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今天下午我眯了一会儿，新政就出来了。 起来就沸腾了。 总算鞋子落地了，可以说这个政策过后估计半年就没有新政的的预期了，之前成都去喝了几次茶，加码的消息源源不断，但最后都被证实是谣言，这次尘埃落定。 首先里面最重要的15条逐条解读。 这篇文章我将对这个政策进行解读，同时给出思路，预测行情。 里面重要的就几条。 但文件中是相当多暗示的。 （一）增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。
（二）建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。 这条只是个精神。。。。
这条的意思是类似于南城都汇这类应该早点建设，开发商拿了地要催促早些建设，不少房企拍了地还没立案了，成都其实相当多被人拿了还没建设的土地，所以经常好位置会突然冒出一个项目。
（四）继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
（五）大力实施租赁补贴扩面提标，将公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围，保障住有所居，实现应保尽保。 （六）进一步培育和规范住房租赁市场发展，通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应，租购并举解决新市民居住问题。 这两条是一个整体方针，成都还是会持续走人才公寓路线，房地产还是在整体转型试点。 （七）加快推进城市有机更新，加大老旧小区改造力度，提升居住品质。 这个也是旧改政策的持续推进，该翻新，该装电梯装电梯。同时对棚改的比例加大，也是鼓励拆迁机会，要珍惜拆迁的机会，如果不拆就只有改造了。中优持续优化，棚改政策也是鼓励置换去郊区建设新城新区，同时由于很多交易条件无暇吃的老房子也一定增加了老房子的流动性，老房子卖不起价格，城市均价数据也好看，是不是？ 四、完善住房调控政策 （八）严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为。 （九）提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。  有个评论最能体现。  （十）加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，优先保障无房居民家庭购房需求。 （十一）发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。这条最重要。我将重点解读这个。 首先说这个追述的问题。
以为今天之前网签的新房仍执行2年减税，只是对今日起购房的才是5年减税。 一句话：未满五，从明日起，有交易就有增值税。2015年9月14日以后拿产权的房子全部执行。 买房二手房一般是，契税2个点，个税1个点，加中介及其他费用。成都“满2”调整为“满5”：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，也就是从“满2”调整为“满5”。 “满5”影响较大，可有效防范“投资客”快进快出，增加成本。 成都出台楼市新政，其中主要一条即为二手房交易由原来的满二免增，改为了满五免增。 税率是5%，简单来说，卖一套200万的房子，在增值税上就已经需要交纳10万了。 此前成都很多二手房东一般喜欢熬到满二免增，这样一来买卖双方的税费较低，因此卖家可以稍微卖高点，这样皆大欢喜——一般来说，市场上这笔税费是买家承担。 现在2年变为了5年，意味着多出来3年，依然处于以前“不满二”的状态，也就是说，现在只区分为满五和未满五了。 税费这么高，卖家也不好提价，要想卖出去，要么熬满5年，要么卖家为税费让步——降价！ 这对卖家来说是极大利空。成都很多没有满二的房子，在没满二时期价格都是低于市场价的。 我们来看看成都的满5二手套数。根据链家数据。总共套数 然后满5年的。一瞬间减少了将近10w多套。 这对次新房买家和卖家而言也是无妄之灾，买家也不喜欢太老的房子，如果满5年，再自己住个5年，当年的买家转手时，已经整整10年，再多几年，银行贷款比例受限，更不好卖了，这套房子就此步入风化期。所以10年以内满5年的房子就是市场的香饽饽。 此时此刻最应该笑的是各大房企吧。 1000w的房子，不满5，税费增加成本接近50w 800w的房子，不满5，税费增加成本接近40w 500w的房子，不满5，税费增加成本接近25w 300w的房子，不满5，税费增加成本接近15w 200w的房子，不满5，税费增加成本接近10w 然后我们成都普遍的购买力，150w，不满5，税费成本有7.5w。之所以给大家看这个比例，实际是大家体会下成本增加的。 这个政策的作用会如何？我们可以看看其他城市已经实施的。 在深圳的可以检验市场，深圳二改五，满五年的好房子均加价，满五的次新改善、豪宅。 这个政策的目的还是一点精神，鼓励买新房，新房是亲儿子，需要积极推进去库存。 成都还在外扩，还没有进入二手房时代 买新房非免税期7-9年（算上交房办产权），二手是3-5年。 五、加强市场监管监测 （十二）持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体，依法依规严肃处理。 这个政策很好，打击一些无良中介与房企。 （十三）完善房地产市场监测评价体系，强化部门信息共享和业务协同，进一步提高监测评价的科学性和准确性。 六、强化舆论宣传引导 （十四）建立常态化信息发布机制，准确解读市场走势和政策，及时回应社会关切，稳定市场预期。 （十五）加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体发布信息的约束管控，规范房地产领域自媒体，严厉打击各种炒作行为。 ——这个政策让我们这些自媒体说话要谨慎。 打个总结 为啥出台这个政策：成都目前还在往外扩张，土地开发需求巨大，东部新区也好，天府新区也好，各个区的新房也好，存量都很巨大，去库存需求还是有的，新房建设，城市填人，这个政策增加了二手房的交易成本与出售时间，实际是变相鼓励资金去新盘。建设新盘量大的地方，也是为了城市化的推进。而且变相限售（但又不能锁死流动性），也是不鼓励投资，回归房子拿来住的不是炒的。 行情的预测：首先这个是明显利好次新满5房子的，特别是改善型二手次新房，本来市场就少，现在更少。2015年9月14日后取得的产权的都在增值税范围，即意味目前市面上流通的二手房都要在5年以内为保底的次新有最好的交易价值。不少人买次新房，10年以内是底线。10年以上普遍嫌弃。 这个政策不会对老破房有明显的刺激，现在看不上，以后也看不上。 不过增加流动性，毕竟资金池流出，也鼓励房住不炒。当然学区房如此旺盛的需求性也增加了交易成本，学区房随着年底也好，随着流动性巨大的成本增加也好，无增值税的学区房也是利好，价格会相比其他有所优势。 当然，整体这个成都市场的购买力还是这样，大环境并无改变，上限与下限并没有因为贷款的问题限制。 利好的是已经满了5年大家都想要的次新房，利好的是新房去化。 大家在存量两万多套的房子里选标的很难，大量没满5的盘会迎来利空。价格可能走低降低。 由于新政落地，测试是必要的，马上很多神盘肯定会加大推出，本来这个时候出新政就是为了年底的新房加大供应而准备。 但这个政策也是我对很多买二手房的建议与操作。毕竟没满5年还是二手供应占比最大的，这里面不乏笋盘和好标的，没准好好操作比满5年的更好。 2.或者用贷款降低成本，比如100w的房子，增值税5w，卖家出5w（反正卖家马上收首付），卖你105w，相当于贷款5w。当然收税的是最爽的，这个大家协商就是了 对于置换，其实操作相当多，比如房东认税费，按照市场价卖，把税费放进贷款也比较香。 总之一句话，买房要趁早，价格浮动其实还好，最惨的是政策浮动。 成都这个政策是限购加强还是限购放松，增值税的成本增加，实际是限售都算不上。因为并没有明确限售，只是在税费上做要求，真黑一点就是直接说限售5年，你们想卖又不是不准卖，3年限售，5年增值税而已，其实也不敢进一步限售，要不大家买房热情也没了。慢慢市场趋于正常，限购应该会如同之前投靠买房放松那样持续宽松。 |
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