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本文是君之道思考的第496期文章 房屋租赁百问百答系列： 上一篇文章对房屋租赁合同履行过程中的问题进行了探讨，而在合同履行完毕或因各种原因导致合同不能正常履行时，会牵扯到诸多涉及合同解除与终止的法律纠纷。本部分将从腾退义务、空置期、免租期损失、承租人提前退租、拒付租金的处理以及滞纳金等的适用几个方面，剖析在房屋租赁合同解除与终止中需要注意的问题。 （一）房屋腾退义务 Q107：腾退房屋是否有时间限制？ 答：若合同未约定腾退房屋的时间，则租赁到期日承租人就应当完全腾退房屋，建议考虑在合同中约定租赁到期后给予承租人一定的腾退时间。 Q108：业主与承租人的租赁合同无效、期满或解除时，次承租人是否需腾房？ 答：承租人无法再使用案涉房屋，负有腾退房屋的义务。 Q109：次承租人逾期腾房，需负担哪些责任？ 答：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。 Q110：占有使用费的计算标准是什么？ 答：在不同的案件中，占有使用费可能参照转租合同约定的租金标准计算，也可能参照市场租金计算。 Q111：次承租人已支付租金，是否还需承担占有使用费？ 答：不一定。部分法院认为次承租人可以在扣除已支付租金的基础上，向出租人支付逾期腾房的占有使用费。但也有部分法院认为，次承租人即使已经向承租人支付租金，也应向出租人支付占有使用费，已经支付租金的部分，只能向承租人另案主张。 Q112：承租人之间是否应就占有使用费承担连带责任？ 答：若出租人向法院请求承租人与次承租人共同承担占有使用费的，法院一般予以支持。 （二）房屋空置期损失 Q113：法院如何处置房屋空置期损失？ 答：承租人已承担的违约责任足以弥补出租人损失的，不予支持赔偿空置损失的主张，但综合考虑案件具体情况及导致房屋空置的过错等各类因素，法院可酌定空置期租金损失赔偿数额，一般不超过六个月。 Q114：承租人提前退租的，房屋空置期的损失如何计算？ 答：法院将综合双方对于房屋空置的过错程度判断。 （三）免租期损失 Q115：什么是免租期？ 答：免租期是指基于承租人需就承租房屋进行装修或其他因素，出租人赋予承租人开始入场后免收租金的期间。通常是出租人相信承租人将完全履行租赁期限而给予承租人一定期限内免缴租金的优惠。 Q116：承租人提前退租的，出租人可主张免租期内的租金吗？ 答：不一定，法院可能会根据合同约定、公平原则或过错程度等判定。 Q117：在合同中约定免租期，应重点关注那些内容？ 答：应重点关注： （1）免租期的起始时间； （2）触发补交免租期租金的具体事由； （3）补交免租期租金转化为承担其他违约责任的情形； （4）补交免租期租金的具体数额和计算方式。 Q118：违法建筑租赁合同无效，承租人应否支付免租期占有使用费？ 答：不一定，部分法院认为，合同的效力不影响免租期条款的约定，承租人对无法继续履行租赁合同不存在过错，无需支付免租期占有使用费。但有的法院认为，租赁合同无效，则免租期条款也无效，结合实际占有使用租赁物的期限与合同约定租赁期限的比例，综合确定承租人需支付的免租期占有使用费。 （四）承租人提前退租 Q119：承租人提前退租的，出租人如何应对？ 答：提出书面异议，要求承租人继续履行合同或主张解除合同并要求承租人承担违约赔偿责任，并依法采取措施进行减损。 Q120：承租人提前退租的，已收押金如何处理？ 答：因承租人单方原因提前解约的，通常认定为承租人根本违约。若租赁合同中对违约责任有相关约定，则依据约定认定。租赁合同中，出租人在承租人实际入驻承租房屋时会收取一定的租赁保证金，在该款项性质明确为违约金性质或作为履行租赁合同的保证时，法院通常将该费用作承租人承担违约责任的方式处理。 （五）拒付租金的处理 Q121：承租人拒付租金时如何正确行使抗辩权？ 答：承租人行使抗辩权的前提是出租人不履行或不完全履行主合同义务或合同约定的随附义务。判断承租人能否行使抗辩权，必须综合判断出租人履行合同义务的情况。如果出租人不完全履行的行为对承租人使用租赁房屋未造成实质影响，不影响承租人对租赁房屋的使用收益，那么，承租人对抗租金支付义务的合同履行抗辩权就不能成立。 为了有效保障承租人租金支付义务抗辩权的成立，在订立租赁合同时，不仅应对交付适格房屋、瑕疵担保义务、维修义务等出租人的适租义务作出明确约定，也应对出租人协助义务的内容、履行的条件形式和程度等明确约定。对于承租人而言，务必做好要求和催告出租人履行相关义务的送达证据的留存工作。 （六）滞纳金、违约金、保证金的适用 Q122：租赁中的保证金通常指什么？ 答：保证金是出租人为保证房屋租赁合同条款得以履行而向承租人收取的款项，通常为保证承租人依约交纳租金、物业费、水电费、公摊能耗费、合理使用租赁房屋及其设施设备之目的而设立。 Q123：商业租赁合同中保证金和违约金同时并存时，如何处理？ 答：除非租赁合同中对保证金的性质明确约定为定金外， 当事人不得适用定金罚则来处理保证金。当承租人的违约行为触发没收保证金条款时，审判实践中通常从违约责任的角度对租赁保证金的没收进行定性，即租赁保证金也属于违约金，应受到我国《民法典》等法律法规关于违约金调整规则的约束。 对于承租人而言，即使因违约行为而被出租人起诉，也不必过度担忧，及时向专业人员咨询，对合同中约定的不合理违约条款进行有效抗辩。法院或仲裁委在裁决时一般会根据当事人提出的酌减要求，结合双方的过错程度以及守约方的损失数额等因素综合衡量，确定没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理。 Q124：如何在租赁合同中约定保证金？ 答：双方当事人在订立租赁合同时，对保证金的使用条款应明确、具体，对保证金的金额、交纳对象、使用条件的成就、扣除后的补交、合同非正常终止的情况下保证金如何处理等作出明确约定。 Q125：可否要求出租人就滞纳金开发票？ 答：可以，建议在租赁协议中约定出租人开具发票的义务及时间。 |
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