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✍️ 撰文 | 秦君瑶 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 有人说，这次土拍对楼市影响深远：头部企业虎视眈眈，有大佬准备160亿前来拍地，小开发商将加速退市，地产企业的马太效应、寡头时代会加速到来。 无疑，本土房企面临的压力巨大。 1 郑州地产格局的演变 10年前，郑州地产市场波澜不惊。 建业、正商、振兴等豫系房企百花齐放，康桥、永威、美景等地产新贵正强势崛起，本地房企几乎占据郑州房地产市场的大半个江山。 紧接着，品牌房企蜂拥而至。 郑州房地产市场，进入真正的群雄逐鹿时代。 2016年，平静的格局被打破，地产大鳄抢滩郑州，先知者嗅到一丝血雨腥风。  ©郑州楼市开启新纪元 孙宏斌携融创“杀”回郑州，万科、恒大、碧桂园等众多房企不断加码，金科、金茂等名企积极高价抢地，“野蛮人”K2也来搅局。 我们看到来自四面八方的一线房企兵临城下，磨刀霍霍强势围攻。那是一个意气风发、短兵相接、群雄逐鹿、挥斥方遒的时代。 这些一线房企手中有货，兜里有粮，心里不慌，或单刀直入直面战场、或曲线救国另辟蹊径，每一步都为生存而战，他们逐渐在郑州市场上站稳脚跟，而后火速“裂变”。 一线房企攻城略地，本土房企奋勇直上，双方的角逐与较量看似不露声色，实则波涛汹涌、暗流涌动。  ©市场份额逐渐被外来房企蚕食 近几年，即便郑州本土房企有意参与土地竞拍，很多时候，进场时的豪情万丈也会伴随外来品牌房企一轮又一轮的疯狂竞价而消失殆尽。这与本土房企的资金实力、融资掣肘不无关系。 不同于大牌房企，郑州本地房企也缺乏技术、资金、产品、服务能力的积累，只能眼看着他们依靠成熟的产品体系，快速跑马圈地，赢得市场认可。 5年时光，大浪淘沙，潮起潮落。有人凯歌高奏，有人折戟沉沙。 激烈的角逐中，郑州本土房企或转型、或坚守以求自救，或销声匿迹在历史的长河中，尽管他们也曾叱咤无两。 这是时代的选择、行业的规律，亦是命运的定数。  ©本土房企的坚守中突破 在大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼时代，在“物竞天择”的生存法则面前，留给郑州本土房企的时间已经不多了。 2 为何错失升浪 一线城市的土地资源几近枯竭，在品牌房企眼里，新一线的郑州简直遍地黄金。 1260万人口基数，2000万人口空间，还有越来越多高级头衔、国际盛会的光环，让郑州声名远播。一线房企凭借资本的敏锐嗅觉，自然不会放过这么一块“肥美的蛋糕”。  ©中部崛起的郑州答卷 只是，在越来越属于天下的郑州，会陆陆续续，抹掉许多开发商的名字。 当我们摊开郑州购房地图，随便找一个目前当红炸子鸡的板块，还能找到几家本土开发商的影子？ 常西湖片区，除了永威、裕华（康桥待定），其他都是恒大、世茂、融信、华侨城等外地开发商的影子。 北龙湖南岸，本土房企尚有一席之地，北岸的竞争已现端倪。白沙、双湖科技城也一样，其他许许多多的板块，几乎都一样。 今年暂时排名还算靠前的本土开发商，明年，可能也会面临没有存货的尴尬境地，翻盘的机会，极小极小。 而一旦翻不了盘，就等于将这座城市拱手让人。  ©2020年度郑州房企销售业绩 回头看，郑州老底子的开发商，当年的拿地眼光、魄力都在线，郑州四环边、甚至更远的外环，都是美景、新田等本土房企的存货。 可惜，这些本土房企迫于专业能力、资金实力、人才推进等各方面的制约，开发规模、开发周期不可控，只能摸石头过河。他们吃不下的地方，自然都被竞争力强的外地开发商瓜分了。 瓜分，这个词很残酷，但这是事实。 看看万科在郑州的布局，从西四环开始，至今仍然在四环边上合纵连横；碧桂园也围着郑州连连攻城拔寨。 ©一线房企进入让城市发展向四环外溢 万科一来，就与美景情投意合，也有了万科鼎立高新区的佳话。 但从另一层面讲，美景放下身段谋求合作，也是主动解困寻求机会，对它而言何尝不是一种共赢？双方多年的合作，不管是危抑或机，外来房企对本土的蚕食显而易见。 不止如此，那些高周房企的介入，让整个行业提速了，开发周期稳了，资金周转周期快了。 眼下，碧桂园、万科、融创靠着财大腰粗、深谋远虑，稳稳的占据外来房企的头部阵列。全然已经没有了当年谨小慎微、四处联合的无力感。  ©头部房企土地储备丰厚 看似不出彩的保利也暗暗憋着大招，高调拿地，疯狂补进，试图在2021大放异彩。 随着越来越多实力雄厚的外来房企进驻，本土房企吃紧的生存空间无疑将变得更加逼仄。 3 最后的胜利者 当你看到全国大房企前赴后继地到中原沃土淘金，赚得盆满体钵时，让人诧异的是，郑州本土房企内外交困，纷纷选择“外逃” 鑫苑，最早开启全国化布局，后来又切入科技地产赛道，鑫房链玩得风生水起；总部搬迁至一线城市的和昌、绿都，在南方城市开发的楼盘相当亮眼；正商低调、务实、却有闯劲，也一直图谋着外面的世界。 站在时代的红利之上，一些本土房企走出去一炮走红，另一些却愁眉苦脸。有的兵败西安，有的折戟苏州，也有的直接深陷泥潭。  ©2019年全国破产房企地图 这些房企，恰恰都是本土战场上能与外来房企抗衡的主要力量，然而他们却似乎集体陷入一个假象：放弃本土市场，转战外地。 这样的布局，对本土房企的资金实力、产品力、管理能力等，都提出了更高的要求，也决定了他们在征途的路上是一帆风顺还是会奄奄一息。 当然，有人选择弃局而逃，也有人坚持迎难而上。 尽管近两年郑州本土房企集体退守已成大势，但暗流汹涌的楼市里依旧有诸如建业、康桥、永威、正商这样的本土开发商在奋起反击。 2020年，康桥的小马达嗡嗡发力，以138.60亿的战绩，荣膺郑州本土房企全口径销量榜第一名；正商在郑州开发的项目依然占据头名，在售项目高达41个。  ©河南房企30强名单 一开年，永威摘得金水科教园地块，与康桥同台竞技。6月3日的土拍，永威更是在被央企和资本包围中杀出重围，再度站上北龙湖。新盘和老盘交锋、本土与一线抗衡，郑州地产竞争加码，精彩纷呈。 一些极具前瞻性的本土房企为了分散风险、融资，或产业多元化勾地，已悄然开启转型之路：围绕地产这块主阵地，积极拓宽赛道。 正如成功涉足多元化的建业，凯旋广场、总部港、足球小镇、电影小镇、只有河南，为郑州人提供了娱乐休闲的同时，也创造就业、拉动消费、贡献税收，社会价值不菲。 谁能想到，建业、普罗、新田、亚星、瀚宇等房企，当初为了做住宅，被动接受的产业配套，竟然成了今天硬核主打产品。
©建业新蓝海战略版图 在住宅地越来越难拿的今天，部分房企的住宅开发也日渐弱化，反而另辟蹊径在金融投资赚的盆满钵满。无疑，他们为本土房企转型之路、生存轨迹提供了另一种发展可能。 当然，未来房企决战的核心依然是产品力。如果产品站不住脚，即便有再好的躯壳，也是徒有其表。 过去，老板们追求外立面、景观，或者迷恋精细化；新时代背景下，郑州人更追求便捷、智能、人性化的生活场景和空间，或科技感十足的物业服务。 在产品势均力敌的情况下，谁能让客户眼前一亮，产生惊喜感的开发商，才会成为阶段的胜利者。
©匠心布局才能实力圈粉 很庆幸，郑州依然有房企焕新而生，春风又沐。 建业靠情怀创新未来社区成为行业模范；永威的精细化亦是全国同行学习的网红房企，正商的稳健、康桥的均衡、鑫苑的科技、绿都的制造基因、瀚海的颜值等，都是豫系房企别样的存在。 大家不约而同朝着一个方向努力，好产品的诞生是一个趋势、一波浪潮，也是让房企未来能够站在时代最前沿的根本。 自古得中原者得天下。 郑州作为中原大地的核心，“国家中心城市”的定位、自贸区的建设落地、国际航空港的建设规划，都潜藏着巨大的投资红利，更是地产界的狂欢盛宴。
©郑州作为国家中心城市的机遇 眼下，大家都笼罩在6月3日郑州集中土拍的市场信心之下，这是一场面粉贵过面包的竞赛，也是郑州房价蝴蝶效应的一个起点。 中原沃土乃必争之地，谁也没有理由放弃郑州，而应该热爱且深耕郑州。若干年后，也许这里剩下的开发商寥寥无几。 这个市场不再容忍不思进取，时代的洪流容不得本土房企的妥协与决策失误，但也不像先前那般“外来的和尚好念经”。 乾坤未定，你我皆是黑马。 只有眼光尖锐，并迅速适应新规则的企业，才可能笑到最后。 |
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