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买房，是一门艺术！
下半年苏州楼市群雄争霸，一批高价盘先后上市，面粉在涨，面包的价格也势必会迎来一波普涨。 一些买房人很焦虑，咨询我：现在自己想买一套房，半投资半自住，该如何选择楼盘？或者有哪些楼盘可以推荐。 今天借着这个机会，我对全市在售及待上市楼盘进行盘点分析后，推荐大家这3家楼盘：推荐理由：园区规划兑现能力强、距离星浦学校只有700米左右、高性价比入住园区最后的门票在苏州，凡是和园区、优质学区这两个关键因素沾上边的楼盘，都异常的火爆！而辉映时代花园地处园区胜浦，距离赫赫有名星浦学校只有700米左右，自然就成了投资客的首选。半个月前，10号公告落锤，胜浦地价全面破“2”，已经成功接棒青剑湖，成为了园区持续爆发的下一个火山口！而辉映时代花园拿地价只有18000元/㎡！据最新消息：辉映时代花园放风价3万/㎡!对于园区工作的上班族而言，这可能是目前乐居园区最具性价比的一个契机！据规划公示，14号地块共由17幢小高层和高层组成。
其中18层共10幢，分别为4#、8#—10#、12#—17号楼；11层共6幢，分别为1#—3#、5#—7#；15层共1幢，为11#。项目为精装交付，精装标准不低于1500元/㎡。从目前的项目进度来看，预计月底将会公开售楼处，建筑面积89㎡—139㎡！覆盖刚需、改善2大群体！户型解析：户型中规中矩，标准的小三房户型，三开间朝南、单阳台，目前市面上比较常见，也是属于后期比较容易出手的户型。户型解析：动静分离，三开间朝南，整体户型设计思路和89㎡的类似，因为面积够大，也设置了双联阳台，整体舒适度较高。
户型解析：双阳台，三个卧室私密性较强，大横厅设计，南北通透，北向还附加了1个小阳台，没有任何面积浪费，是大多数人都非常喜欢的户型设计。
相比之下，A户型明显更具优势，预计将会比较受欢迎。户型解析：户型比较方正，南北通透，3开间朝南，U形厨房，南北都带有阳台，浪费面积较小。户型解析：南北全通透，四开间朝南，每个卧室都有飘窗，采光面比较充足，139㎡只做了3房，每个卧室的空间应该都比较大，居住舒适度比较高。
胜浦现属于园区高贸新城，就目前的交通界面来说，还不算发达，距离3号线钟南街站车程18分钟，规划轨交9号线胜浦站在附近。来到实地勘探，暂时来看，周边的路面不太平整，后期有规划进行加宽修整。周边大型商超比较缺乏，商业配套仅可满足日常生活。规划有1.53公顷邻里中心、10万方东部文体中心，后期可能会有所改善。项目暂未划分学区，周边有胜浦实验小学、星浦小学（拟由星浦学校改制）、星浦中学（在建），由星海教育集团打造，教育资源应该会比较优越。不过从后期规划来看，作为承载园区发展红利的高贸新城还是做足了功课，来日可期的。将新增邻里中心等商业设施，方便胜浦人民的日常生活购物需求，并且根据《苏州工业园区总体规划（2012—2030）》，胜浦规划总共有5个邻里中心，可满足区域购物消费需求。另外，在最新的一期轨道建设规划中，交通上投入约11亿元，9号地铁规划落定，13号线、S2线汇集胜浦，不仅串联苏州核心区，还将跨城链接昆山和上海！未来还将有更多的城际交通、19条新建/改造路也将使得区域交通实现全面升级。总之，未来胜浦的配套真的不得了！在配套上，规划1座东部文体中心、3所星海教育直管学校。这些都是其他版块从未见到的大密度、大投入，工程之多、配套之多也是前所未见的。
推荐理由：太湖一线湖景、低密度叠墅、“一城四核”重要位置
首先是湖景资源的稀缺性，苏州作为江南水乡，是一个依水而居的城市，因此，金鸡湖、独墅湖、尹山湖等的湖景住房都非常受欢迎，在二手房市场都有着不错的抗跌性，而太湖的景观在整个苏州都不可复制。除此之外，当前太湖新城依湖而建的项目以高层，超高层为主，像建发悦江南这样低密度的墅级产品非常稀缺，同时新中式的住宅也不容易过时，因此，建发悦江南的投资属性非常强。再者，项目本身也比较宜居，位于苏州“一核四城”的重要位置，周边配套非常齐全。交通：距离4号线顾家荡站不到1公里，紧邻苏震桃公路、苏州湾大桥、苏嘉杭高速、沪苏浙高速、苏州绕城高速等；教育：紧邻苏州湾实验初中、吴江中学和吴江实验小学，靠近吴江太湖新城区域内最优质的教育资源；商业：水秀天地、万象汇、爱琴海购物公园、万亚购物中心；生态：毗邻国际级湾区——苏州湾，目前已经启动5A级景区建设，生态优势明显。现场很多买房人都表示很喜欢这个138㎡的洋房户型，户型整体比较方正，大横厅，双阳台都是当下非常流行的元素，整个界面没有任何空间浪费，预计这个户型会很受欢迎。
目前，市面上大多数的叠墅户型都偏向长条形，但是建发悦江南的叠墅整体还是比较方正的。北向采光基本不受影响，而且多数户型设计为大横厅，动静分离，比较人性化。但是值得注意的是，项目为全装修交付，区别于精装，特别是叠墅产品，几乎是毛坯状态，后期装修还是需要投入一部分的资金和精力。湖西上辰项目所在地交通比较便捷，距离苏州高铁北站5公里左右，距离金鸡湖CBD15公里左右，比较适合园区上班族，整体地段还是非常不错的。
户型，是一个楼盘的良心，之所以推荐湖西上辰，还因为它的户型设计非常符合现代人的审美，多数户型都是大横厅、双阳台设计。这样的户型，居住舒适度更高，在二手房市场上可以比同地段产品卖出更高的价格。项目拥有100㎡、120㎡、140㎡、160㎡4种主力户型，每个户型都设计了意想不到的惊喜。以100㎡户型为例，有边户和中间户两种户型，都是三房两卫的设计。160㎡户型为例，南向面宽约17米，是160㎡户型朝南房间和客厅的总宽！对于17米的数字大家可能没概念，也大约是一节动车组的长度！120和140㎡两个改善户型，也都是大横厅设计，尺度阔绰，空间利用率高。项目实际上是由2宗地块组合而成。这2宗地均是被漕湖置地在2019年9月土拍中底价竞得，楼面价均是13000元/㎡。6月8日，项目规划公示出炉，整体规划了36幢高层，楼层18-27F，总共3188户。湖西上辰是由弘阳与江苏省建联手国家级匠艺师香山帮，共同打造的中式住宅。总景观面积达到了5.7万㎡，绿化景观面积比拙政园还要大出约11个篮球场。除此之外，项目周围的交通、教育、商业等配套，相对来说还算优越。湖西上辰距离苏州中心仅9公里，矗立东环中轴之上，出入园区十分便捷。
湖西上辰所在的板块，目前已落地的苏州老牌名校苏州大学集团化办学的苏大第二实验中小学就是其中之一，并与湖西上辰近在咫尺。与此同时，湖西上辰地块还规划了1所公立幼儿园、项目西侧还划有国际学校，全面实现了从幼儿园到中学阶段全龄义务教育体系。总结下来在苏州，投资居住两相宜的楼盘，至少符合以下特点中的一项：1、学区房更加保值，即使是姑苏老破小，只要学区好，还是会有很有买单，因此，投资新房，学区还是比较重要的。2、稀缺性，所谓“独一无二的才是最有价值的”，一线湖景住宅本来就比较少，低密度的湖景墅级产品就更是值得收藏，且如果周边配套齐全，规划到位，是很值得入手的。
3、产品力强！在周边配套、产品类型都和竞品旗鼓相当的情况下，某一方面，比如户型、物业比较强，提高了居住舒适度，就会在二手房市场中占得先机。
最后，无论买房初衷如何，在决定买之前一定要实地考察周边生活的得便利度，因为销售讲解和自己实地观察一般是有误差的。
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