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蓝字 这几年广钢和牛奶厂常被很多人拿来对比，比交通，比学位，比环境，比规划等等。 大家见仁见智，甚至吵得不可开交。 市场说明了一切，牛奶厂的涨幅明显更高，现在二手的挂盘价大多在9万以上，而广钢普遍只有五六万。 当然，广钢比牛奶厂的楼盘密度高些，土地也没有牛奶厂那么“纯净无污染”， 再加上天河与荔湾的区别，所以牛奶厂的涨幅高也是可以理解的。 不过，今天二宝妈倒不是给牛奶厂唱赞歌，反而要指出牛奶厂一个可能的隐患，那就是学位空心化。
我整理了一下广州部分热门公立小学的学位房门槛（价格全部源自链家最新的报价） 大家有没有发现，牛奶厂的两所小学门槛明显比其他名校要贵一个档次。 也就是说，同样是读广州名校，奶厂业主差不多要花双倍甚至更高的价格。
二宝妈觉得奶厂的房子贵有两个原因，一个是单价高，一个是户型大。 奶厂四大金刚最小的户型是88平米的小三房，主流户型基本都是一百平米以上，甚至120以上。 这和广州其他名校完全不一样。 比如很多人心目中的广州第一名校东风东，招生范围很广。 房源有农林下，梅花村等很多老破小，明显降低了入学门槛。 还有天河区头牌---华阳小学，虽然均价也很高，但房源有很多小户型，比如嘉尚国际等诸多三十几平米的房源，也能控制总价在四百万左右。 更别提价格更便宜的华成校区也有不少小户型，进一步降低了华阳的门槛。 广钢和天河公园也是如此，小户型很多，使学位房门槛得到了很好的控制。 就连屡屡被人诟病户型大，门槛高的汇景新城，其小学的招生范围也有半山雍景苑这个平民楼盘来降低门槛。
学位房门槛高低到底有什么影响呢？ 在二宝妈看来，学位房门槛低，会让人容易上车，因此提高二手房的换手率，能为名校提供源源不断的后续生源。 而对名校来说，有持续不断的中产生源是非常重要的，因为中产是最热衷教育的了。 相反，到了富豪这个阶层，往往就不走寻常的公立教育之路了。 汇悦台的业主子女，有几个会去上公立的南国小学？ 反之，学位房门槛高，买得起的人相对少，二手房的换手率就会低，从而导致后续新兴生源不足。 牛奶厂的奥体东小学就是典型的例子，居然每年都有空余学位给积分入学的学生，这在优质学位非常紧张的天河区简直就是不可思议！！ 在二宝妈看来，未来奥体东小学的学位空心化可能还会继续。 因为它的招生范围太窄了，只有一个一千多户的华润天合。 （半山溪谷E墅的生源每年就几个而已） 再加上华润天合的总价贵，主流房源都是1300万以上，这就使它的二手房转手频率不可能像低价盘那么高。 户数少，转手又不频繁，会导致后续生源不足。 有人会说，珠江新城的房子更贵，门槛更高，怎么不存在生源不足的问题呢？ 那是因为人家招生范围广啊！ 我们来看看珠江新城的名校：体育东小学兴国校区 其招生范围包括： 珠江新城黄埔大道以南，临江大道以北，冼村路以东，猎德大道以西（冼村、猎德村除外）：冼村街（冼村路朱美拉公寓）花城大道 （方圆月岛 ）；兴国路 （汇峰苑 、保利心语花园 、博雅御轩 、岭峰苑 、尚东君御 、隽峰苑 ）；猎德大道 （中海璟晖华庭）；兴民路（利雅湾）花城大道（中海花城湾、嘉裕公馆）冼村路（博雅首府）；临江大道（天銮） 数一数，楼盘起码有十几个，总户数不知道是华润天合的多少倍！ 牛奶厂更大的问题在于，它附近的帝景山庄，是一个比它还要高端的板块。
据说牛奶厂合景奥体北项目----合景·臻颐府很快要问世。 该项目主力户型250-340㎡,还有525㎡大平层。吹风价15万元！ 从总价看，不就是第二个汇悦台嘛。
买得起这里的业主，大概率也不会上公立小学。 君不见帝景山庄配套幼儿园。2021年的业主子女人数为0?
帝景山庄2006年交楼，十几年没有配建学校，其业主从来不以为意。 如果是一个中产楼盘，业主早就为读书闹翻天了！！ 二宝妈总结： 牛奶厂的高价格，大户型已使得它的购房群体由白领进化到了金领。 未来这里会和帝景山庄连为一体，成为天河又一个富人区。 与此同时，这里与热衷公立教育的普通白领，中产的距离，会越来越远。 如果奥体东小学的招生范围不做调整，学位有空余的情况会持续存在。 在少子化的今天，没有持续稳定的新兴生源，就如同没有活水引入，名校也很难一直保持活力！ |
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