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哈喽朋友们，我是情报哥，又到了周末宠粉时间。 买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。 这是我们的第36篇【问答】，都是粉丝问到的比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你跟我交流提问。 情报哥，想咨询下广州买房不限购区适合买哪里？首付100万以内，但是想只付60-70万。 答：说到不限购，第一个想到的地方非增城莫属。但增城的一手盘超过100个，真是花多眼乱，怎么挑。 记住地铁+名校是硬通货，预算低，在郊区更要贴着地铁线买。 不是增城本地人，并且要求家到天河的地铁通勤时间小于1小时的话，可以先排除荔城。 其余板块，推荐新塘>中新/永和>朱村>其他。新塘超过3万/平，中新超过2.5万/平，谨慎考虑。 永和目前没地铁，没车的朋友可以pass，但这边靠近科学城跟新塘，居住人口比较庞大，后续轨道交通留有期待值。 朱村火过，目前规划的落地速度不尽人意，不确定商业配套、教育配套要付出多久的时间成本。 葛洲坝湾区金融城3.5-3.8万/平，135方，跟中鼎 5.1至5.5万/平 ，97方，不住，哪个升值潜力大？ 答：一个在南沙横沥岛，一个在老黄埔，位置都不错。 中长期两边都看好，横沥岛未来的涨幅可能更大。短期内，老黄埔的出租价值更高。 先说南沙横沥岛，规划逼格高（国际金融岛嘛），住宅项目相对稀缺，葛洲坝这个项目的优势呢是近18号线横沥站，以后去市区省时省力又省心。 不过鉴于南沙跟主城区的地理距离，我们要把它当成一个独立发展的个体来看。 所以老黄埔能凭借贴着天河的地理优势，承接人口外溢，一二手以及出租都很旺盛。 横沥岛要靠自己一步步把产业落实稳了，人气提上来了，再去谈租赁市场的热度。 况且，横沥岛旁边还有个灵山岛，两边楼盘加起来，到时候出租的房源不见得少。 总结一句，老黄埔能更快产生租金收益，横沥岛未来可期，就看你能抢到哪个盘了。 星汇城和品秀星图该怎么选？目前价格都差不多。 答：原则上，能买黄埔咱们就不选增城。 毕竟在规划落地的行动力方面，黄埔确定性更高，星汇城周边完成旧改指日可待。 但如果你对学位有很明确的需求，就选星图，星图有九年一贯制华师附加持，这点是星汇城比不上的。 两个楼盘都有广州地铁在背后撑腰，所以交通是两个盘最大的优势。 品秀星图靠近新塘TOD，离13号线官湖地铁站近，未来13号线二期开通后，去天河、越秀、荔湾、白云都方便。 而星汇城在规划预期上比星图多分一杯羹。 作为镇龙TOD盘，正面是地铁镇龙站，14、21、27（规划）三条地铁线交汇，侧面是新白广城际镇龙站。 买星汇城，主要考虑的就是学位对你来说重不重要、部分楼栋可能会受到噪音干扰，以及后续加推楼栋的区域归属问题。 二套房该怎么买，考虑学位房还是郊区投资？可以接受350万成交价格，目前想的是两个方向越秀天河老破小或者南沙番禺知识城这些偏远地区，买了短期不会自己住，应该是考虑出租。 答：说到出租，可以结合下面这张图以及前面的第2个问题来看。 我们按350万在天河越秀买楼梯楼，在非市中心买电梯楼来看看今年4月的租金： 越秀跟天河的楼梯楼租金环比涨1.2%跟1.4%，无论是单价还是涨幅都在全市排名前二。 黄埔、南沙的电梯楼环比分别上涨1.07%跟0.09%，但单价相差很大。 黄埔每月每平方米的租金去到50元，接近中心城区的租金水平，而南沙是19元，差了两倍多。 至于番禺，电梯楼大约40元/平方米/月，也还不错，环比收缩0.51%，属于正常浮动范围。 这么一看，你应该明白短期内出租的话该先排除哪里。 再看350万这个预算，在天河、越秀的可选性真心不多，基本是非核心地段的老破小，更别提学区房了。所以未必能保值，也未必能租出高价。 此外，不少打工族已经投奔几站之外的黄埔、番禺去找租金比天河低，舒适度比天河高的小区了。 所以，我认为黄埔番禺更值得考虑。 |
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