析各区城市更新在产业导入方面有哪些特点。 海珠区 今年4月6日，海珠区印发了《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见（征求意见稿）》。海珠区对产业引进也做出了类似圈层的分区安排：把本区划分为一区和一谷一圈，并对引进的产业门类、投资强度以及经济指标要求都做出了具体的规定。 在产业门类方面，“一区”主要引入新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商贸服务等产业；“一谷一圈”则着重引入商贸与商务服务、科技服务、生命健康、都市型工业、建筑业等产业。同时，海珠区还对引入企业的实力设置了门槛，《指导意见》规定，每条实现改造的城中村引入不低于2家国际知名商业品牌；引入500强，500强控股企业1家，引入上市公司及其控股企业3家。  在投资强度方面，《指导意见》要求“一区”的投资强度不低于8000元/平方米，“一谷一圈”的投资强度不低于7000元/平方米。 经济指标要求将产业引进与营收、税收挂钩，并给出了两个方案，要求城市更新项目在签订《城中村改造合作协议》次年开始，营收和税收保持增长。 黄埔区 在《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函中，黄埔区也划定了三个产业圈层，并对各圈层的产业占比做出了要求：知识城片区40%，科学城片区30%，黄埔港片区40%。  值得一提的是，黄埔区还制定了产业导入激励规定：引进优质项目的可给予资金扶持、引进优质项目可将一定比例的政府产业用房直接奖励给予其合作企业、高标准购物中心被商务部评定为五星购物中心，对建设方给予一次性奖励3000万元。 番禺区 在2019年3月25日发布的《番禺区旧村改造项目产业引进工作指导意见（试行）》中，番禺区划定了1个重点区域和2个片区：地铁口500米半径范围以及小谷围街区域、广州南站—万博—中心城区—西北片区、东北—东南—西南片区。 重点区域主要指的是以地铁口为圆点500米半径范围区域。范围界线由区城市更新局牵头，各镇街负责划定。改造后物业自取得竣工验收合格证明文件满2年之日起，商业物业按建筑面积核算纳税强度不低于1000元/平方米。 在产业引进方面，重点区域引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网 ”、文化创意等产业。  地铁口500米半径范围以及小谷围街片区示意图 而广州南站—万博—中心城区—西北片区，包括石壁街、钟村街、南村镇、市桥街、东环街、大龙街、大石街、洛浦街等地建有地铁口的500米半径范围外的区域。改造后物业自取得竣工验收合格证明文件满2年之日起，商业物业按建筑面积核算纳税强度不低于800元/平方米。  至于东北—东南—西南片区，包括新造镇、化龙镇、石碁镇、石楼镇、沙头街、桥南街、沙湾镇等地建有地铁口的500米半径范围外的区域。改造后物业自取得竣工验收合格证明文件满2年之日起，商业物业按建筑面积核算纳税强度不低于600元/平方米。  两大片区分别引进高端服务业IAB、NEM、医疗健康、现代服务业、高端装备制造、“智能 ”、“文化 ”、灯光音响等产业，以及总部经济等和万物互联、新一代信息技术、大数据、云计算、新材料与高端制造、人工智能、汽车制造、汽车配套、生产性服务、生态观光旅游等产业。 南沙区 今年3月8日，南沙区发布了《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引（试行）》，将全区划分为两个管理圈层，进一步加强产业用地保障。 第一圈层主要包括南沙中心城区；位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上。第二圈层则指第一圈层以外的区域。第二圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上。  同时，对两个圈层引进的产业门类也做出了要求：第一圈层导入产业以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主；第二圈层导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主。 增城区 增城区在今年4月14日发布的《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》中，按照重点功能片区、土地价值等要素将全区划分为三个圈层，并对每个圈层的产业用房总面积比例做出规定：原则上产业用房总面积每个圈层分别不低于项目总建筑面积的25%、15%、10%。 不过在第二轮征求意见稿中，增城区将这一条规定，改为了原则上每个圈层产业建设量分别不低于项目总建设量的25%、15%、10%，或融资地块产业建设量分别不低于融资地块总建设量的30%、20%、15%。 荔湾区 为加快推进旧村改造产业招商工作，引入优质产业资源，今年4月6日，荔湾区印发了《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》。意见稿对引入产业的行业地位及数量、各村产业发展方向、主要的产业指标等做出了细致的要求。 在“圈层”的划分方面，荔湾区将全区划分为大坦沙国际健康生态岛片区、白鹅潭商务区旧改片区、高端制造、生产性服务业集聚旧改片区。  荔湾区大部分区域位于市级的“第一圈层”，城市更新项目产业建设量占比需占总建设量60%。为更好地达到市级要求，在产业的引进方面，荔湾区直接在村级层面做出了规定，如五眼桥村立足当地岭南花卉市场，引入展贸、文化创意类企业；鹤洞村面向广船、广钢高净值人群引入相关教育企业产业。 此外，荔湾区还规定了各个圈层的税收强度。以白鹅潭商务区为例，《指导建议》规定，：改造物业自取得竣工验收合格证明文件2年之日起，按建筑面积核算，税收强度不低于1500 元/平方米，产出强度不低于1.5 万元/平方米。改造物业自取得竣工验收合格证明文件4 年之日起，按建筑 面积核算，税收强度不低于 2000 元/平方米，产出强度不低于3万元/平方米。 解读 从广州各区关于城市更新产业引入的相关政策来看，关于产业导入的政策主要有这几个逻辑： 1. 划分区域。无论是借鉴市级的圈层划分还是区分重点区域和其他片区，各区都对本区产业导入进行了分区布局。 2. 规定引入产业门类和实力。各区都有自身的产业实际情况，从各区发布的政策来看，对引入产业的门类，各区都是在立足区内具体圈层或片区的现状和未来发展目标的情况下制定的。对企业实力进行规定则更多地出于对企业产业导入能力的考量，实力雄厚的企业有更强的产业导入能力，能更好地满足产业导入的要求和目标。 3. 规定经济指标，将之与营收、税收相挂钩。目前这主要体现在位于市级第一圈层的区。市级政策下，第一圈层有着产业建设量占项目总建设量比例60%的要求，需要制定更加具体、严格的措施。同时，将产业导入与营收、税收相关联，也契合了通过产业导入增加公共税收的目的。  产业导入是未来广州城市更新的又一重点，一来，旧村改造将新增大量的公共服务成本，这对政府财政来说是个巨大的负担，通过引入产业，增加税收，可很大程度上平衡旧村改造带来的公共服务成本。 其次，实施旧村改造的一大目的也是为了解决存量土地利用效率低下的问题，引入产业有助于盘活低效存量用地，实现产业转型升级。 此外，在土地存量时代，引入产业也能增加土地创收，提高经济效益。 今天文章就分享到这了，想更多的了解旧改资讯 |
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