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一、索引指南 【判例名称】 周晓平与宣城市宣州区人民政府房屋征收补偿决定案 【案件编号】（2021）皖行终542号 【可参区域】 安徽省 【裁判主旨】行政机关征收国有土地上的房屋，在与被征收人未达成征收补偿安置协议的情况下，应作出房屋征收补偿决定，明确补偿的范围、方式、内容等事项。房屋征收补偿决定从实体上、程序上均应遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，做到事实清楚、程序合法、结果合理，依法保障被征收人的产权和其他合法权益。 【检索主词】 一级检索词：征收补偿 二级检索词：房屋征收补偿决定 程序合法 结果合理 【文书摘要】 ❶当事人： 上诉人（一审原告）周晓平。 被上诉人（一审被告）宣城市宣州区人民政府。 ❷被诉征收补偿决定： 宣州区政府于2020年6月17日作出宣区征补〔2020〕7号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称“〔2020〕7号征收补偿决定”），主要内容为：“一、对周晓平位于宣城市宣州区鳌峰街道办事处（以下简称'宣州区鳌峰街道办’）城南社区宣泾路18-37号的房屋实施征收。二、如被征收人选择货币补偿，根据宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司（以下简称“金桥公司”）对房屋的评估和房屋征收补偿实施方案的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1.房屋及装潢、附属设施补偿费为982028元。2.搬迁费1006元。3.临时安置费7240元（每平方米每月12元，按6个月计发）。上述三项合计为990274元，全部存储于中国农业银行城中支行中。三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费为982028元，搬迁费2011元，临时安置费21719元（每平方米每月12元，按18个月计发），高层物业补贴费7891元（每平方米补贴0.6元，补贴10年，按120个月计发），合计补偿1013649元。产权调换房源地点在：该项目征收范围内，安置房总楼层33层，被征收人安置房在第一层，安置房1套，安置房建筑面积130㎡（均为规划设计面积，具体以市房管局测量面积为准）。依照房屋征收补偿方案，按合法面积或认定合法面积无偿赠送9%高层系数为9.05㎡。安置房经房地产估价经纪咨询有限公司评估，评估价为7300元/㎡,各层差价按照市场定价交易惯例每层递加(减)按20元/㎡确定。根据房屋征收补偿方案，选择安置房面积超过被征收房屋合法面积10㎡以内，超出面积部分按房地产市场评估价优惠30%计算；超出10-20㎡的部分按房地产市场评估价优惠20%计算；再超部分按市场评估价计算，合计安置房价款846435元（100.55×7300元/㎡+9.05×0+10×7300元/㎡×0.7+10×7300元/㎡×0.8+0.4×7300元/㎡）。被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人167214元……四、限被征收人周晓平于收到本决定书之日起15日内与宣州区鳌峰街道办办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将宣州区鳌峰街道办城南社区宣泾路18-37号房屋腾空。” ❸周晓平提起的一审诉讼请求： 其位于宣州区鳌峰街道办宣泾路18-37号国有土地上的房屋被纳入梅溪河与梅溪公园及其周边棚户区改造项目范围内，宣州区政府作出的〔2020〕7号征收补偿决定程序违法，显失公平，违反法律规定，侵害了其合法权益。请求：1.撤销宣州区政府作出的〔2020〕7号征收补偿决定；2.请求对宣州区政府制定的宣政管办〔2018〕14号文件一并进行审查；3.本案诉讼费由宣州区政府负担。 ❹宣州区政府向答辩意见： 1.宣州区政府开展国有土地上房屋征收主体合法。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《国补条例》）的相关规定，其具有开展房屋征收补偿工作的主体资格。2.案涉征收项目合法。宣城市梅溪河及其周边棚户区改造项目符合宣城市棚户区改造计划、土地利用总体规划、城乡规划以及国民经济和社会发展计划。3.案涉征收项目征收程序合法。项目征收决定公告发布前，项目征收实施单位宣州区鳌峰街道办开展了房屋调查摸底登记工作，房屋征收管理部门宣州区土地房屋征收事务管理局（以下简称“宣州区征管局”）拟定了房屋征收补偿实施方案，宣州区政府组织相关部门对征收补偿实施方案开展论证、听取意见、公示等工作，依法推选、确定了评估机构，评估机构依法对周晓平户的房屋及装潢进行评估，评估结果亦送达周晓平。宣州区鳌峰街道办与周晓平就征迁补偿安置问题已经多次协商，但未果。4.宣州区政府作出的〔2020〕7号征收补偿决定认定事实清楚、证据确凿充分、补偿内容适当。（1）周晓平在该项目征收范围内房屋总面积267.96㎡，其中有证房77.85㎡，其他均为无证房。对于有证的77.85㎡房屋按照评估单价7850元/㎡予以补偿，通过地籍图核准认定参照合法面积给与补偿的面积8.3㎡，封闭阳台14.4㎡，均按照评估单价7850元/㎡予以补偿；对于剩余154.53㎡的无证砖混房屋按照950元/㎡给予补偿，简易房12.88㎡按照280元/㎡给予补偿，房屋总价值为939728元。房屋评估报告和装潢评估报告已送达周晓平，周晓平对两份评估报告均未提出异议。（2）宣州区政府给与周晓平货币补偿和产权调换两种安置方式，符合法律规定。请求：驳回原告周晓平的诉讼请求。 ❺一审法院查明的事实： 因宣城市梅溪河与梅溪公园及其周边棚户区改造项目，宣州区政府于2018年7月30日作出《关于梅溪河与梅溪公园及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》（宣区政秘〔2018〕155号），决定对宣州区鳌峰街道办城南、宝城两社区范围内东至薰化路，南至香溢梅溪，西至九同路，北至鳌峰路范围内的房屋实施征收。上述公告于2018年7月30日在案涉被征收房屋区域进行了张贴并在宣州区政府网站进行了公示。为实施项目建设，宣州区政府确定宣州区征管局为房屋征收部门，宣州区鳌峰街道办为征收实施单位。宣州区鳌峰街道办经调查，制作了《梅溪河及其周边棚户区改造项目国有土地房屋征收面积公示表》并将该表在被征收房屋所在范围内进行了公示。登记于周晓平名下的宣州区××街道××路××号的房屋位于上述征收范围内，该房屋所有权证号为0006559号，证载面积为77.85㎡，土地使用证号为宣国用（2007）第2××7号，载明用地面积为60.8㎡，房屋用途为住宅。2018年8月2日至2018年8月10日，宣州区鳌峰街道办经公开征求被征收人意见，按照“少数服从多数”的原则，选定金桥公司、安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司、江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司三家公司为案涉地块改造项目房屋的征收价格评估机构,并将房地产评估机构的推选结果予以公示。2018年8月14日，宣州区征管局委托金桥评估公司对案涉项目范围内的房屋进行评估。2018年8月28日，金桥公司、安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司、江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司制作《关于宣城市宣州区梅溪河与梅溪公园及其周边地区棚户区改造项目征收补偿评估结果公示的通知》（房秘字［2018］02号），就本次征迁评估相关问题进行了说明，其中第十一项维权程序告知载明：“如果届时对估价结果仍有异议，自收到估价报告之日起10日内，可向我公司书面申请复核估价……”，该通知在案涉被征收范围内及宣州区政府网站进行了公示，该三家评估公司亦在案涉被征收范围内举办答疑会向被征迁人进行了说明和解释。2018年9月28日，金桥公司对周晓平户房屋作出宣城金桥房估字［2018］2615号《房地产估价报告》，按照其房产证证载面积77.85㎡进行了评估，评估单价为7850元／㎡，房屋总价值为611123元。2018年10月24日，宣州区鳌峰街道办将宣城金桥房估字［2018］2615号《房地产估价报告》送达周晓平，周晓平未对该《房地产估价报告》申请复核。2020年5月8日，金桥公司对周晓平户室内装潢及附属设施作出宣城金桥房估字［2020］560号《房地产估价报告》，评估价值为42300元。2020年5月12日，宣州区鳌峰街道办将宣城金桥房估字［2020］560号《房地产估价报告》送达周晓平，周晓平亦未对该《房地产估价报告》申请复核。上述两份《房地产估价报告》的评估时点均为2018年7月30日。宣州区政府及其相关部门的工作人员分别于2019年12月23日、2020年4月27日与周晓平就房屋征迁补偿问题进行协商，但双方未能达成协议。2020年6月17日，宣州区政府作出〔2020〕7号征收补偿决定并于次日送达周晓平，该征收补偿决定亦在房屋征收范围内进行了公示。周晓平不服上述征收补偿决定，向该院提起本案行政诉讼。 另查明，宣州区政府对周晓平户房屋进行了调查，制作了《未登记建筑物认定表》，该表中载明：“周晓平房屋建筑总面积267.96㎡，其中S1，100㎡，建筑类别：砖混，1999年地籍图可见（含证载面积77.85㎡）；S2，4.8㎡，建筑类别：砖混，封闭阳台；S3，9.6㎡，建筑类别：砖混，封闭阳台；S4，140.68㎡，建筑类别：砖混，1999年地籍图未见；S5，12.88㎡，建筑类别：其他。项目工作组意见：S1根据1999年地籍图比例测算面积约为100㎡，其中含证载面积77.85㎡，余下面积1999年地籍图可见，可参照合法面积予以补偿，S2、S3封闭阳台，S4、1999年地籍图未见，不可参照合法房屋补偿。宣州区鳌峰街道办调查意见：同意项目组意见，地籍图可见，参照合法房屋补偿。宣州区征管局初审意见：同意宣州区鳌峰街道办意见，建议S1、S2、S3可参照合法面积补偿，S4、S5不能参照合法面积补偿。认定小组意见：同意初审意见。” ❻一审法院观点： 《国补条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”宣州区政府制作的《梅溪河与梅溪公园及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》第五条第二项“未登记房屋的认定和处理”亦规定了本次征收范围内所涉及的未登记房屋的认定和处理标准，故依法制作的未登记房屋认定处理结果应当作为征收补偿决定的依据。本案中，宣州区政府对周晓平未登记建筑进行了调查后，制作了《未登记建筑物认定表》，根据该认定表的认定意见，案涉房屋合法面积应为S1（100㎡）+S2（4.8㎡）+S3（9.6㎡），共计114.4㎡，而宣州区政府在〔2020〕7号征收补偿决定中认定：“被征收房屋总面积267.96㎡，其中证载面积为77.85㎡，另通过地籍图核准认定参照合法面积给予补偿的面积8.3㎡，封闭阳台14.4㎡……”，即该征收补偿决定认定的案涉房屋合法面积却为100.55㎡（77.85㎡+8.3㎡+14.4㎡），明显与上述《未登记建筑物认定表》中认定的合法面积不符，且宣州区政府在本案审理期间亦未就此问题作出合理说明。此外，若认定的被征收房屋合法面积发生变动，则征收补偿决定中与之相关联的房屋、装潢、搬迁费、临时安置费等各项具体补偿及补助款项均会发生变动，征收补偿决定的最终补偿数额也需要重新计算并予以变更，故宣州区政府作出的〔2020〕7号征收补偿决定认定事实不清，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销被告宣城市宣州区人民政府作出的宣区征补〔2020〕7号《国有土地上房屋征收补偿决定书》； 二、责令被告宣州区人民政府自收到本判决之日起60日内重新作出房屋征收补偿决定。本案受理费50元，由被告宣州区人民政府负担。 ❼周晓平上诉请求： 一、被上诉人未依法对上诉人未登记建筑组织进行调查、认定、处理,存在根本违法。二、被上诉人给上诉人的补偿未按照就近区位新建同类商品住宅的价格,导致补偿严重不公平,上诉人生活水平严重下降,居住条件大大降低,违反了《物权法》第四十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，另,上诉人的土地价值未被评估和补偿。三、评估报告存在着欠缺必须记载的内容、程序违法等问题。四、本案项目没有依法进行社会稳定风险评估,没有达到“征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的要求,被上诉人径直作出征收决定实属根本违法,作出征收补偿决定亦属根本违法。综上,原审法院作出的判决认定案件事实错误,虽然作出了撤销宣区征补(2019)7号《国有土地上房屋征收补偿决定书》的判决,在对于被上诉人在征收过程中存在的诸多违法之处没有予以认定,对上诉人的实质权利产生影响,故依法提起上诉，请求二审法院在查明事实的基础上,重新作出判决。 ❽终审法院观点： 行政机关征收国有土地上的房屋，在与被征收人未达成征收补偿安置协议的情况下，应作出房屋征收补偿决定，明确补偿的范围、方式、内容等事项。房屋征收补偿决定从实体上、程序上均应遵守《国补条例》的规定，做到事实清楚、程序合法、结果合理，依法保障被征收人的产权和其他合法权益。本案中，被诉房屋征收补偿决定认定的被征收房屋合法面积与征收人此前经过调查后认定的房屋合法面积明显不符，前者小于后者，属于认定事实不清，以此为据确定的各项补偿内容也属不当，一审以此为由判决予以撤销并责令重作，体现了对行政行为的监督和对行政相对人权益的保护。需要指出的是，宣州区政府重新作出补偿决定时，应当在前期调查的基础上，对周晓平户房屋的总面积、可予合法补偿的面积、其他面积作出全面客观的认定，同时要考虑到，作出补偿决定的时间与征收公告发布时间相隔较长情况下原评估报告的可适用性问题，以确保补偿结果公平合理。周晓平在一审法院已撤销被诉房屋征收补偿决定并责令重作的情况下，仍然提起上诉，除增加自身诉累外，并无实际意义。宣州区政府重新作出房屋征收补偿决定后，周晓平如不服的，仍可依法行使救济权，其在本案上诉时提出的理由，届时如有必要也可一并主张，故本院对此不作具体评述。 ❾终审法院裁判结果： 一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二、好书推荐 三、编者寄语 |
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