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第十章 房地产估价 一、单项选择题 1. 一般情况下，运用市场法时要求选择()可比实例。 A.1～3宗 B.3～10宗 C.10宗以上 D.任意 2. 在统一货币单位时，通常采用()。 A.元 B.角 C.分 D.不一定 3. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为()元人民币/m2。 A.3697 B.3772 C.3769 D.3758 4.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为()万元。 A.45 B.50 C.55 D.48 5.某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为()元/平方米。 A.2443 B.2394 C.2376 D.2582 6.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。 A.323 B.275 C.273 D.258 7.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 8.由市场比较法估价得到的价格称为()。 A.市场价格 B.成本价格 C.比准价格 D.基准价格 9. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 10.()是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 11.某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。 A.80 B.90 C.100 D.110 12.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120┫，单位建筑面积的重置价格为800元/┫，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是()元。 A.70880 B.71936 C.77952 D.81562 13.某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为()万元。 A.476.98 B.489.36 C.497.56 D.500.21 14.某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。 A.4858 B.5200 C.2700 D.6264 15.()是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。 A.累加法 B.市场提取法 C.运营费用 D.收益法 16.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定()收益年限有限的物业的收益价值。 A.高于 B.等于 C.低于 D.不确定 17.()是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。 A.营销策划报告 B.市场价格调研报告 C.可行性研究报告 D.估价报告 二、多项选择题 1.下列属于市场法估价步骤的有()。 A.搜集交易实例 B.核算交易成本 C.选取可比实例 D.求取比准价格 E.进行交易日期修正 2.一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容()。 A.交易双方的基本情况和交易目的 B.交易实例房地产的状况 C.选取可比实例 D.成交价格 E.付款方式 3.建立价格可比基础包括的方面是()。 A.统一付款方式 B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位 D.统一交易日期 E.统一面积单位 4.市场法中房地产状况调整包括()。 A.区域因素状况修正 B.权益状况修正 C.实物状况修正 D.区位状况修正 E.个别因素状况修正 5.下列关于成本法的说法错误的是()。 A.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法 B.成本法中的“成本”，即通常意义上的成本(不含利润) C.成本法中的“成本”是价格(包含利润) D.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值 E.从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入 6.建筑物的重新购建价格的求取方法有()。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 E.基价比较法 7.求取建筑物折旧的方法主要有()。 A.年限法 B.分解法 C.市场提取法 D.单位比较法 E.指数调整法 8.从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列()因素。 A.未来净收益大小 B.潜在毛收入的高低 C.获得净收益的可靠性 D.获得净收益期限的长短 E.有效毛收入的高低 9.累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面()。 A.投资风险补偿率 B.管理负担补偿率 C.缺乏流动性补偿率 D.风险报酬率 E.投资带来的优惠率 10.下列关于开发经营期的说法正确的是()。 A.开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间 B.在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止 C.在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长 D.租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况 E.估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法 11.估价的假设和限制条件主要包括()。 A.对估价对象有关状况的假定 B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 C.对估价方法选用分析的说明 D.对估价方法使用前提的说明 E.对评估的价值前提的说明 12.经营期可以分为()。 A.开发期 B.前期 C.建造期 D.销售期 E.运营期 13. 下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是()。 A.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率 B.包含安全收益部分(资金的利息)和风险收益部分(开发利润)两部分 C.等同于传统法中的投资利息率 D.等同于传统法中的开发利润率 E.以上答案均正确 答案部分 一、单项选择题 1 [答案]：B [解析]：参见教材P242 2 [答案]：A [解析]：参见教材P242 3 [答案]：D [解析]：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价 500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78 4 [答案]：D [解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元) 5 [答案]：A [解析]：参见教材P244 此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。 6 [答案]：B [解析]：本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式： (1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费 (2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率 设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则 x=297-8%x，x=275万元。 7 [答案]：A 8 [答案]：C [解析]：市场法测算出的价格称为比准价格、成本法测算出的价格称为积算价格、收益法测算出的价格称为收益价格。 9 [答案]：D [解析]：本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。 开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150 土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润 =1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150 =3000元/平方米 10 [答案]：A [解析]：参见教材P250 11 [答案]：C [解析]：参见教材P255，V=A/Y=8/8%=100(万元) 12 [答案]：B [解析]：参见教材P253 建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936 13 [答案]：A [解析]：本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。 V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98万元 14 [答案]：B [解析]：预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200万元。 15 [答案]：B [解析]：参见教材P259 16 [答案]：A [解析]：注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY1-1(1+Y)n进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1(1+Y)n，所以本题答案为A。 17 [答案]：D [解析]：参见教材P265 二、多项选择题 1 [答案]：ACDE [解析]：在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。 2 [答案]：ABDE [解析]：参见教材P242 3 [答案]：ABCE [解析]：建立价格可比基础包括五统一，分别是统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位，统一面积内涵和统一面积单位。选项D不属于建立价格可比基础，属于交易情况修正。 4 [答案]：BCD [解析]：参见教材P245 5 [答案]：BE [解析]：参见教材P247-248 6 [答案]：ABCD [解析]：重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。 7 [答案]：ABC [解析]：参见教材P252 8 [答案]：ACD [解析]：参见教材P254 9 [答案]：ABCE [解析]：参见教材P259 10 [答案]：ACDE [解析]：参见教材P262 11 [答案]：ABDE [解析]：本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容。 12 [答案]：DE [解析]：开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。 13 [答案]：AB [解析]：参见教材P264 第十一章 物业管理 一、单项选择题 1. 下列选项中，()不属于业主享有的权利。 A.执行业主大会的决定 B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 C.监督物业服务企业履行物业服务合同 D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 2. 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托()参加。 A.临时业主 B.业主代理人 C.业主代表 D.业主委员会成员 3. 经()比例以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A.10% B.15% C.20% D.25% 4. 业主大会筹备组成员应由()组成。 A.业主代表和建设单位 B.建设单位和物业管理企业 C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门 D.业主代表、物业管理企业和街道办事处 5. 业主委员会应当自选举产生之日起()日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 A.10 B.15 C.20 D.30 6. ()是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 A.业主委员会 B.物业管理条例 C.管理规约 D.招标投标法 7. 物业服务企业的资质等级可以分为()。 A.甲级、乙级、丙级 B.一级、二级、三级 C.高级、中级、初级 D.大型、中型、小型 8. 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设()的暂定期。 A.3个月 B.半年 C.1年 D.2年 9. 三级资质物业管理企业中，具有中级以上职称的人员不少于()。 A.5人 B.10人 C.20人 D.15人 10. 在资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于()资格预审合格的投标申请人。 A.3家 B.5家 C.10家 D.15家 11. 物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和()。 A.小组讨论法 B.评标价法 C.百分制量化法 D.单项比较法 12. 物业管理投标程序包括：①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是()。 A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥ B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥ C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥ D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥ 13. 下列不属于物业服务合同主要内容的是()。 A.双方的权利义务 B.物业管理用房 C.专项维修资金的管理与使用 D.特约服务 14. 物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为()。 A.1―3年 B.2―5年 C.3―5年 D.5年 15. 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，属于()。 A.全额制 B.包干制 C.酬金制 D.浮动制 16. 下列有关物业服务费用的缴纳和督促的叙述，错误的是()。 A.非业主使用人具有交费责任 B.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费暂不须缴纳 C.业主委员会对欠费业主具有督促义务 D.物业服务企业接受委托代收水电费的，不得向业主收取手续费等额外费用 17. 对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为()。 A.销售价格的5%～8% B.营业税的5%～8% C.销售税费的5%～8% D.当地住宅建筑安装工程造价的5%～8% 二、多项选择题 1. 在业主委托书的授权范围内，业主代理人能行使的代理权有()。 A.投票 B.竞选业主委员会委员 C.发表意见 D.参加表决 E.咨询 2. 当出现以下()情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A.20%以上业主提议召开业主大会临时会议的 B.10%以上业主提议召开业主大会临时会议的 C.发生重大事故或紧急事件需要及时处理的 D.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况 E.业主代理人提议召开业主大会临时会议的 3. 有下列情形之一的，经业主大会会议通过，业主委员会委员的资格应当终止()。 A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的 C.因疾病等原因丧失履行职责能力的 D.口头提出辞职的 E.拒不履行业主义务的 4. 管理规约的主要内容包括()。 A.有关物业的使用、维护和管理 B.业主的共同利益 C.业主应当履行的义务 D.管理规约的制定原则 E.违反管理规约应当承担的责任 5. 物业服务企业的特征包括()。 A.属于第二产业 B.独立的企业法人 C.属于服务性企业 D.具有一定的公共管理性质的职能 E.不具有公共管理性质的职能 6. 对于一级资质的物业服务企业，其条件应满足()。 A.注册资金人民币300万元以上 B.具有专职管理和技术人员不少于20人 C.管理业绩要求多层住宅在100万平米 D.管理业绩要求高层住宅在100万平米 E.工程、财务等负责人具有中级以上职称 7. 物业管理招标投标的特点包括()。 A.招标主体的特殊性 B.稳定性 C.物业管理服务内容的特殊性 D.早期介入的特殊性 E.阶段性 8. 物业管理招标方式包括()。 A.定期招标 B.有限竞争性招标 C.公开招标 D.邀请招标 E.选择性招标 9. 以下哪些项目的物业管理必须进行招标()。 A.新开发的住宅项目 B.新开发的非住宅项目 C.同一物业管理区域内非住宅项目 D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目 E.新开发的商业项目 10. 我国目前与物业管理招标投标相关的主要法律法规分别是()。 A.《中华人民共和国公司法》 B.《中华人民共和国招标投标法》 C.《物业管理条例》 D.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 E.《物业服务企业资质管理办法》 11. 前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于()。 A.合同的客体不同 B.合同主体不同 C.合同签订的时间不同 D.合同的有效期限不同 E.合同的收费不同 12. 物业服务合同的特征有()。 A.物业服务企业是非盈利性组织 B.物业服务合同是有偿的 C.物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的 D.物业服务合同的内容必须是合法的 E.物业服务合同是实践合同 13. 业主与物业服务企业可以采取()形式约定物业服务费用。 A.全额制 B.包干制 C.分期制 D.浮动制 E.酬金制 答案部分 一、单项选择题 1 [答案]：A [解析]：本题考查业主的权利。选项A是业主委员会的权利，不是业主的权利。 2 [答案]：B [解析]：业主代理人是指业主因故不能参加业主大会会议时，可书面委托代理人参加。注意业主代理人与业主代表人的区别。 3 [答案]：C [解析]：参见教材P271 4 [答案]：A [解析]：业主大会筹备组由业主代表和建设单位的人员组成。注意里面没有物业服务企业。 5 [答案]：D [解析]：参见教材P273 6 [答案]：C [解析]：参见教材P274 7 [答案]：B [解析]：物业服务企业资质分为一级、二级、三级，另有暂定级。 8 [答案]：C [解析]：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 9 [答案]：A [解析]：参见教材P279 10 [答案]：B [解析]：参见教材P283 11 [答案]：C [解析]：物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和百分制量化法。 12 [答案]：B [解析]：主要考虑1、2顺序和3、4顺序。一般情况下是先对投标人的资格进行审查，然后再评标。先对项目评估与风险防范，来决定是否参与投标。 13 [答案]：D [解析]：参见教材P286 14 [答案]：C [解析]：参见教材P288 15 [答案]：B [解析]：参见教材P289 16 [答案]：B [解析]：参见教材P290，已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳。 17 [答案]：D [解析]：对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为当地住宅建筑安装工程造价的5%～8%。 二、多项选择题 1 [答案]：ACDE [解析]：业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。 2 [答案]：ACD [解析]：参见教材P271 3 [答案]：ABCE [解析]：参见教材P273 4 [答案]：ABCE [解析]：参见教材P274 5 [答案]：BCD [解析]：参见教材P277 6 [答案]：DE [解析]：本题考查物业服务公司的资质条件。请牢记上表中的内容。 7 [答案]：ACDE [解析]：参见教材P280 8 [答案]：BCDE [解析]：参见教材P281 9 [答案]：AC [解析]：必须进行招标的物业管理项目只有两种情况，一是新开发的住宅，另一类是同一物业管理区域内的非住宅。 10 [答案]：BCD [解析]：我国规范物业管理招标投标活动的法律法规有三个，分别是《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。 11 [答案]：BCD [解析]：参见教材P287 12 [答案]：BCD [解析]：本题考查物业服务合同的特征。选项A中物业服务企业应该是盈利性组织;选项E中物业服务合同是诺成合同，即合同自双方达成协议时成立，而不需要有实践活动发生。 13 [答案]：BE [解析]：参见教材P288 第十二章 房地产金融 一、单项选择题 1. ()是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融资资金的活动总称。 A.房地产保险 B.房地产金融 C.房地产估计 D.房地产税收 2. 下列财产可以设定抵押权的是()。 A.已依法公告列入拆迁范围的房地产 B.权属有争议的房地产 C.列入文物保护的建筑物 D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权 3. 根据国家规定，对空置()年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 A.1 B.2 C.3 D.4 4. 某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为()元。 A.7775 B.7750 C.7725 D.7700 5. 在等额还款抵押贷款中，()。 A.每期偿还的本金相等 B.每期偿还的本金越来越少 C.每期偿还的本金越来越多 D.每期偿还本金不确定 6. 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为()。 A.1% B.1.5% C.2% D.2.5% 7. 个人住房贷款期限在1年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率()。 A.从次年按新的利率调整 B.未归还部分按利率调整 C.自法定利率调整的次月调整 D.自法定利率调整的当月起调整 8. 住房公积金贷款在本质上是一种()。 A.委托贷款 B.信用贷款 C.基金贷款 D.信托贷款 9. 根据国家规定，每笔公积金贷款的最长期限不得超过()年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的()年。 A.20，5 B.20，10 C.30，5 D.30，10 10. 符合个人住房商业性贷款条件的借款人，同时又缴存住房公积金的，可以同时申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款，但是两笔贷款的总金额最高为()。 A.个人住房公积金贷款的最高额 B.购买房屋的总价格 C.购买房屋总价格的70% D.购买房屋总价格的90% 11. 对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，全部的利率风险由()承担。 A.担保人 B.金融机构 C.中介服务机构 D.借款人 12. ()是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。 A.产权风险 B.违约风险 C.贬值风险 D.估价风险 13. 房地产债券方式融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和()。 A.公司债券 B.私募债券 C.直接债券 D.土地债券 14. 房地产股票的优点是()。 A.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源稳定，有还款年限的限制 B.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源不稳定，没有还款年限的限制 C.融资量有限，伸缩弹性小，吸收资金的来源稳定，没有还款年限的限制 D.融资能量大，伸缩弹性强，吸收资金的来源稳定，没有还款年限的限制 15. 关于房地产证券化，下列描述正确的是()。 A.所谓房地产证券化，就是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资 B.房地产证券化把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资 C.房地产证券化把投资者对房地产的直接物权关系转化为有价证券为载体的债权关系 D.房地产证券化是对传统房地产投资的继承 16. 房地产证券化的核心是()。 A.房地产股票 B.房地产债券 C.房地产项目融资证券化 D.房地产抵押贷款证券化 17. 在住房抵押贷款证券化中，业务的载体是()。 A.发起者 B.信用评级机构 C.服务机构 D.特殊目的机构 18. 1960年，世界上第一只REITs在()诞生。 A.英国 B.法国 C.德国 D.美国 19. 房地产保险费的计算公式是()。 A.总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数 B.总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数 C.总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数 D.总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数 20. 某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同时又向乙保险公司投保该房屋的火灾险，保险金额是36万元。如果该房屋确实发生了火灾，则甲保险公司赔偿的上限为()万元。 A.70 B.30 C.84 D.100 21. ()是房产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同，是最完整的保险合同形式。 A.保险费率 B.保险单 C.保险标的 D.违约责任 二、多项选择题 1. 房地产金融与一般金融相比，具有的特点是()。 A.证券化 B.安全性 C.长期性 D.单一性 E.政策性 2. 房地产金融的主要内容包括()。 A.商品房抵押贷款 B.房地产抵押业务 C.公积金贷款 D.房地产产业资金融通业务 E.房地产商业贷款业务 3. 房地产金融的主要业务种类有()。 A.房地产证券 B.房地产贷款 C.房地产信托 D.房地产保险 E.房地产投资信托基金 4. 在房地产抵押贷款中，必要的要素包括()。 A.贷款利率 B.最高贷款期限 C.还款方式 D.房地产证券化 E.抵押率 5. 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，主要包括()。 A.贷款日常维护服务机构 B.估价机构 C.律师事务所 D.行业协会 E.非政府机构 6. 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月()。 A.支付的本金是均等的 B.支付的利息是均等的 C.偿还利息越来越少 D.偿还利息越来越多 E.付款额越来越多 7. 为了防止借款人承担更多的利率风险，采用可变利率抵押贷款方式，在抵押贷款合同中，有时还包括()。 A.月还款限制条款 B.本金负摊还条款 C.初始利率 D.附加利率 E.利率调整幅度 8. 为了防止借款人承担更多的利率风险，在采用可变利率抵押贷款方式时，为了保护借款人的权益，一般会规定()。 A.提前偿还条款 B.市场利率指标 C.手续费 D.月还款限制 E.本金负摊还 9. 根据风险成因，房地产抵押贷款风险可分为()。 A.产权风险 B.增值风险 C.贬值风险 D.估价风险 E.欺诈风险 10. 债券的主要特征有()。 A.债券一般都规定偿还期限 B.债券一般均有固定的利率 C.债券通常可以在金融市场上流通 D.变现能力不强 E.债券能使投资者获得一定的收益 11. 房地产证券化旨在将价值量大的房地产()。 A.动产化 B.细分化 C.流动化 D.规模化 E.风险分散化 12. 下列关于房地产抵押贷款证券化的说法中，正确的有()。 A.住房抵押证券化涉及的市场主体包括投资大众、金融机构和住房开发商等 B.住房抵押贷款证券化使企业的融资间接依靠市场进行 C.信用增级是住房抵押贷款证券化成功的关键 D.住房抵押贷款证券化中发行的证券只能是债券 E.特殊目的机构是进行住房抵押贷款证券化业务的载体 13. 免费的手机电影网站包括以下哪几个()。 A.青苹果影视 B.人人影视 C.美剧天堂D.日夜电影网 E.星辰影院 14. 下列项目中属于人身保险的是()。 A.人寿保险 B.人身意外伤害险 C.健康保险 D.财产损失保险 E.信用保险 15. 房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括()。 A.发生事故时，向保险人请求赔偿 B.交纳保险费 C.救护保险房屋 D.发生意外事故时，向保险人报告 E.减少房屋功能性折旧 答案部分 一、单项选择题 1 [答案]：B [解析]：参见教材297页 2 [答案]：D [解析]：本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。 3 [答案]：C [解析]：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 4 [答案]：B [解析]：本题考查等本金还款抵押贷款的计算。套用公式即可计算出结果。at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i =600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×0.5%=5000+2750=7750元，参见教材P303。 5 [答案]：C [解析]：本题考查等额还款抵押贷款的特点与规律。等额还款每期还款额相等，前期偿还的利息多，逐渐减少，而本金所占比例越来越大。 6 [答案]：C [解析]：参见教材306页 7 [答案]：A [解析]：贷款利率的变化，从法定利率调整的次年开始调整。 8 [答案]：A [解析]：公积金贷款不同于一般的商业贷款，其本质是委托贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款。 9 [答案]：C [解析]：每笔公积金贷款的最长期限不得超过30年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的5年。 10 [答案]：C [解析]：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款可以进行组合贷款，但是两笔贷款的总金额最高为购买房屋总价格的70%。 11 [答案]：B [解析]：参见教材309页 12 [答案]：B [解析]：参见教材309页 13 [答案]：A [解析]：参见教材310页 14 [答案]：D [解析]：参见教材311页 15 [答案]：C [解析]：参见教材311页 16 [答案]：D [解析]：房地产证券化的核心是房地产抵押贷款证券化。 17 [答案]：D [解析]：特殊目的机构是进行住房抵押贷款证券化业务的载体。 18 [答案]：D [解析]：1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。 19 [答案]：A [解析]：请牢记保险费的计算公式。 20 [答案]：A [解析]：本题考查房地产保险中重复保险的计算。重复保险中各保险人的赔偿金额的总和不得超过保险价值，且各保险人的赔偿一般采用分摊方式进行计算。 甲保险公司的赔偿上限：100×8484+36=70万元。 21 [答案]：B [解析]：参见教材319页 二、多项选择题 1 [答案]：ABCE [解析]：参见教材297页 2 [答案]：BD [解析]：房地产金融的主要内容包括两个方面，一是房地产抵押业务，即用房地产来融资，第二是房地产产业资金融通业务，即为了房地产来融资。 3 [答案]：ABDE [解析]：本题考查房地产金融的主要业务种类。 4 [答案]：ABCE [解析]：在房地产抵押贷款中，必要的要素包括最高贷款期限、提前还款的规定、还款方式、手续费、担保和保险、抵押率和贷款利率。选项D抵押贷款可以证券化，但不是必须证券化。 5 [答案]：ABC [解析]：参见教材301页 6 [答案]：AC [解析]：本题考查等本金还款抵押贷款的特点。其特点是借款人每月支付的本金相等，利息越来越少，因而每月还款额也越来越少。 7 [答案]：AB [解析]：参见教材306页 8 [答案]：DE [解析]：为了保护借款人的权益，一般会规定月还款限制和本金负摊还两项内容。 9 [答案]：ACDE [解析]：参见教材308页 10 [答案]：ABCE [解析]：参见教材310 11 [答案]：ABC [解析]：参见教材312页 12 [答案]：ACE [解析]：本题考查房地产抵押贷款证券化的相关内容。选项B证券化使企业的融资直接依靠市场进行;选项D住房抵押贷款证券化中发行的证券有三类，分别是债券、优先股和受益凭证。 13 [答案]：ACD [解析]：房地产信托涉及三方当事人，分别是委托人、受托人和受益人。 14 [答案]：ABC [解析]：参见教材317页 15 [答案]：BCD [解析]：本题考查房地产保险中投保人的义务，一共有三项。 第十三章 房地产税收 一、单项选择题 1. 下列有关房地产税收的叙述，错误的是()。 A.房地产税收是对房地产或者利用房地产所得收益征收的各种税收 B.房地产是以房地产的价值、收益、数量或者房地产投资行为等为特定征税对象的 C.税源分布较集中 D.所得收入归地方政府所有 2. 房地产税收是以()为特定的征税对象。 A.房地产的价格 B.土地和房屋的特质实体 C.土地和房屋的权益 D.房地产的价值、收益、数量或者房地产投资行为 3. 下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是()。 A.城镇土地使用税 B.土地增值税 C.房产税 D.印花税 4. 耕地占用税应纳税额的计算公式为：应纳税额=()。 A.纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准 B.纳税人实际占用的耕地面积固定税额标准 C.纳税人实际占用的耕地价值适用税额标准 D.纳税人实际占用的耕地价值固定税额标准 5. 下列有关城镇土地使用税的叙述，错误的是()。 A.城镇土地使用税是为了合理利用城镇土地而征收的一种税收 B.城镇土地使用税的所得收入归地方政府所有 C.城镇土地使用税属于所得税 D.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积 6. 某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为1.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为()元。 A.4500 B.10000 C.15000 D.22500 7. 城镇土地使用税交纳中，如果土地使用者没有确定或者权属纠纷没有解决的，由()交纳。 A.土地所有者 B.政府土地管理部门 C.土地实际使用人 D.土地代管人 8. 下列有关房产税的叙述，错误的是()。 A.房产税是对房产征收的一种税收 B.对依照房产原值计税的房地产，应按照房屋原价计算缴纳房产税 C.应纳税额=计税依据×适用税率 D.目前，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，房产税按5%的税率征收 9. 已知某房产的计税余值为20万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为()万元。 A.0.24 B.2.40 C.10 D.24 10. 城市房地产税的纳税人为()。 A.房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人 B.中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人 C.出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人 D.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人 11. 自2008年11月1日起，对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到()。 A.1% B.2% C.3% D.4% 12. 契税属于()。 A.货物和劳务税类 B.财产税类 C.所得税类 D.其他税收类 13. 下列有关土地增值税的叙述，错误的是()。 A.土地增值税不可以预征 B.目前，对个人销售住房暂免征收土地增值税 C.实行按次征收 D.土地增值税的征收范围不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产 14. 已知某房地产开发商出售房地产的增值额为20万元，扣除项目金额为10万元，则该房地产开发商应缴纳的土地增值税为()万元。 A.5.0 B.5.5 C.6.5 D.8.5 15. 下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是()。 A.税款专款专用 B.属于附加税 C.根据纳税人所在地不同有不同的税率 D.征税对象是城市居民 16. 《中华人民共和国企业所得税法》的施行时间为()。 A.2006年1月1日 B.2007年10月1日 C.2007年7月1日 D.2008年1月1日 17. 征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是()。 A.财政拨款 B.政府性基金 C.接受捐赠的收入 D.行政事业性收费 18. 以下()不需要缴纳印花税。 A.土地使用权出让合同 B.土地租赁合同 C.商品房销售合同 D.房屋租赁合同 二、多项选择题 1. 房地产税收的特征包括()等。 A.征税对象特定，即土地和房屋 B.征收体系复杂，税种数量多 C.税源集中于城市 D.税收基础稳定 E.税收收入主要归中央财政 2. 房地产税收的职能包括()。 A.促进房地产市场与世界市场接轨 B.保障财政收入，筹集公共建设资金 C.发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展 D.抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序 E.调节收入水平，缩小贫富差距 3. 按照税种的类别划分，我国房地产税收可分为()。 A.货物和劳务税类 B.所得税类 C.财产税类 D.资源税类 E.其他税收 4. 城镇土地使用税的基本特点包括()。 A.对土地用途的转换进行平衡 B.按年征收，分期缴纳 C.属于财产税 D.实行等级幅度税额标准 E.大、中、小城市税额标准不一样 5. 以下关于房产税的纳税人，说法正确的是()。 A.房产税一般由房屋的使用者缴纳 B.房屋属于全民所有的，由经营管理单位纳税 C.房屋所有权出典的，由出典人纳税 D.房产税在工矿区无需交纳 E.房产税在建制镇必须交纳 6. 对于房产税采用比例税率说法正确的包括()。 A.按房产余值计征的，税率为1.2% B.按房产余值计征的，税率为12% C.按房产租金收入计征的，税率为1.2% D.按房产租金收入计征的，税率为12% E.按房产租金收入计征的，税率为18% 7. 契税的计税依据分以下情况()。 A.以房产租金收入为计税依据 B.国有土地使用权出让的计税依据为成交价格 C.土地使用权赠与、房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 D.房屋交换的计税依据为所交换房屋的价格的差额 E.以不动产出让价格为计税依据 8. 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有()。 A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格 B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格 C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定 D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格 E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 9. 土地增值税具有以下基本特点()。 A.属于所得税 B.税率全国不统一 C.实行超额累进税率 D.实行按次征收 E.以转让房地产取得的增值额为征税对象 10. 在企业所得税的计算中，收入总额包括()。 A.政府性基金 B.销售货物收入 C.股息、红利 D.特许权使用费收入 E.接受捐赠收入 11. 印花税的纳税人具体包括()。 A.立合同人 B.立账簿人 C.立据人 D.领受人 E.委托人 答案部分 一、单项选择题 1 [答案]：C [解析]：参见教材P323 2 [答案]：D [解析]：本题考查房地产税特定的征税对象。 3 [答案]：D [解析]：中央地方共享税主要有四种，分别是营业税、企业所得税、个人所得税和印花税。 4 [答案]：A [解析]：耕地占用税的应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准。 5 [答案]：C [解析]：参见教材P325-326 6 [答案]：C [解析]：城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000元。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。 7 [答案]：C [解析]：城镇土地使用税交纳中，如果土地使用者没有确定或者权属纠纷没有解决的，由土地实际使用人交纳。 8 [答案]：D [解析]：参见教材P327 9 [答案]：A [解析]：依照房产余值计算房产税的，税率为1.2%。所以应缴纳的房产税=20×1.2%=0.24万元。 10 [答案]：D [解析]：城市房地产税与房产税的特点基本相同，主要不同在于其纳税人仅适用于外资、外国企业以及外国人。 11 [答案]：A [解析]：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 12 [答案]：B [解析]：契税属于财产税。 13 [答案]：A [解析]：参见教材P328-329 14 [答案]：D [解析]：增值程度R=增值额÷扣除项目=20÷10=200%,采用速算法： R在100%～200%时，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15% 应纳税额=20×50%-10×15%=10-1.5=8.5万元。 此题注意，当R为200%时，应选择100%～200%这一区间段的计算公式。因为R就低不就高。 15 [答案]：D [解析]：城市维护建设税的基本特点是税款专款专用，属于附加税，且按照纳税人所在地实行差别税率。选项D纳税人是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，其征收范围是市区、县城、建制镇、工矿区。 16 [答案]：D [解析]：参见教材P331 17 [答案]：C [解析]：企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。 18 [答案]：B [解析]：土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率，房屋租赁合同采用1‰的税率。土地租赁合同不缴纳印花税。 二、多项选择题 1 [答案]：ABD [解析]：本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。 2 [答案]：BCDE [解析]：参见教材P323-324 3 [答案]：ABCE [解析]：按照税种的类别划分，我国房地产税收可分为四类：货物和劳务税类、所得税类、财产税类和其他税收。 4 [答案]：BCDE [解析]：参见教材P325 5 [答案]：BE [解析]：本题考查房产税的相关内容。选项A房产税一般由房屋的所有者缴纳，不是使用者。选项C房屋所有权出典的，由承典人纳税;选项D房产税在城市、县城、建制镇和工矿区均征收。 6 [答案]：AD [解析]：房产税的税率分两种，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 7 [答案]：BCD [解析]：参见教材P328 8 [答案]：BCE [解析]：契税的计税依据分为以下三种情况： 土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格; 土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定; 土地使用权交换、房屋交换-价格差额。 9 [答案]：ACDE [解析]：参见教材P328 10 [答案]：BCDE [解析]：本题考查企业所得税计算中收入所包括的内容。 11 [答案]：ABCD [解析]：参见教材P333 |
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