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昨天又是一个震惊地产界的新闻，不过这次高层说话，还是很有热点。 不少持有资产的朋友相当害怕这个玩意儿，很多咨询的朋友都会问我这个东西，今天给大家再讲讲啦。 ▽ 首先，这个房产税的新闻一直以来都是舆论的风控向，只要楼市过热就会出现压压惊。 可谓是10年房产税，房产税的刮风造势可以说是舆论管控的重要手段，这给投资者炒房者预警，给无房者心理安慰与希望。 可以说中国房价上涨的曲线中，每年都会有类似新闻。 我已经见怪不怪了。 稳妥推进——不急慢慢来，别出事。 稳步推进——不急慢慢来，但要有进展。 进一步推进——要有进展。 积极推进——要有实际进展。 进一步探索——不用想了，大家先讨论。 积极探索——多组织一些研讨会。 审慎推进——先别搞了。 这些词组的区别。 你要是从2012年就当真，踏空到现在，那就好玩了。 ▽ 房产税这类话题如果你真的想了解，就千万不要从屁股往上去思考，有房的担忧，因为会成负担，没房子的亢奋，以为有了房产税会降价。 但你要从税收的本质模式去看。 我们举例已经有的上海，就先看所谓的一套房免征。 上海市中心一个普通市民，一家三口住一套100平的房子，价值1000万，是家庭唯一住房，房子买的早，家里面收入是20万一年。 你给他免征收房产税，说一套房免收。 上海郊区农民拆迁，有房三套，每套300万，总计900万。 家庭年收入可能只有10万。 你给他收房产税？ 你说大家就只需要一套房子居住，你有三套房就是不对，人家为了少交税，离婚了。 夫妻分家，一人一套。 再剩下一套给孩子，你怎么办？ 所以这玩法是很有意思的，中国每年的离婚率高其中一部分水分就来源于资产操作。 房产税不是人头税，是针对房子收的税。 有房子，就要纳税。 房产税的特点是收税比例，和房子价值相挂钩，同样100平的房子，上海1000万的和鹤岗10万的，当然不可能缴纳相同的税费。 所以，房产税有很高的评估成本。 如果没有很广的税基，就没有办法大规模的开征房产税。 原因很简单，收税从来不是为了调节贫富差距，而是为了扩大政府收入。 你不能收税收到最后反过来亏本。所以不同政府的评估体系是有成本的。 有税赋，就有痛苦，税收不能高比例到影响普通人的生活。 比如上海一个三口之家，就一套房，价值1000万，你按1%的税率去收他一年10万税，他一年一共就20万的收入，你让他怎么过日子？ 所以即使征收房产税也要考虑民生，并不是所有人都有能力去支付，达到害怕的税率前提就是成本高，如果税负少，那基本就是物业费水平。即使高，以家庭为单位是很好规避的。 这就是一个很简单的房产税逻辑。 房产税不可能降低房价，作为一个最典型的，广税基的税种，纳税的终端永远是中等收入群体。 比如租房者，加物业费房东朝你加租，事实上你终端承担，收房产税也是一个道理。 之前舆论上房产税给了大众一个幻觉，让人误以为房产税是为了让富人受损，去调节贫富差距，但实际并不是。 只要大家明白这个逻辑，就知道这个房产税的推进是相当难的。 然后不少人会给我说为啥国外会收房产税？ 我先不说一些高深的政治逻辑，我先从一个简单的问题来看，住房自有率。 ▽ 美国住房自有率即使创新高，房价是反弹的。 而且远没有中国的住房自有率高，确实也可能出现一旦加收。 老百姓自有住房比例下降的趋势，但价格不会低，可以看看世界房产的价格。 ▽ 所以房产税并不能导致价格下降。 我刚刚也说了，国外租房也会转移成本至租房者，资产持有者只要不是劣质资产都不会自身承担，你看香港的房产税导致房价下跌了么？ 这里我要讲下我对于如今国情房产税不一样的思维。 隐含的房产税已经在收了。 房产税作为政府收入，国外的房产税用于提升房产周边基建，房产税越高的地方实际配套也会更好，房价也会越贵，因为当地财政收入可观。 现如今成都甚至其他城市的拍地都要求所谓的移交配建比例或者引入配套，实际是涨配套的。 ▽ 比如最近的大源土拍，门槛相当高。 大家知道这种转移成本会到购房者身上，购房者买了这个产品就相当于得到周边配套的红利，类似于已经在买房的时候赋税了。 特别是成熟地段要求也会更高。 边缘地区就不会如此要求，但实际是填人，也是为郊区做贡献。 中国会不会收房产税？ 1.这个在如今我国城市化率的情况来看还任重道远，毕竟我们还是发展中国家，和一些发达国家几乎几百年历史不同。当我国宣称自己是发达国家的时候再根据政策去考虑吧，这需要多大勇气与觉悟啊。所以这是远虑，根本不是近忧。房产税以前就说属于地方税，各地政府根据自己的情况，首先征收房产税绝对是对地方土地财政的利空，比如依赖土地财政的二线城市，像成都，如今又有东部新区，其余地方也在卖地。这种情况是不可能的。所以要征收，也要等进入开发成熟期，进入存量住房市场，几乎无可开发的情况。 2.上面我也说了评估机制的问题，政府成本能不能有赚。这个在如今中国经济下投入是很难把控的，毕竟我国的房价不稳定，波动很大。 发达城市比如上海的试点，也是非常多办法去规避的。 3.还有个关键，世界地产上我国的土地始终是70年使用权，不是永久所有权，这个收房产税也是畸形的，除非自动续期的时候有税负要求。 但70年大家估计都挂了。 4.老百姓这么大杠杆利率去买房，还加重税负这也是不合适的，比如利率，说房产税的国家大多是负利率或者低利率，比如香港，20年期的房贷利率才2.95%，还支持首付一层，我国如今还很高的利率，所以实际的贷款高利率下也可以理解为是隐含的房产税，如果我国要收房产税，那么起码贷款利率要下降，贷款门槛要下降，实际成本和现在高利率贷款买房也是差不多的。 所以敢说只有低利率环境下才有脸收房产税。 |
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