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提起苏州鲁能，实在是惨。 鲁能在苏州有3个盘，一个是吴中城南的鲁能公馆、一个是相城阳澄湖的鲁能泰山9号，还有一个是相城活力岛的鲁能文灵雅苑。
每一个都是高价拿地，每一个也都是命运多舛： 吴中城南的鲁能公馆首次开盘卖不动，直降6000元/㎡，相城阳澄湖的鲁能泰山9号拿地4年才开盘，据说开盘也就卖了个位数……
而鲁能文灵雅苑，拿地4年半，房子都造好了，就是没有开盘的意思。
就在今天，我得到猛料——鲁能文灵雅苑最快今年下半年开盘！现场工作人员更是表示，今年3月、4月有望公开售楼处！鲁能文灵雅苑位于元和街道建元路南、文灵路两侧，距离活力岛地铁站仅400米。2016年9月，鲁能以总价33.05亿竞得此地块，楼面地价26225元/m²，比仁恒溪云雅园还要高3510元/㎡。要知道，仁恒溪云雅园备案均价已破3，我们可以大胆预测，未来文灵雅苑售价大概率也是3万+/㎡。
一方面楼面地价过高、又是现房销售，导致项目迟迟未入市，而另一方面，鲁能还有一系列骚操作令人迷惑。
鲁能吴中项目——鲁能公馆首次开盘，没过多久，直降6000元/㎡，血亏！
2019年上海联合产权交易所披露的信息显示，鲁能集团拟挂牌转让苏州鲁能置业有限公司100%股权及相关债权。
不过，据内部人员爆料，鲁能文灵雅苑预计今年下半年开盘。而且透过落满了灰的玻璃，我发现售楼处里的物件都准备的差不多了。
现场保安小哥更是表示自己刚进场，估计3月、4月就能公开售楼处。看好该项目的买房人，可以准备起来了！文灵雅苑分为东西两个地块，共打造了19幢13-18F的小高层。目前东、西两宗地块的所有楼幢都已经结构封顶，楼幢主体部分全部建好。现场工作人员也表示，目前只剩内部绿化等细节在完善。整体来看，外立面为米棕色，简约大气。大门两侧有水景，仪式感还是很足的！
尤为特殊的是，从南侧看，阳台超大，不少还是270度观景阳台。每3层，赠送1个露台。
项目目前还没有公示最终户型图，我们先从规划公示网上来看看部分户型。
【户型浅析】该户型为3房2卫设计，三开间朝南；客厅为大横厅，可隔出一间工作台，整体南向面宽约14米，阳台目测面宽约7米；主卧带套房，北房间可做衣帽间，还赠送露台。 
【户型浅析】该户型为4房2卫设计，长面宽，短进深，4开间朝南；超大阳台，面宽约7米；主卧带套房，次卧带露台。
【户型浅析】边户为4房2卫的设计，三开间朝南，无过多走道，利用率较高；缺点在于卫生间离厨房太近，书房是东（西）侧采光。中间户为3房2卫的设计，相比较边户，少了一个书房，整体布局更为合理。 文灵雅苑处于活力岛(中央公园板块)，区域内新盘扎堆，均价大多在2.6万-2.8万/㎡，而且基本都是地铁房。而放眼整个相城，近期备案价最高的是仁恒溪云雅园，整体备案均价30453元/㎡，2楼及以上都要3.2万+/㎡，面积140㎡起。
对比之下，文灵雅苑最大的优势是现房销售，户型带露台，很有特色。不过2.6万/㎡的楼面地价，未来单价很可能破3，销售压力肯定不小。至于配套，整体而言自驾、地铁出行都非常便利，1公里内有多所学校和市政文化设施，生活氛围浓厚。
交通：紧邻建设中的中环快速路（春申湖快速路），通达全城；南侧约400米可达地铁4号线活力岛站，步行约5-10分钟。商业：东侧小区首开班芙春天有大量社区底商，直线距离3公里内有繁华中心、大悦春风里、金相天地。其中大悦春风里将于2021年8月28日正式开业，目前京东旗下七鲜美食生鲜超市、占地5000+平米的CGV影院、韦德伍斯健身、奈尔宝家庭中心、西西弗书店等已确定入驻。教育：北侧紧邻苏州康佳爱德幼儿园，1公里内有建设中的沈思港小学和文征明实验小学、相城实验中学，以及私立学校苏州外国语学校。其他：距离苏州市第二工人文化宫约400米，距离苏州第二图书馆约800米。你怎么看待这个楼盘呢？欢迎底部留言或者加微信进群讨论。
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